3月后同店销售额表现，将充分证明公司所经营的购物中心，并不会受到出境游放开的影响。正如公司历史上重奢门店的发展并没有受免税牌照发放等因素影响一样。公司是扩大内需政策的重要受益者，也拥有商管行业最为宽广的护城河。
公司公告2022年业绩，增长符合预期
2022年，公司实现营业收入120.2亿元，同比增长35.4%，实现核心净利润22.3亿元，同比增长30.7%，在疫情之下依然实现了较快增长。2022年，公司全年每股股息0.439元，派息率达到45%，较上年提升8ppts。
商管业务领先优势大，发展空间足
截至2022年末，公司新开业购物中心16座，在营项目数量增至86个，面积达到920万平方米，在管项目全年零售额1264亿元，在局部疫情影响严重的情况之下依然录得6.3%的增长。此外，公司2022年新布局3座重奢购物中心至11座，为内资企业中唯一具备跨区域重奢门店体系的公司，重奢商场规模在全国领先。2022年，公司新拓优质购物中心13座，超过既定目标，其中100%位于一二线城市，85%为TOD项目。尽管商场轻资产管理的参与者越来越多，但公司凭借丰富的租户组合，良好的运营管理经验和强品牌吸引力，往往切实提高业主方的销售额和租金收入，故倍受第三方青睐。中国待落地和待改造的购物中心数量极为庞大，公司商管业务面对蓝海市场。
无需担心购买力外流，公司是扩大内需政策重要的受益者
市场担心，境外游放开会否冲击公司在营购物中心，尤其是重奢门店的销售额。笔者认为，国际品牌动态调整的定价体系，公司构建的租户组合，消费者的购物习惯，都将推动公司同店销售额2023年内明显同比上升，且增速明显高于全国社零增速。正如免税店的发展并没有冲击万象城的销售一样，笔者认为境外旅游的开放也并不会动摇公司经营空间的价值，公司将是扩大内需政策的重要受益者。
收并购助力公司物业管理业务进入第一梯队，预计公司资金利用方向将有所改变
2022年，公司物管板块在管面积同比增长87.3%至2.91亿平米，其中，第三方在管面积占比达到57.6%。公司在2022年第三方合约面积净增长1.43亿平米，其中收并购贡献度高达76%。公司收购的中南和禹州实现年度投后业绩目标，为公司贡献年度净利润超过1亿元。不过，笔者认为公司未来的资金使用方向将有所变化，物业管理业务可能以内生增长为主，同时探索专业增值服务，市场细分赛道，商业咨询和运营管理等领域的可能并购机会。笔者认为，这和物业管理领域竞争日趋激烈、可并购标的质素确实偏低有关，也是行业其他大公司较为一致的看法。
外部环境改善匹配内力不断提升，多重稀缺定位决定公司长期战略前景
预计2023年，将是公司外部经营环境改善的一年。过去一年时间，线下消费严重受阻以及公司服务的业主租金减免确实一定程度上影响了公司业绩。预计这些因素在2023年不复存在，但更重要的是公司内力不断提升，包括并购的经验积累，外拓的能力建设，社区增值服务的持续进展（2022年社区增值服务依然录得73%的增长）等。$华润万象生活(01209)$