2020年融创的股东大会在融创中国总部，位于北京的使馆壹号院举行。相比往年熙熙攘攘的人群，今年的股东大会很是冷清，大概到场股东不到20人。恩，跟融创今年的股价比较匹配。
简单记录一下股东大会的要点。
先说不好的方面
· 去年下半年，冲了一下销量，导致毛利率有所下滑。所以，我们在今年业绩发布会的时候，听到已售未结的毛利率是20%～25%，比以前有所下滑。这也能解释，我们看到公司去年12月销售明显是刹车了，原因很简单，达到销售目标了，缓缓卖，卖更高的利润。
· 去年拿的地太多了，达到1.34万亿货值，导致有息负债增加过快，更糟糕的是，导致负债结构变差。具体来说，借了大几百亿高息信托。所以，去年底，净负债率上升了，平均借贷成本也上升了。
怎么理解呢？个人的看法是，又一次，融创精准抄了土地市场的底。今年的土地市场热度怎么样，大家都看到了，这个量级的土地，放今年拿，恐怕就不是多那么点融资成本的事了吧？最近的公开市场，我们都看到了，地方政府在财政压力情况下，不断推出核心位置土地，融创预期，这种情况会持续较长时间。今年到目前为止，融创在公开土地市场一直都比较克制，没怎么出手，土地市场火热的情况不会一直持续，大家的资金都在一个持续消耗的过程中，未来会有合适的出手时机。事实上，融创手里是不缺土地的，2.3万亿的确权可售资源，还有小1万亿的协议状态土储，合计3万亿了，足够公司4年以上发展，所以，融创在土地市场足够从容。融创自己的看法，是在手土储（已经交钱部分），能维持公司3.5年发展就好。以这个标准看，大多数同行是土储不足的。
然后融创今年的发展策略
· 指导思想是，利润第一，规模第二。
· 具体策略是，调整资产结构，调整负债结构，抓销售利润，抓结算进度。
前几年，融创一直都是规模导向的，为了规模，宁可适度牺牲利润率。在规模导向阶段，一定是现金流第一，而结算进度，是不影响现金流的，因为公司不太重视，所以这几年，我们总是感觉融创的结算速度有点低于预期。现在，融创已经走到了6000亿的规模，也坐稳了行业TOP4的地位，江湖地位有了，冲规模已经不是公司最关注的事了。但融创的融资成本，市场形象，跟他的江湖地位，还是不匹配的。为啥？公司底子太薄了，才800多亿的净资产，支撑了6000多亿的销售。碧桂园，恒大，保利，净资产都1500、1600亿，万科更是1900亿。5年前，融创在行业内，都还是一家小公司，这几年发展太快了，以至于“身体没有跟上灵魂”，确实需要缓一缓，把前几年快速发展的成果体现出来了。
调资产结构，就是处置低效持有资产。我们今年已经看到了，金科股权，青岛的酒店，都已经卖了，公司还在积极筹划卖更多的酒店。未来，投资的链家贝壳，上市以后，公司也打算处置掉。持有资产的规模红线，是不超过总资产的15%，或者跟净资产相当。低效资产变成现金，周转就更快了。
调负债结构，就是置换高价的信托融资。去年下半年高价借的那些钱，今年低价置换出来。呵呵，今年可是钱便宜，地贵呀！投资又踏在了点上，有没有？市场只看到了融创负债率上升了，但借的钱，都变成了优质土储，市场就视而不见吗？公司预期，有息负债规模，相对于去年底的3200亿，今年应该下降了。
利润第一，规模第二，已经是融创对区域公司的考核KPI。公司宁可要700亿销售，100亿利润，不要1000亿销售，100亿利润。降负债，释放利润，已经是公司工作的重头。公司对净负债率的指引，是今年中期低于去年全年，今年末期低于今年中期。就是稳步下降的节奏。
公司对行业宏观发展的看法
公司预期，15～16万亿的行业规模是能够保持的。但会有结构调整。核心城市的地产销售规模会有增长，前一段国家土地审批权的下放，也会支持核心城市群的发展。以前房企的竞争，主要是拿地能力的竞争。未来房企的竞争，产品力，成本控制，融资成本的权重会逐步增加。融创今年的调整，就是侧重成本控制，练内功。所以，未来中小房企在各方面都不占优，会逐步退出市场。这就是行业集中度提升的逻辑。
关于文旅
从万达收购来的文旅资产，总投入成本是1300～1400亿。公司的期望是，未来这些资产全部投入运营成熟以后，每年能产生300～400亿的现金流入，以及小100亿的利润。这个说法，个人是持保留态度的。但是没关系，市场预期这块是负资产。个人观点，没有公司说的那么好，但负资产，也是无稽之谈。文旅投入，早就通过可售物业销售收回了。
