地产与养猪

地产是比较特殊的行业,不是制造业也不是服务业,但是好像又都是。究其本质还是玩金融的产业。

我说了一个地产业越去杠杆,反而杠杆率越高的道理。很多人就不舒服了,被各种人指责我是各种外行,我特么说专业了你能听懂吗?那只是形象的举个例子,是用简单呈现说出一个局面。需要严谨的累牍连篇的写吗?

地产的特殊性在于:资产就是要销售的产品,产品价格高低直接决定了资产价格。这句话应该能明白吧。这很像银行和金融类企业,货币有价格,资产就有价格。股值角度看地产和金融没区别。市盈率几倍,甚至净资产打折,都是常态。还因为都是高杠杆经营,所以挤兑风险也有同理性。

地产还一个特点就是根据资产价格,也就是土地价格进行融资,负债率过高,地价下行,或者房价下行,资产就会缩水,一定会出现融资困难,从而形成挤兑。

另外地产销售客户本质还是银行,居民买房依赖的银行房贷,假如银行收紧房贷按揭,也会最终造成地产高负债挤兑风险。目前形势就是银行开始慎重发放按揭。

买卖融资都需要银行支持的特性,一旦地产价格形成巨大泡沫,企业本身高负债,刺破泡沫的过程就是挤兑破产的结果。这有疑问吗?

美国里根时代,里根做了一件事,决定刺破地产泡沫,把资金引入证券市场来支持美国高科技公司的发展,特别是服务业的发展。这基本定位后来美国经济发展的主要国策。结果今天都看到了,前五大市值公司都是世界顶尖的科技➕大消费➕服务业公司,赫赫有名。

由于无限量量化宽松,零利率的结果是,今年三季度美国房产交易量创美国历史以来新高,一套房平均挂牌后成交仅用七天,去年同期是31天。房产按揭贷款利率只有3%的水平。房产价格三季度上涨11.4%,但是全美单套房中位数价格只有32万美金,其中50万上下,也就是中产阶层的房子涨幅最大,成交也最为活跃。而这一阶层的家庭年收入平均在8到10万美金。一个家庭的收入五六年就可以买一套房,就算每年要缴纳大约1个多点的房产税,总体房价还是非常便宜,三十多年来房价居然没有跑过cpi,这个区间的房子大部分是独立别墅(其实我们叫别墅,人家叫独立屋,别墅更巨大,是我们认为的庄园)房产出租价也能满足20年内回本。真正实现了房住不炒的原则。

可见美国的房产价格一点泡沫都没有,再看看我们的房产价格和收入比。售租比更没法看。

我们目前的所有政策导向很像里根时代的美国,大力发展资本市场,特别是对科技企业的融资保证,限制地产融资规模,房住不炒。这个大背景下高负债地产公司破产压力巨大,只是看谁运气好不好的问题了。这种大背景下,找我抬杠什么细节,懂不懂细节的有意义吗?

再来说猪,猪也有商品就是资产的属性,生物资产也是资产,特别是没有育肥产能的企业,只是生物资产更难融资。猪多了一样有泡沫,猪价下行,资产贬值,越抛售猪价越低,资产贬值越猛烈。高负债经营就一个结果关门破产,雏鹰不就是高杠杆遇到猪价下行死掉的吗?你们可以说雏鹰破产还有其它原因,但高负债是本质。

猪这个行业要想长期生存,必须走工业化转型之路,让猪圈成为长期生产车间,让猪成为可以控制为更低成本的产品,让育种脱离资产化。

不仅如此,还要创造足够的现金流,去覆盖未来发展而现实加的融资负债。这要靠生产出成本足够低的猪,这就如同地产公司总能拿到没有泡沫的地,总能在2020年去卖2010年存的低价地的产品,所以地产在一定周期内不囤地风险更大。而养猪的好处是无论猪价高低,有人可以生产出低成本猪。

猪瘟常态化下,养猪成本迅速抬高,常态化的成本高已经是共识,这就如同再也拿不到2010的低价地了。

此刻有一家企业站出来说:我可以拿到2010年的地,而且还可能拿到2000年价格的土地,且无限量。

这是什么生意呢?

如果有这个生意,我拿来做,用来养老。


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精彩评论

悟股妙手2020-09-29 07:39

说到本质了,猪肉就如房价月月在变,但只要你的土地够便宜,成本够低,价格优势可以天天大卖,占领市场,没有欠款没有应收。同样的价格产品更优,跌吧,能吸引大资金来。牧原这两年赚的钱就如20年前的大公司可以有钱拿10倍的土地,低成本的房子现在卖有难度吗?是不是规模越大越好?前提不要垄断。

简单不易之路2020-09-29 06:20

让育种脱离资产化
同样的资产值,不同的构成,天渊之别啊。
短期都是波动,长期看才能看到价值,有价值的东西打折越厉害坚持住未来回报越高!
感谢团座

山水朱2020-09-29 03:49

牧原了

平人玄德2020-09-29 08:28

写的真好。若非读书破万卷,不会得来下笔如有神。

wangshun0012020-09-29 07:49

两个字,通透。团座的文章直接针对本质。高负债高杠杆的经营确实最怕杠杆越去越高,导致资不抵债,公司破产。投资的路很长,需要擦亮眼睛,感谢团座为我们拨开迷雾!感动!感恩!

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谨慎的D徒01-01 13:07

刚18年从邻国传过来的

星辉雪夜2020-11-15 23:09

让育种脱离资产化,没理解。请赐教

1天天2020-11-15 20:19

非洲猪瘟都出现上百年了,为什么近几年才这么严重?

股乐人生2020-10-01 14:59

祝团座佳节快乐,幸福安康!

云淡风轻cjf2020-10-01 07:08

👍👍