2020年5月29号，花样年控股股东大会。董事会变动，具体来说，来自TCL的李东生先生和廖骞先生退选董事会。表决细节很有意思，14项决议，其中12项都有60%左右的股东参与投票，都是大比例通过。只有李东生跟廖骞的董事选举，只有3%多点的股东参与投票，大比例反对。
我们看一下花样年的股权结构：
· 花样年第一大股东是持股57.46%的Fantasy Pearl。Fantasy Pearl由曾宝宝和潘军共同持有，曾宝宝持股80%，潘军持股20%。
· 花样年第二大股东是TLC，持股20.08%。
· 前两大股东合计持有77.52%，其余是22.48%是公众股。
很明显，TCL本次没有参与所有议案的投票。大股东参与了除李东生和廖骞董事选举以外的投票。大股东找了一些友好股东参与投票，他们在李东生和廖骞的董事选举投了反对票。
然后的公告，显示李东生和廖骞退出了花样年的董事会。
怎么理解，很明显，TCL要和花样年和平分手了。为啥说是和平分手？你自己体会一下呀，TCL没有参与投票，对来自TCL的董事选举，大股东也没有参与投票，很小比例的股东决定第二大股东在董事的去留。这不明显就是大家商量好了，和平退出吗？
花样年4月17号发了一个公众持股数量不足的公告，当时觉得这个公告很没厘头。花样年公众股不足25%，从2018年中报就是那样了，怎么突然拿出来说道？而且，公司明确回复，没有配股计划。现在看，很明白了，TCL要退出。
我们看看花样年历史股权变动情况：
TCL在花样年的股份，是分两次进入的，2014年，1.4129港币/股定增了17.65%的股份，2018上半年，二级市场增持2.43%的股份。二级市场的增持，没有公告，我们不知道具体的增持价格，但花样年2018年上半年股价的范围，是1.07～1.86港币/股，平均是1.465港币/股。
今天收盘，花样年是1.4港币/股。
总结一下，就是TCL入股花样年，6年时间，除了分红，基本没有挣到钱。
这次和平退出，从公告看，会恢复公众股东持股比例限制。首先，二级市场减持不可能，流动性压根不支持，而且，和平退出，不可能恶意砸盘。所以，合理推测，公司会找不止一个接盘方，并且不排除大股东接一部分。其次，退出价格的问题，呵呵，不能让TCL太吃亏不是？个人推测，会是溢价接盘。溢价接盘，接盘方大脑有包吗？那我们就简单算算花样年值多少钱。
直接粗暴的算算NAV。
· 净资产137亿人民币。
· 确权土储1733万平，位于5大核心都市圈，布局合理，货值大概2000亿，权益比例70%。花样年的确权土储，包括一些老地，也包括深圳葵涌家天下和坪山旧改，所以，综合看，10%以上权益净利率没问题。这块就是2000×70%×10%=140亿。
· 未确权的旧改，总建面 1954万平，总货值3845亿，全部位于大湾区，其中，位于深圳的项目总建面732万平，货值2055亿元。3845亿货值，是包含回迁房及公建的，剔除这些不可售部分，可售部分的比例是65%，可售部分的权益是98%。简单的说，就是归属于花样年年的可售权益为3845×65%×98%=2449亿。那2%的少数股东权益，就是去年和平安合作的深圳玉石新村旧改。这部分旧改，仔细盘过，公司披露的3845亿货值，绝对是加了很大的保守的，正常应该在5000亿左右了。没关系，我们就按公司口径算，权益部分有20%净利润率了，就是2449×20%=490亿。
· NAV = 137 + 140 + 490 = 767亿。
· 公司当前市值74亿，也就是NAV的零头。
花样年的主要问题，就是融资利率高，前几天，刚刚发了笔外债，3亿美元，12.1%的利率。没办法，明年14亿外债到期，保守起见，先置换一部分，这个时间点发债，确实很吃亏。公司现在的发债利率，对应的是前几年的基本面 – 要销售没销售，要利润没利润。但公司去年管理层大换血以后，基本面已经天翻地覆了，销售和利润都会有，这会体现在未来的发债利率上。花样年的土储利润率，即使考虑这个融资利率，也是没有问题的，毕竟土储质量太高了。
公司从去年11月到今年4月，抓了一个拿地窗口，集中拿了400亿货值，权益50%+的土储。这批土储，拿的还算漂亮，毕竟，花样年是多小的一家公司呀。据公司内部测算，这些新拿的土地，大概8%的净利润率。5月以来，土地市场太热了，公司暂停了拿地。去年11月以来，新拿的这部分货值，会在今年下半年集中入市销售，10月份，货值100亿+的深圳坪山旧改入市销售。今年前5个月，公司累计销售115亿，同比增长21%。完成今年450亿，同比24%的销售目标，毫无压力。今年，深圳福田梅林越华项目和深圳坪山塑料厂旧改2期将如期转化，明年进入销售序列。公司目标，明年销售规模进入TOP50，这个门槛，2019年就是736亿了，个人感觉，明年750亿+的销售，还是有点压力。但即使明年650亿销售，也是40%左右的同比增长了。后年，公司目标千亿了，考虑到明年计划转化527亿货值的旧改，2022年千亿还是有希望，但即使达不成，晚一年也是必然达成的。简单总结，销售方面的节奏，基本是今年增长30%，明年增长40%，后年增长40%，就是从今年6月份开始，连续3年爆销量。2022～2023年，达到千亿销售，简单计算，千亿销售，700亿非旧改，50%权益，8%净利润率，300亿旧改，80%权益（考虑引入合作方，提前释放利润），20%净利润率，就是700×50%×8%+300×80%×20%=28+48=76亿利润。未来，随着旧改持续释放，旧改的销售比例逐步提升，净利润大幅增长。
公司去年结算132亿，净利润8.7亿。其中，跟平安旧改合作提前释放的净利润大概就大几个亿了，再考虑2.5亿是彩生活的贡献，就是132亿结算，利润大概是负的。呵呵，利息资本化比例太低，税率太高，导致公司报表看不到利润。公司今年从碧桂园挖来了财税专家赵善伟总，专门解决这些问题，在这两个方面，我们今年就能看到改善。并且，据赵总透露，销售和管理费用率，花样年也有很大的提升空间。今年，公司大概结算200亿，其中，包括高利润率的20亿左右青岛碧云湾（15%净利润率），深圳旧改花样年家天下（20%净利润率）。考虑到税费处理的提升，个人预计，花样年今年报表业绩15～20亿，同比100%左右的增长。
然后，就是给多少估值，值多少钱了。
大家看着办，个人的预期，一直是3年300亿以上市值。就是3年4倍。远期，看公司千亿以后发展了。