从花样年董事会变动说起

2020年5月29号,花样年控股股东大会。董事会变动,具体来说,来自TCL的李东生先生和廖骞先生退选董事会。表决细节很有意思,14项决议,其中12项都有60%左右的股东参与投票,都是大比例通过。只有李东生跟廖骞的董事选举,只有3%多点的股东参与投票,大比例反对。

我们看一下花样年的股权结构:

· 花样年第一大股东是持股57.46%的Fantasy Pearl。Fantasy Pearl由曾宝宝和潘军共同持有,曾宝宝持股80%,潘军持股20%。

· 花样年第二大股东是TLC,持股20.08%。

· 前两大股东合计持有77.52%,其余是22.48%是公众股。

很明显,TCL本次没有参与所有议案的投票。大股东参与了除李东生和廖骞董事选举以外的投票。大股东找了一些友好股东参与投票,他们在李东生和廖骞的董事选举投了反对票。

然后的公告,显示李东生和廖骞退出了花样年的董事会。

怎么理解,很明显,TCL要和花样年和平分手了。为啥说是和平分手?你自己体会一下呀,TCL没有参与投票,对来自TCL的董事选举,大股东也没有参与投票,很小比例的股东决定第二大股东在董事的去留。这不明显就是大家商量好了,和平退出吗?

花样年4月17号发了一个公众持股数量不足的公告,当时觉得这个公告很没厘头。花样年公众股不足25%,从2018年中报就是那样了,怎么突然拿出来说道?而且,公司明确回复,没有配股计划。现在看,很明白了,TCL要退出。

我们看看花样年历史股权变动情况:

TCL在花样年的股份,是分两次进入的,2014年,1.4129港币/股定增了17.65%的股份,2018上半年,二级市场增持2.43%的股份。二级市场的增持,没有公告,我们不知道具体的增持价格,但花样年2018年上半年股价的范围,是1.07~1.86港币/股,平均是1.465港币/股。

今天收盘,花样年是1.4港币/股。

总结一下,就是TCL入股花样年,6年时间,除了分红,基本没有挣到钱。

这次和平退出,从公告看,会恢复公众股东持股比例限制。首先,二级市场减持不可能,流动性压根不支持,而且,和平退出,不可能恶意砸盘。所以,合理推测,公司会找不止一个接盘方,并且不排除大股东接一部分。其次,退出价格的问题,呵呵,不能让TCL太吃亏不是?个人推测,会是溢价接盘。溢价接盘,接盘方大脑有包吗?那我们就简单算算花样年值多少钱。

直接粗暴的算算NAV。

· 净资产137亿人民币。

· 确权土储1733万平,位于5大核心都市圈,布局合理,货值大概2000亿,权益比例70%。花样年的确权土储,包括一些老地,也包括深圳葵涌家天下和坪山旧改,所以,综合看,10%以上权益净利率没问题。这块就是2000×70%×10%=140亿。

· 未确权的旧改,总建面 1954万平,总货值3845亿,全部位于大湾区,其中,位于深圳的项目总建面732万平,货值2055亿元。3845亿货值,是包含回迁房及公建的,剔除这些不可售部分,可售部分的比例是65%,可售部分的权益是98%。简单的说,就是归属于花样年年的可售权益为3845×65%×98%=2449亿。那2%的少数股东权益,就是去年和平安合作的深圳玉石新村旧改。这部分旧改,仔细盘过,公司披露的3845亿货值,绝对是加了很大的保守的,正常应该在5000亿左右了。没关系,我们就按公司口径算,权益部分有20%净利润率了,就是2449×20%=490亿。

