老师,有两个问题。第一是房价和地产股价有关系吗?第二个问题建立在第一个问题是肯定答案的基础上:二者有什么关系?格隆汇说房价要滞后于地产股价,也就是说地产股先涨起来,然后房价上涨,反之亦然。谢谢老师了,可能钱少,等我马上毕业工作发工资了再多发吧。
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摸着石头过河928 10-10 08:52

地产债务明年到期6万亿,19年,20年是偿债的高峰期,债务压力增大(今年土地流拍了一千宗宗,而且没有溢价,说明房地产企业的拿地积极性不高,为什么,因为到偿债周期了)
近期 美债收益率上涨(短期美债收益率和国债收益率已经一样了,那么一个经济在增长,一个在下滑,长期利率走低,你会选择持有那个,那么人民币贬值压力有多大,资本流出,保债还是保汇)利率能处于什么水平,
地方债显性、隐形50万亿,房地产债务十几万亿,杠杆过高,债务压力过大,新借的债务用来还老债的比例大于投资,所以需求端会收缩,短期货币宽松只不过是降低债务违约事件的发生普遍发生,但是会导致杠杆增大,长期债务风险爆发的可能性增大。
单位债务产生的利润下滑(经济下行说明投资收益下滑,紧信用说明融资成本上升),偿债周期到来,信用被动收缩(广义货币增速下降,近期货币宽松难缓解信用收缩),信用收缩导致主动去杠杆转变为被动去杠杆。
考虑房地产偿还债务的能力,因为预售制的存在,地产企业高杠杆下,剩余资产就是土地和在建工程,前五十房企拿到了一二线土地储备的80%,还债压力增大下,会转卖土地或者抵押(叠加地方政府土地流拍。没有溢价),三四线房企融资成本高,土地供给足,面临破产可能性会更高,企业跑路的可能会增大,土地供给量增加,地价下跌导致房价下跌(房价中土地价占30%),同样地方政府土地流拍,导致地方财政压力增大(地方财政主要靠土地拍卖和土地抵押,占财政的50%以上),那么作为可替代土地财政的房地产税预期更快到来,那么会不会加速房价下跌?
如果房价真的会下跌(任何资产加入人和杠杆都会出现抛物线式波动),那么政府允许下跌多少,考虑个人房贷比例大致是30%,土地抵押贷款资金额度在总价的50%左右,在考虑政府的政策手段(以前的限贷,限购,降低落户条件等放开)在考虑一二线土地供给不足,三四线去库存完成(完全完成去化大致在9个月左右),以及考虑过去两年新屋开工率下滑等因素,导致短期需求的压缩(后期放开会释放一定需求)。大幅下跌的概率不高(关注汇率贬值压力,债务风险等问题),下跌20%之内都在可控范围内。
谢谢,希望对你有用。

摸着石头过河928 10-10 08:51

股价体现的是公司实际经营状态,现在地产股股价大幅回调,说明行业要么是资金压力大或者是销售不及预期(因为是高杠杆)可以几个方面看到。比如今年地产企业拿地积极性不高,地方政府拍卖土地流拍以及没有溢价,已经说明资金压力很大,所以股价已经在预期性的体现,正好昨天给别人评论了下,给你发下

雪球问问 10-09 21:54

我刚打赏了这条评论 ¥6.00,也推荐给你。

世说新语 10-09 18:03

肯定有关系呀,房价涨毛利跟着涨,但由于土地增值税是阶梯征收,这两者的关系不是线性的,房价涨跌的影响没有想象的那么大。另外,地产股的价值跟房价是两回事,地产公司的每股内在价值如果是1元,现在股价是0.5以下,那就很有价值,如果内在价值是1元,股价是1元以上,那就价值有限。地产公司静态估值用NAV。
从你问的问题感觉你可能有些基本概念没搞清楚,这有一篇文章,你可以参考一下:https://xueqiu.com/6080148277/92417347
地产公司的结算是滞后的,现在卖的货,可能一年半以后才结算,同样现在结算的业务可能是一年半以前的.