$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ 不知何时起，朋友圈开始嗮秋天里的第一杯奶茶了！天气渐渐转凉，也许就是这杯奶茶能给你热量的同时，也给平淡的生活带来一丝丝温暖。作为职业投资者的我们在渴望喝同样一杯奶茶之时，却迎来了进入秋天的第一碗面！不是一碗，而是连吃了五碗.....
今年对于地产投资者来讲确实是难熬的一年，年初在万科年报不及预期的影响下，整个板块受到拖累，股价陷入长时间的调整，好不容易熬过了疫情，却迎来了多个一二线城市政策加码。即使是这样在人们追求美好生活的渴望下，各地的新房销售也在不断的复苏，截止8月末头部地产企业的整体销售额同比也已成功转正。
就是这样一个韧性十足的产业，长期受到社会各界的关注。央行和住建部更是为了行业长期稳定的发展，以三道红线来约束高负债地产企业的野蛮发展。虽然没有正式发文进行全行业的窗口指导，但对约谈的12家头部企业的影响还是极大的。看看九月份以来高负债企业股价持续不断的创出新低，也许你才能感觉到政策对市场情绪的影响。
不仅高负债地产股持续下跌，好学生的股价也受到了影响，除龙湖以外，中海、万科、保利、华润等头部企业都受到了不同程度的影响。周四在恒大的“暴雷传言”声中，股价集体破位，周五保利地产股价放量下跌3%，周线更是收出了一根8%的大阴线，周跌幅仅次于今年3月份疫情最严重的时期.....
周五万科总裁郁亮在媒体交流会上表示：“三道红线”是对行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，“这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的。”目前中国房地产行业进入了第三个阶段，在2002年之前是土地红利阶段，谁有关系拿到地，谁赚到钱了。“招拍挂”制度实施之后是金融红利阶段，随着“三道红线”到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。
这样的解释已经很清晰了吧？那就是房地产行业的白银时代已经一去不复返，在你认为降级为青铜时代之时，很多踩线的房企却寸步难行。
如果说借新还旧还能保障企业的正常运转，但限期降负债便是各房企头上的紧箍咒，积极利用各种手段卖新房变成了唯一的道路，在缺少了“新面粉”的支持下，就不要幻想“面包”的销售增长了。管理效率高的还能利用手中的有限资源以及高超的财技保障净利润的稳定，但融资成本高，三费高企不下的房企不仅销售收入面临持续下滑的趋势，净利润更是会大幅缩水。
可以预见今后A股的地产股低市盈率、低市净率的规模会不断扩大，这不能怪机构投资者对未来经营环境的悲观，在此次强政策的持续发酵下，绝大多数房企将提前进入转型升级的道路。
如果说前期手中有大把土地资源的地产商还能在负债指标达标之后，在“招拍挂”市场小有斩获，但更多的房企则会在存量土地开发殆尽之后，另谋出路。话说有远大报复的企业拿着变现的几百亿资金入股其他医药消费行业也是一件很美妙的事情......
转过头来继续吃面，上周在恒大暴雷的影响下，短线资金虽然在持续不断的卖出保利、万科，但短期的股价下跌仅仅是对行业悲观情绪的宣泄，“三道红线”下，长期受益的大型央企国企必将趁此良机扩大市场占有率，巩固自己的领先地位。
一边是不断下降的融资利率，另一边是源源不断的资金支持，在别人放慢脚步的时候，你按照之前的节奏走下去。8月份保利地产在二级市场拿地金额超过120亿元，同比增长超过五成，9月份也依然不改拿地节奏。
郁亮说地产游戏规则已改变，在自身股东利益不受影响的前提下，万科也会尽可能的帮助受困难企业，俨然一副秃鹫的嘴脸，虽然在行业内不受待见，但中小投资者却喜闻乐见。
下周中秋节就要到了，感恩市场给予我们低吸的机会，黄金坑已现，看着是一碗白花花的面，实际面的下面铺满了各种生猛海鲜。来吧，让我们一同干了这碗面，我们相约在金秋十月，一个收获的季节.....