现在以及未来文旅拿地的标准，是把持有物业成本计入以后，有8%的净利润率。持有物业每年的经营现金流，是成本的5%。前半部分，如果能够做到，就非常牛逼了。后半部分，属于正常操作。公司解释，这个标准定的是比较高，因为公司当前不缺土储，所以也不是那么着急拿地，能达到标准才拿。
关于融创服务的分拆上市
公司没有明说，但个人预期，不用指望送股。送股一时爽，不送一直爽。公司自己的说法是，物业的大股东，还是老孙，地产和物业，利润关系本来也扯不清楚，送股的话，两家独立公司了，对融创中国股东来说，会有地产补贴物业的嫌疑。但如果留在体内，就没这个问题了。这个说法呢，有一定道理，但也就是个说辞。更重要的问题是，物业留在体内，可以融一把资，而且也不会分掉净资产，这都对公司整体降负债有好处。融创服务，去年净利润2.6亿，今年翻翻5亿以上。在管面积，今年1亿多平，合约+储备面积3.5亿平，增长空间巨大。这块，按现在市场热度，上市就400亿估值，然后3年至少翻倍以上，就是融创物业，3年就值1000亿港币，融创现在市值不到1500亿港币，今年分红60多亿港币，未来三年，累计分红200多亿港币，除去这些分红，股价不涨，三年后就是1200亿港币，其中物业1000亿港币，地产200亿港币，你说荒唐不荒唐？很多人说，物业不拆出来，不会单独给估值，一定程度上是对的，但我的观点是，在持股比例足够高，市值占比足够高的情况下，是不可能不给估值的，极端情况，融创中国持有80%融创服务股权，融创服务市值1500亿，融创中国会只给1200亿估值吗？
公司未来发展展望
孟德一直强调，利润增速高于销售规模增速。未来几年，公司的目标是20%的平均增长。关于这个20%，我理解是净利润口径，但高曦说是销售规模口径。如果销售规模口径的话，就是今年6000亿，明年7200亿，后年8600亿，然后就10000亿的节奏。还是很夸张的。高曦的意思，公司的目标，就是每年1000多亿增量，万亿销售，早晚的事。呵呵，有点超过我的预期。
现在，市场上有这么一个观点，就是龙头房企到天花板了，很难增长了，不光市场原油，也有政治原因。是呀，看着很像，老杨伤心了，碧桂园不争老大已经很久了，连流量销售都不披露了。恒大去造车了。万科，不提了，这帮管理层，扶不起的阿斗，而且本身万科土储也不足支撑增长。唯一增速不错的融创今年也降速了。但是，我们看今年，恒大为了降负债，在6000亿规模的基础上在提速，恒大今年达到8000亿左右的销售都不奇怪。碧桂园，据克尔瑞数据，去年已将7700亿流量了，今年8000亿问题也不大。如果恒大碧桂园都达到8000亿，至少说明龙头房企离天花板，还是有距离的。从融创管理层的表态，6000亿，也还是有空间的。从融创组织架构观察，7大区域，充分授权，都是跟着老孙一路摸爬滚打过来的硬茬；从融创土储结构观察，绝大多数处于中国经济最活跃区域，3万亿左右的可售规模。这个底子，是支持万亿规模的。
个人观点
2020年，可以说是融创从追求速度向追求质量转型的元年。毕竟高速发展了这么多年，也是稳一稳，休整一下的时候了。今年，受疫情影响，融创的结算可能会受一定影响，而且，2016年三、四季度，融创也拿过一些不赚钱的项目，这些，应该也要结算掉了。所以，前一段，有电话会议说今年融创净利润增长大概10%，也是正常的。但融创的土储，我们还是清楚的，2017，2018土地火热的时候，融创都是基本避开的，不赚钱的项目，就那么几个，今年结算掉了，就再没有了。今年的楼市，目前看还是不错的，很多二线城市，虽然限价，但价格也是有小幅上调的。到今年年底，融创净负债率和融资成本降下来，低毛利的项目结算掉，明年，又要轻装上阵了。
看股东大会上管理层的表态，融创还是有规模诉求的，既然定了20%的增长目标，就说明心气还在，规模每到天花板。不要说20%规模增长，就是15%规模增长，20%净利润增长，也是极好的了。
往前看，融创就是一家净负债率和融资成本逐步降低，规模稳健增长，利润中高速增长，5PE匹配20%增长，还有融创服务加持的蓝筹股。虽然二级市场股价，杀的就跟公司要破产一样，但融创的价值，还在那里，不会因为今年经营调整而降低，也不会因为股价杀跌而变小。
做了很多年融创股东，看着他从500亿销售，30亿利润，200亿股东权益做起来。老孙已经是业界大咖了，你没看见满中国跟地方政府老大谈生意吗？我觉得公司的芳华已经来了，虽然坐了3年电梯，但我还是坚信，这次上去，就再不会下来了。