$华侨城A(SZ000069)$ 现在市场有四种估值法。1,按照市盈率估值,其实就是按照盈利估值,适合制造业,似乎对金融地产不起作用。2,按照成长性估值,似乎市场对创业板的小公司适用,好像对银行地产也不适用。3,按照市梦率估值,其实就是靠梦想。对科创股都这么估值。4,最后就是按照净资产估值。大家认为金融地产适合这么估值。且不说这种估值法是不是合理,我们按照这个法子,看看华侨城A是不是合理?大家知道华侨城的资产和万科类型的地产有些不同,主要是沉淀的资产比较多,而这些资产按照成本法入账,而且每年都要做资产减值提取,折旧提取,因此,华侨城的账面资产远远低于实际资产价值。这,就是华侨城A为什么能够保持高的ROE的原因之一。按照资产净值估值法,华侨城明显就吃了大亏了。其次呢,华侨城的财报对净资产一项很多人看不懂,在一年的季度报告中,利润值增加了,但是净资产却没有增加,有时甚至是还减少了。所以,华侨城的走势就一直这么艰难。市场既忽视它的利润的持续而稳定的成长性,也忽视了它的资产价值的真实性。

   这是目前无法克服的一个问题,股价不起来,就无法解决这个问题。

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xu虚拟09-06 14:50

地惨还有一估值,股息率=市盈率

希玛拉雅09-06 19:49

咱们说的不是一个问题,你和其他人可能都没有明白,roe这个指标其实是一个账面指标,不是针对真实的资产和利润的指标。当然如账面和真实的资产一致,账面的就是真实的。我举个例子说,一个公司只有一个资产摩天轮,成本入账是1000万,每年产生200万的利润。这是百分之20的roe是不是?那么第二年折旧百分之10,摩天轮的账面价值是900万,这是账面净资产,不是实际的净资产。如果公允价格的话可能价值是2000万呢,因为土地是升值的。我们分两个方面谈论利润:一个是实际利润,他每年均衡都能获得200万的实际利润,这就是真实的利润,并不会因为提取了100的折旧而减少。另一个方面,账面利润,因为这100万的折旧,计入期间费用,期间费用是营收的扣减项,也就是营收减少了100万,而不是净利润的扣减项。那么账面利润减多少呢?如果同比例减少,例如20万,那么账面利润是180万(不考虑其他损益),那么roe是不变的。但是,未必是同比例的减少利润,而可能是只减少了10万账面利润。公司第二年计入的利润是190万。因此roe对比为:
第一年:200:1000乘以百分比等于百分之20,
第二年: 190:900乘以百分比等于百分之21.1
但是实际上公司在不需要重置摩天轮的时间内,如果不增加管理人员等费用,每年的实际利润都是200万。但是,账面利润会因为折旧而每年降低。同时roe都会每年提高。
实际上公司会扩大经营的,每年的净利润会再投资,所以它的净利润会增长,净资产也会增长。但从理论上说,折旧是不损害真实利润的,是会提高roe 的。
roe是一个账面指标,如果账面价值和实际价值一致,roe就是实际盈利能力。如果二者不一致,roe反映的东西很复杂。例如包含了隐藏资产或者虚增资产。因此并不等于真实的资产盈利能力。
我们投资,是购买的资产,也是购买的盈利能力。最好二者能统一以来。

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大隐隐于市也09-09 20:16

固定资产提折旧得看做什么决定往哪记,主题公园之类的折旧如果是记期间费用例如管理费用,就会减少账面资产,也会减少利润,或者是记入了主营业务成本?那就会影响资产和利润,我没这么仔细研究财报,请大神指点下。如果是盖房子卖,记开发成本,就不影响总资产,影不影响净利润要看当年是否开发完销售掉,比较复杂的

希玛拉雅09-07 20:55

是的,我的这个想法是要分析两个问题。第一是折旧和资产减值对roe的影响。这个问题说起来简单但做分析其实挺麻烦。主要是折旧作为期间费用是计入成本的,影响利润但不影响资产,折旧是把固定资产转为现金资产。但是在后来的分析中走样了。我是坚持认为折旧是影响roe的,因为影响利润,但后来的分析走样了,分析起来资产减值了。第二是主要的目的,就是从估值上说,相同的pb,是不是代表的资产相同。我坚持认为是不同的。0069由于资产减值和成本入账,并没有反应资产的全部升值。只是公允可出售金融资产做了调整。例如旅游资产,投资性房地产都是成本计入资产,因此,pb只是表示账面资产价值,不代表实际的资产价值。

希玛拉雅09-07 17:45

折旧的确不影响总资产,但肯定影响固定资产。尽管讨论的是折旧,实际上我们说的是折旧和所有的资产减值,请你看明白再评论。其实我们思考的主要问题,是公司通过什么方法沉淀了资产,令账面价值和实际价值之间的差增大。最终分析的目的是想明白,在pb的估值方法下,相同的pb是不是所表示的资产相同。我们的结论是,类似华侨城的会计方法,其实是隐藏了大量的资产,看pb估值的人应该明白这种差别。当然我们为了讨论的简单化,后来就只用折旧,没有分析各种资产减值现象。对你指导的财务基础知识表示感谢。

Rimmonwu09-07 14:19

折旧只影响利润,不影响净资产和现金流。