很多球友总是爱问我：保哥，你为何只投保利和万科，而不去关注一下其他地方性龙头房企？论估值他们更低，论成长性他们比央企更强？虽然我从不否认会有一些民营企业脱颖而出，但我还是更愿意守着稳定预期更强的保利和万科！
如果非要问我对时下民营房企的看法，那么我就简单说两句：前几年，碧桂园、恒大依靠手中大量的低价土地，搭上了三四线城市房地产去库存的末班车，一举登上了市值排行榜前两名。而如今，在手中质优价廉的土地资源开发殆尽时，国家也又一次给向上跃跃欲试的房价戴上了“紧箍咒”。
虽然“房住不炒”限制了很多改善型住房者的购房需求，但房地产行业的整体销量仍然没有看到丝毫下滑的趋势。但即使如此，依然没有换来机构投资者对地产股的青睐，特别在今年疫情后股市大幅走牛之际，地产股不涨反跌的行情，的确让大部份地产股的投资者难以接受。
一方面是“政策打压”对机构投资者情绪的影响，而我认为更多的还是他们对高杠杆发展的担忧。要想业绩增速不下滑，就得持续不断的购买土地，但在限购限售等政策的制约下，越来越多核心位置的新房在被提前消费。日光盘、秒光盘更是在最近几个月的货币宽松的政策影响下，达到了高潮！
当投资地产股的散户还沉寂在蒸蒸日上的月销售报表之时，而大量的机构投资者对销售增长连贯性的质疑始终没有改变；当散户还在依据两年前的销售收入推算如今的业绩之时，机构投资者却在计算两年后的业绩影响。
如果说今后龙头地产企业可以依靠自己的品牌影响力把高溢价的土地转换为利润，那么更多的民营企业则要面临存量土地开发殆尽，新拍土地利润被压缩的困境。融资成本没有央企国企业有优势、品牌价值没有龙头企业突出，加之大量去化缓慢，位置较差地块的项目不断累积，对于负债率高的房企来说是巨大的考验。
且不说前期沉淀的大量负债对利润率的稀释，仅靠自身的正常发展，不足以和头部房企在全国挂拍市场竞争。一方面高溢价土地继续压榨利润空间，另一方面沉淀下来的物业管理及商业地产又不具备较强的竞争力 ，长期以往如何和头部企业竞争是个问题。当然，选择引入保利万科这样的房企合作开发，也能够享受品牌溢价，但恐怕更多的则逃不了被收割兼并的命运。
虽然我不知道这个结果会在今后多久才会出现，但目前A股市场龙头房企动则5%的股息率与不断下降的融资成本是我坚定持股的动力。我也相信在不久的将来，保利万科们在旗下商业板块以及物流板块纷纷分拆上市以后，随着融资渠道的丰富以及近几年的净利润的沉淀，负债率也会逐年降低。
面对财务状况愈来愈好的龙头央企与负债率居高不下，经营风险巨大的民企来讲，机构最终会选择谁，自然不言而喻。虽然我不否认在这个15万亿的市场依然存在一些财务指标良好、管理团队优秀、发展潜力巨大的民营房企，但还是坚持我的观点—我负责稳定成长，你负责翻倍增长.....$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$