一切说的都是未来,并不是静态的现在,现在如果有50亿租金,那你能百亿市值出头买到么?
2、 总建筑面积占比分析(珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区,长三角)
3、 已落成物业建筑面积占比分析(珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区,长三角)
4、发展中物业建筑面积占比分析(珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区,长三角)
5、用作未来发展物业建筑面积占比分析(珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区,长三角)
6、发展中物业各项目货值占比分析(珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区,长三角)
7、用作未来发展各项目货值占比分析(珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区,长三角)
8、旧改项目分布及进度
综合上述,佳兆业集团2000万平米的土地储备当中,长三角及珠三角占比大半,如果按照货值计算(珠三角及长三角单价高)发展中物业两大区域占比77%,未来储备土地发展物业两大区域占比88%,也就是他未来的销售额,这两大区域占比会越来越高,根据笔者统计的佳兆业的旧改进度,个人估计最终3年内,佳兆业的土地储备货值,长三角及珠三角占比将超过90%。
根据笔者统计的销售情况来看,上半年完成了250亿,下半年大概率完成是350~450亿,全年完成600~700亿左右,关键点在于深圳的新盘开盘进度,目前深圳有三盘在售佳兆业前海广场、坂田佳兆业广场五期、佳兆业未来城,上半年三盘共完成90亿左右的销售,下半年盐田佳兆业城市广场及平湖佳兆业一期会开盘,但平湖佳兆业广场一期住宅全部为农民回迁房,只有2栋公寓可售,平湖佳兆业广场二期今年12月也有较大可能开盘,如果全部能开盘,加上之前的3盘销售,深圳或许今年可达到销售额200亿(深圳目前开盘基本都可以售清)。
笔者预计2019年佳兆业销售额为850亿左右,2020年1000~1200亿,原因为深圳百灵达项目 、布吉南门顿项目及坂田下雪村项目旧改的开工,上海徐行镇及珠海水岸华都花园3期的如期进行,确保了2019~2020年新增销售货值1000亿,佳兆业的优势就是旧改老盘货值较多,开盘后可以持续销售多年,稳住销售额,新旧改的盘推出把销售额推倒更高的销售总额。除旧改之外,佳兆业在战略上积极布局大湾区,长三角、武汉、郑州、重庆、成都、青岛等核心区域的土地。
长期来看佳兆业旧改的万亿货值会在未来的10年内陆续推出,深圳接近20个旧改已经一半进行了开工,剩余的一半也有不少签约80%以上,另布局了西安、中山等城市旧改。
一定会有人很多投资者觉得佳兆业的销售额还是增速太慢了,才几百亿,还要2020年才达到千亿销售额以上,这里主要是很多投资者不了解佳兆业将很多核心物业自持了,而不是销售掉,比如坂田佳兆业广场、盐田城市广场、佳兆业未来城、平湖佳兆业广场、布吉南门墩,佳兆业环球金融中心等等都有自持,这就是每开发一个项目,所得利润全部已经沉淀到自持物业了,因此销售额不可能有那些大几千亿的房企多,但是大家要知道这些核心物业都是中国最好经济的城市物业,未来随着中国的利率与国际接轨,这将是完全销售型的开发公司所不能拥有的。按1000元每平每年租金计算,佳兆业租金有望达到年50亿,自持物业按国际成熟估值20倍PE,也有1000亿的市值,开发物业销售就另外计算估值也有几百亿,其他的物业管理公司估值150亿等等。。。因此我个人在不到140亿人民币的市值左右战略性建仓。
四、佳兆业在2014~2016年期间受深圳的事件影响,楼盘被政府锁盘,导致公司出了大血,但是我认为其实没有伤到筋骨,只是多付出100~200亿利息而已,而宝贵的土地储备相反保存下来了,享受到了土地的大幅度升值。有一点我可以提醒一下各位,几年前佳兆业市值是中国恒大市值的三分之二,是融创中国市值的1.5倍,不知未来佳兆业能否奋起直追,赶上第一梯队。
五、关于负债,我个人了解到银行方面对佳兆业的融资不担心,相反随着深圳项目的推进,贷款额度一直在增长,深圳市是中国楼市最健康的城市,没有之一,另外债300多亿外债不是今年美元最低位发行,为长期债务,不存在汇兑收益损失的问题。
以上为我个人的一些分析点,又不对之处欢迎指正,以上观点不构成荐股,投资有风险,下单请谨慎。$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $佳兆业集团(01638)$ @西蒙蒙斯的多 @草帽路飞 @正合奇胜天舒 @明日花雨
嗯,碧桂园的商业模式决定的,目前这套模式不适合做一二线。一二线的周转速度太低费用高地贵,而且碧在一二线竞争力远不如在三四线这般统治力。其实做三四线因为高周转,归股东自有资金回报率一点不比一二线差,但是三四线做好并不容易特别是今年,去化难度高,我目前调研了解的情况是碧桂园在三四线销售依然统治力强大,今年销售他们内部信心很足,只是没把销售作为第一目标,而是把改革组织,成本控制放在第一位,这是个执行力超强的团队。
你的地产组合中就没有1638,这么看好,咋就没入手呀!
我是实实在在的持有1638/1233呢!
$佳兆业集团(01638)$ $时代中国控股(01233)$