国君地产对资管新规延期的点评

在2018年资管新规试行之后,房企负债增速持续下降,与M2增速形成鲜明对比,作为信用承载工具的功能减弱,当前延期对房地产形成利好。

① 房企盈利模式当中,核心就是权益乘数和土地增值,而资管新规主要影响前者,自2018年以后,对房企报表带来了持续负面影响。1)2018年以前,在地产作为经济早周期背景下,房企负债增速和M2增速严格同步,也即中央的信用投放第一时间反应到了房企的报表当中,收紧时也是如此。房企对信用投放的呈现形式就是借钱拿地,并直接反应在土地市场中,体现为价格的大幅度上行。这一过程当中,企业的拿地速度大幅度超过推盘销售速度,因此体现为资产负债表的大幅度扩张,存货项明显放大。2)在经历多次宽松和收紧周期之后,2018年之后出现新的变局,即尽管M2增速见底回升,但房企负债增速持续下行。在此前房地产调控当中,容易出现违规资金绕道进入房地产的情况,而2018年之后,从房企报表就能较为清晰的看到违规进入房企报表内的难度大幅度提升,只能作为表外非并表项目,这是房企披露销售数据和报表数据不一致的核心原因。

② 资管新规延期尽管并非宽松,是压降存量非标规模的速度放缓,但对房地产行业确为利好,推盘和销量小幅下降、价格小幅上升。资管新规主要涉及表外资产和土地前融,如果压降速度过快,在销售变现速度较慢时,会带来企业资金链风险。因此,收紧融资时,往往会体现为房企推盘的加速、价格优惠力度的加大,反之亦然。因此,当前资管新规延期,预计将带来推盘量较此前预期小幅下降,在短期内体现为销量增速略低于预期但房价略超预期。

③ 叠加7月销售持续好转,8月迎来地产板块性行情。7月百强房企销售增速继续恢复,叠加低基数,预计在8月中旬统计局公布数据中也有较好表现。近期制约板块的依然是长期趋势的不明朗和短期各个城市的调控收紧,预计在资管新规延期的货币政策改善下,带来板块的反弹行情。对于全年的销售判断依然维持倒V,即7月预计为单月增速高点,后期逐步回落。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国,受益旭辉控股集团、中骏集团控股等,物业公司包括招商积余、中海物业,关注新大正、宝龙商业。 $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ @道宁投资

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