国君地产论估值体系

(转自小谢看地产)地产行业老旧的NAV估值体系需要被打破,基于可持续盈利的估值体系需要得到建立,需要重估的不是估值、而是估值体系本身。


①  NAV作为静态估值,使得在股价波动以反映NAV的过程依赖于外部环境,而非企业自身,即便是新增拿地带来的NAV增厚,也是由外部因素决定。当前市场流行的是基于项目的NAV估值体系,而非基于三表的RNAV估值体系,因此,企业间在管理、战略上的差异被完全抹平。同时,由于NAV是时点数据,因此,股价变化带来的溢折价其实是由股市环境来决定的,和企业无关。这会带来多重问题:1)无法评估企业的无形价值;2)即便存在无形价值潜移默化的包含在了溢价当中,也是说不清道不明的“感觉”;3)不具备时点依赖,也即侧重于“当前时点”的逻辑,并不存在。

②  由核心竞争力构建的护城河,是给予不同估值体系的核心,对于类金融的成长型房企来说,可以用PB估值,对于类制造业的稳健型房企来说,可以用PE估值。对于过去的房企来说,无论是表内杠杆、还是表外杠杆,其本质都是通过融资来使得自身的报表扩张,而其极限受制于企业的净资产,这类企业对于金融调控非常敏感,因此,适用于PB估值。同样的情况,对于稳健型企业来说,只要楼市处于可持续发展阶段当中,就至少会享受到平均增长,其价值由创造的利润决定,给予PE估值。

③  阳光城和泰康的合作,将作为估值体系重新评估的开端,NAV估值体系瓦解,同时我们预计在未来2年内,房企将出现巨大分化,并不在于所谓的高估值、低估值,而是不同的房企将使用不同的估值体系,在各自的体系中,其估值都是合理的。阳光城和泰康合作最大的亮点在于对于业绩对赌的长期性,这是NAV估值体系瓦解的标志。我们预计,PB型估值体系的公司将看起来估值越来越“便宜”,其实背后隐含的是去杠杆下的E下滑,被动提升了PE,因此当前的低PE其实在未来是“贵”的。

④以此逻辑,不需要找低估值企业,而是找能够享受到估值体系重估的企业。我们认为,所谓的低估值是不存在的,而低估值修复也并不具备强逻辑性,对于永远寻找增长的权益投资来说,估值体系和企业成长才是核心。$保利地产(SH600048)$ $保利地产(SH600048)$


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全部评论

tomcatN209-13 15:18

自创葵花宝典

资产配置201909-13 12:41

李小麦120709-13 12:21

保利时代09-13 12:08

写得好,没人看

wahoo12309-13 12:01

这篇文章写的很好啊,地产公司原来的高负债拿地高周转在新融资条件下受到了压制,所以只是纯住宅的高负债拿地开发的企业未来的利润增长空间必然会缩小或者下滑。