再聊融创中国兼记录2020年股东大会见闻

2020年融创的股东大会在融创中国总部,位于北京的使馆壹号院举行。相比往年熙熙攘攘的人群,今年的股东大会很是冷清,大概到场股东不到20人。恩,跟融创今年的股价比较匹配。

简单记录一下股东大会的要点。

先说不好的方面

· 去年下半年,冲了一下销量,导致毛利率有所下滑。所以,我们在今年业绩发布会的时候,听到已售未结的毛利率是20%~25%,比以前有所下滑。这也能解释,我们看到公司去年12月销售明显是刹车了,原因很简单,达到销售目标了,缓缓卖,卖更高的利润。

· 去年拿的地太多了,达到1.34万亿货值,导致有息负债增加过快,更糟糕的是,导致负债结构变差。具体来说,借了大几百亿高息信托。所以,去年底,净负债率上升了,平均借贷成本也上升了。

怎么理解呢?个人的看法是,又一次,融创精准抄了土地市场的底。今年的土地市场热度怎么样,大家都看到了,这个量级的土地,放今年拿,恐怕就不是多那么点融资成本的事了吧?最近的公开市场,我们都看到了,地方政府在财政压力情况下,不断推出核心位置土地,融创预期,这种情况会持续较长时间。今年到目前为止,融创在公开土地市场一直都比较克制,没怎么出手,土地市场火热的情况不会一直持续,大家的资金都在一个持续消耗的过程中,未来会有合适的出手时机。事实上,融创手里是不缺土地的,2.3万亿的确权可售资源,还有小1万亿的协议状态土储,合计3万亿了,足够公司4年以上发展,所以,融创在土地市场足够从容。融创自己的看法,是在手土储(已经交钱部分),能维持公司3.5年发展就好。以这个标准看,大多数同行是土储不足的。

然后融创今年的发展策略

· 指导思想是,利润第一,规模第二。

· 具体策略是,调整资产结构,调整负债结构,抓销售利润,抓结算进度。

前几年,融创一直都是规模导向的,为了规模,宁可适度牺牲利润率。在规模导向阶段,一定是现金流第一,而结算进度,是不影响现金流的,因为公司不太重视,所以这几年,我们总是感觉融创的结算速度有点低于预期。现在,融创已经走到了6000亿的规模,也坐稳了行业TOP4的地位,江湖地位有了,冲规模已经不是公司最关注的事了。但融创的融资成本,市场形象,跟他的江湖地位,还是不匹配的。为啥?公司底子太薄了,才800多亿的净资产,支撑了6000多亿的销售。碧桂园,恒大,保利,净资产都1500、1600亿,万科更是1900亿。5年前,融创在行业内,都还是一家小公司,这几年发展太快了,以至于“身体没有跟上灵魂”,确实需要缓一缓,把前几年快速发展的成果体现出来了。

调资产结构,就是处置低效持有资产。我们今年已经看到了,金科股权,青岛的酒店,都已经卖了,公司还在积极筹划卖更多的酒店。未来,投资的链家贝壳,上市以后,公司也打算处置掉。持有资产的规模红线,是不超过总资产的15%,或者跟净资产相当。低效资产变成现金,周转就更快了。

调负债结构,就是置换高价的信托融资。去年下半年高价借的那些钱,今年低价置换出来。呵呵,今年可是钱便宜,地贵呀!投资又踏在了点上,有没有?市场只看到了融创负债率上升了,但借的钱,都变成了优质土储,市场就视而不见吗?公司预期,有息负债规模,相对于去年底的3200亿,今年应该下降了。

利润第一,规模第二,已经是融创对区域公司的考核KPI。公司宁可要700亿销售,100亿利润,不要1000亿销售,100亿利润。降负债,释放利润,已经是公司工作的重头。公司对净负债率的指引,是今年中期低于去年全年,今年末期低于今年中期。就是稳步下降的节奏。

公司对行业宏观发展的看法

公司预期,15~16万亿的行业规模是能够保持的。但会有结构调整。核心城市的地产销售规模会有增长,前一段国家土地审批权的下放,也会支持核心城市群的发展。以前房企的竞争,主要是拿地能力的竞争。未来房企的竞争,产品力,成本控制,融资成本的权重会逐步增加。融创今年的调整,就是侧重成本控制,练内功。所以,未来中小房企在各方面都不占优,会逐步退出市场。这就是行业集中度提升的逻辑。

关于文旅

从万达收购来的文旅资产,总投入成本是1300~1400亿。公司的期望是,未来这些资产全部投入运营成熟以后,每年能产生300~400亿的现金流入,以及小100亿的利润。这个说法,个人是持保留态度的。但是没关系,市场预期这块是负资产。个人观点,没有公司说的那么好,但负资产,也是无稽之谈。文旅投入,早就通过可售物业销售收回了。

现在以及未来文旅拿地的标准,是把持有物业成本计入以后,有8%的净利润率。持有物业每年的经营现金流,是成本的5%。前半部分,如果能够做到,就非常牛逼了。后半部分,属于正常操作。公司解释,这个标准定的是比较高,因为公司当前不缺土储,所以也不是那么着急拿地,能达到标准才拿。

