先是泰禾的预亏，后是恒大的下滑46%，最近随着房地产上市企业中报陆续公布，越来越多的房企即将迎来中考！
依靠高息融资野蛮发展的企业即将迎来阵痛期，前几个月，当你还不断沉寂在月销售报表增长所带来喜悦心情之时，我不止一才发文强调企业融资渠道以及融资利率对房企的影响。如今泰禾的暴雷和恒大的业绩大幅下滑也正在持续应验我之前的判断，长期超过10%以上的融资利率，请问什么行业可以支撑如此之高的利息？
如果说泰禾的债务违约和迫切的引入战略投资者是为了让企业不致于破产倒闭，那么恒大高利率的巨额融资和连续的促销降价销售则是表达出来了“活下去”的欲望！根据克尔瑞前7月销售数据统计，恒大的销售均价以从去年同期的1.07万元/平米，下滑至今年的9000元/平米，下滑幅度超过15%。一方面是超过10%的融资利率，另一方便则是销售均价的大幅下滑，辛辛苦苦干了一年，利润却让巨额利息给吞噬了……
前几个月还在笑话万科年会“活下去”的口号的房企，没到半年就真的要为自己能不能活下去而考虑了。一方面是央企国企为代表保利和万科低于4%以下的融资率和不降价也能卖出去的新房；另一方面则是民营企业只能依靠大幅降价和高利率借到的资金才能保证自己活下去。叠加监管层针对房企制定的“三条红线”，地产供给侧改革正在进行时……
或许拿三条红线都踩线的和完全没踩线的企业相比较，你就不难发现大喊活下去的万科有多么的优秀！三条红线的制定对于长期依靠高杆杆野蛮发展的房企无疑来讲是泼了一头凉水，它不仅影响到房企正常的银行贷款，还影响到其他信托、债券包括海外渠道的融资。试想一下，企业融资到期后银行不能借新还旧，即使高利率也不能获取外部融资，那么对企业将面临着什么，恐怕是不言而喻吧？
这几年看看海航和安邦的大幅变卖金融资产归还银行贷款，以及房企万达的各种卖卖卖才能保持基本运营，你就会深切体会到踩红线对企业意味着什么！不仅仅是规模发展受制，更多的是需要低价变卖各种优质资产以获取求生的机会。
当大多数房地产股票投资者还在盯着低市盈率和高增长进行分析研究时，高负债产生的利息才是你最应该关注的。当财务指标优良的房企仍然在挂拍市场开疆扩土之际，每年动则到期的几百亿的负债或许就是压垮你的最后稻草，如果说前期你还在为房企何时进行供给侧改革而纠结时，那么如今的三条红线则加速推进改革的到来！
8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。
本周末，一方面是三条红线不能踩，另一方面则是银保监会的暖风，笔者大胆预测，地产股就此开始分化，属于保利和万科们的时代也正式开启......$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$