· NAV = 137 + 140 + 490 = 767亿。

· 公司当前市值74亿,也就是NAV的零头。

花样年的主要问题,就是融资利率高,前几天,刚刚发了笔外债,3亿美元,12.1%的利率。没办法,明年14亿外债到期,保守起见,先置换一部分,这个时间点发债,确实很吃亏。公司现在的发债利率,对应的是前几年的基本面 – 要销售没销售,要利润没利润。但公司去年管理层大换血以后,基本面已经天翻地覆了,销售和利润都会有,这会体现在未来的发债利率上。花样年的土储利润率,即使考虑这个融资利率,也是没有问题的,毕竟土储质量太高了。

公司从去年11月到今年4月,抓了一个拿地窗口,集中拿了400亿货值,权益50%+的土储。这批土储,拿的还算漂亮,毕竟,花样年是多小的一家公司呀。据公司内部测算,这些新拿的土地,大概8%的净利润率。5月以来,土地市场太热了,公司暂停了拿地。去年11月以来,新拿的这部分货值,会在今年下半年集中入市销售,10月份,货值100亿+的深圳坪山旧改入市销售。今年前5个月,公司累计销售115亿,同比增长21%。完成今年450亿,同比24%的销售目标,毫无压力。今年,深圳福田梅林越华项目和深圳坪山塑料厂旧改2期将如期转化,明年进入销售序列。公司目标,明年销售规模进入TOP50,这个门槛,2019年就是736亿了,个人感觉,明年750亿+的销售,还是有点压力。但即使明年650亿销售,也是40%左右的同比增长了。后年,公司目标千亿了,考虑到明年计划转化527亿货值的旧改,2022年千亿还是有希望,但即使达不成,晚一年也是必然达成的。简单总结,销售方面的节奏,基本是今年增长30%,明年增长40%,后年增长40%,就是从今年6月份开始,连续3年爆销量。2022~2023年,达到千亿销售,简单计算,千亿销售,700亿非旧改,50%权益,8%净利润率,300亿旧改,80%权益(考虑引入合作方,提前释放利润),20%净利润率,就是700×50%×8%+300×80%×20%=28+48=76亿利润。未来,随着旧改持续释放,旧改的销售比例逐步提升,净利润大幅增长。

公司去年结算132亿,净利润8.7亿。其中,跟平安旧改合作提前释放的净利润大概就大几个亿了,再考虑2.5亿是彩生活的贡献,就是132亿结算,利润大概是负的。呵呵,利息资本化比例太低,税率太高,导致公司报表看不到利润。公司今年从碧桂园挖来了财税专家赵善伟总,专门解决这些问题,在这两个方面,我们今年就能看到改善。并且,据赵总透露,销售和管理费用率,花样年也有很大的提升空间。今年,公司大概结算200亿,其中,包括高利润率的20亿左右青岛碧云湾(15%净利润率),深圳旧改花样年家天下(20%净利润率)。考虑到税费处理的提升,个人预计,花样年今年报表业绩15~20亿,同比100%左右的增长。

然后,就是给多少估值,值多少钱了。

大家看着办,个人的预期,一直是3年300亿以上市值。就是3年4倍。远期,看公司千亿以后发展了。

$花样年控股(01777)$

@罗旭然

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精彩评论

能力是个圈06-04 21:40

同问,既然是准备收获的季节,TCL为啥要退出?缺钱?

LTLyra06-05 07:34

不要把王石跟孙宏斌并列,老孙丢不起这个人

峡哥06-04 19:47

预期这么好,TCL为什么要退出?很难理解,毕竟已经等了6年了。

沈阳城06-04 19:45

想不明白,TcL为何在这个节点退出。

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蝶变的投资人生06-20 07:24

天天转发,太勤奋了!

冰山有情06-05 22:43

卧槽还在呢,阿狸股神满血复活了,你还要投他吗

开心的文博06-05 08:01

拭目以待

LTLyra06-05 07:34

不要把王石跟孙宏斌并列,老孙丢不起这个人

一梦黄粱06-05 02:09

如果做开发和生意像你算账这样简单,怕是伟大的企业家就不值钱了。老板本人就是最大的利空因数,请问曾的管理能力与王石、孙宏斌比如何?