关于融创服务的分拆上市

公司没有明说,但个人预期,不用指望送股。送股一时爽,不送一直爽。公司自己的说法是,物业的大股东,还是老孙,地产和物业,利润关系本来也扯不清楚,送股的话,两家独立公司了,对融创中国股东来说,会有地产补贴物业的嫌疑。但如果留在体内,就没这个问题了。这个说法呢,有一定道理,但也就是个说辞。更重要的问题是,物业留在体内,可以融一把资,而且也不会分掉净资产,这都对公司整体降负债有好处。融创服务,去年净利润2.6亿,今年翻翻5亿以上。在管面积,今年1亿多平,合约+储备面积3.5亿平,增长空间巨大。这块,按现在市场热度,上市就400亿估值,然后3年至少翻倍以上,就是融创物业,3年就值1000亿港币,融创现在市值不到1500亿港币,今年分红60多亿港币,未来三年,累计分红200多亿港币,除去这些分红,股价不涨,三年后就是1200亿港币,其中物业1000亿港币,地产200亿港币,你说荒唐不荒唐?很多人说,物业不拆出来,不会单独给估值,一定程度上是对的,但我的观点是,在持股比例足够高,市值占比足够高的情况下,是不可能不给估值的,极端情况,融创中国持有80%融创服务股权,融创服务市值1500亿,融创中国会只给1200亿估值吗?

公司未来发展展望

孟德一直强调,利润增速高于销售规模增速。未来几年,公司的目标是20%的平均增长。关于这个20%,我理解是净利润口径,但高曦说是销售规模口径。如果销售规模口径的话,就是今年6000亿,明年7200亿,后年8600亿,然后就10000亿的节奏。还是很夸张的。高曦的意思,公司的目标,就是每年1000多亿增量,万亿销售,早晚的事。呵呵,有点超过我的预期。

现在,市场上有这么一个观点,就是龙头房企到天花板了,很难增长了,不光市场原油,也有政治原因。是呀,看着很像,老杨伤心了,碧桂园不争老大已经很久了,连流量销售都不披露了。恒大去造车了。万科,不提了,这帮管理层,扶不起的阿斗,而且本身万科土储也不足支撑增长。唯一增速不错的融创今年也降速了。但是,我们看今年,恒大为了降负债,在6000亿规模的基础上在提速,恒大今年达到8000亿左右的销售都不奇怪。碧桂园,据克尔瑞数据,去年已将7700亿流量了,今年8000亿问题也不大。如果恒大碧桂园都达到8000亿,至少说明龙头房企离天花板,还是有距离的。从融创管理层的表态,6000亿,也还是有空间的。从融创组织架构观察,7大区域,充分授权,都是跟着老孙一路摸爬滚打过来的硬茬;从融创土储结构观察,绝大多数处于中国经济最活跃区域,3万亿左右的可售规模。这个底子,是支持万亿规模的。

个人观点

2020年,可以说是融创从追求速度向追求质量转型的元年。毕竟高速发展了这么多年,也是稳一稳,休整一下的时候了。今年,受疫情影响,融创的结算可能会受一定影响,而且,2016年三、四季度,融创也拿过一些不赚钱的项目,这些,应该也要结算掉了。所以,前一段,有电话会议说今年融创净利润增长大概10%,也是正常的。但融创的土储,我们还是清楚的,2017,2018土地火热的时候,融创都是基本避开的,不赚钱的项目,就那么几个,今年结算掉了,就再没有了。今年的楼市,目前看还是不错的,很多二线城市,虽然限价,但价格也是有小幅上调的。到今年年底,融创净负债率和融资成本降下来,低毛利的项目结算掉,明年,又要轻装上阵了。

看股东大会上管理层的表态,融创还是有规模诉求的,既然定了20%的增长目标,就说明心气还在,规模每到天花板。不要说20%规模增长,就是15%规模增长,20%净利润增长,也是极好的了。

往前看,融创就是一家净负债率和融资成本逐步降低,规模稳健增长,利润中高速增长,5PE匹配20%增长,还有融创服务加持的蓝筹股。虽然二级市场股价,杀的就跟公司要破产一样,但融创的价值,还在那里,不会因为今年经营调整而降低,也不会因为股价杀跌而变小。

做了很多年融创股东,看着他从500亿销售,30亿利润,200亿股东权益做起来。老孙已经是业界大咖了,你没看见满中国跟地方政府老大谈生意吗?我觉得公司的芳华已经来了,虽然坐了3年电梯,但我还是坚信,这次上去,就再不会下来了。

$融创中国(01918)$

#2020股东大会见闻#

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精彩评论

壹桶浆糊05-29 15:40

43块加仓,29块割肉,已经两次了,今年真是失败

双Q大秦05-29 15:31

真的是黎明前的战役了,不卖,坚决不卖,雪球关于融创的帖子越来越少,群里冷冷清清,股东大会冷冷清清,港股通持股又到了低点,我想说……这也太好了吧,这绝不是卖出的时候。

月心引力05-29 15:18

今年土拍,真的是没啥利润,融创到了这个体量了,向利润看是对的

汇金很无奈05-29 15:52

天要亮了 $融创中国(01918)$

爱学习永不变05-29 15:45

融创的芳华来了

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stanleycao06-30 12:04

请教楼主,融创的产品一直不错,能做出差异化,理论上应该能卖出超额利润。但各地的限价政策,使得好产品卖不出好价格。质量高反而成了劣势,是不是融创反而不如恒大呢?

wolfonhill06-07 15:24

金科股权,为什么要甩卖呢?

牛二傻06-06 12:30

人都说事不过三,你敢不敢再来一次?

Caleb8906-02 12:39

这个水平,还是远离股票比较好

不慌不忙的小狮子06-02 12:09

谢谢分享!总结得很全面