最近几年，一提起万科，就有说不完的话题：什么宝万之争，宝能退出了；龙头位置已经被恒大、碧桂园取代了；不思进取，不注重中小股东利益了；如果往下细挖，连王石做红烧肉的事情也要被挖出来。你可以看出来，几乎全部是负面新闻，为什么会是这样呢？因为曾经的万科是深市市值的绝对龙头，而如今因为股价的萎靡不振，市值已跌落至10名左右了。 $万科A(SZ000002)$
似乎那个“万众敬仰”的万科一去不复返，而取而代之的更多是以“宁德时代、美的集团”为代表的制造业，和“恒碧融”为代表的内房股。那么万科真的很差吗？和这些股票的股价相比确实很差，这时几乎所有的投资者都会说：好企业不代表股价好，万科企业发展是良好，但由于不注重中小股利益，投资者缺乏信心，才造成股价的萎靡不振，管理层负有很大的责任。
事实真是那样吗？现在咱看一个数据：万科自上市以来，累计分红达到675亿（算上2019年）不但远超上市募集资金的148亿，而且遥遥领先深市所有上市公司！似乎在姚老板出现以前，万科每年的分红就没有过“爽约”，每年均保持和业绩相同的增速。人是有私心的，万科管理层不愿意给“野蛮人”高额分红虽然不讲道义，但又合情。纯粹以控股为目的扰乱正常公司运转秩序的担忧始终笼罩让管理层担忧，南玻A高级管理层的集体辞职历历在目，所以管理层从心里也抗拒着宝能系。
试问：同样拥有百亿市值股权的高管难道不想在股价的上涨中，实现资产增值？还是不想通过分红比例的提高，每年拿到更多的分红？显然都是说不通的。那么，究竟为何造成万科在前两年房地产的“牛市”中业绩还不及保利地产这个央企的增速呢？是保利太优秀？还是万科比保利真的差？这个对于在保利5年的老兵来讲，我不认同。那么归根到底还是万科主动调节所致，目的就是等待安邦和宝能的顺利出局。
从去年年底的宝能的减持你便能看出些端倪，本来30元以下的减持完全可以通过大宗交易通道达到套现的目的，为何剩下的股份少了，反倒非要通过二级市场来减持，笔者看来，油条哥就是故意利用手中为数不多的股份来“恶心”万科高层的。
别的不用比较，单说万科和保利相比，已经连续三年股价跑输，最夸张的是进入2020年万科的跌幅超过了20%，这在以往看来是绝对不可思议的事。
如今的万科，物流地产、长租公寓、商业地产、物业管理等多项行业的“领先者”，企业规模发展以及净利润达到了新高，杠杆处低位。公司1季度经营性现金净流出30亿元（去年同期净流出267亿元）。公司期末在手现金1733亿元，为一年内到期有息负债的1.9倍，净负债率34%（与年初持平），处于行业低位。在疫情肆虐下，公司前四个月销售收入与去年同期相比，下滑11%销售金额仅为238亿元，销售均价也几乎没有受到任何影响。（保利地产同期却下滑了近500亿）在万科如此强大的品牌推动下，我们完全有理由相信，今年销售收入依然保持正增长。
在行业普遍受到疫情疫情的影响下，政府也对优质房企给予资金成本上的支持，从万科刚刚发行的5年期债券来看，2.68%的超低利率已经创下了行业最低的利率，即使7年期利率也仅为3%！2019年万科年报显示当年融资成本为5.05%，可以也可以想象到，假以时日万科的旧债到期以后，如此低廉的资金如期进行置换，将为万科一年到期的1000亿负债降低至少2个点利率，财务成本直接降低20亿元，这也将为今年的年报创造近5%的增长。
不是每个地产股都叫万科A！在增持计划报请股东大会之前的一个多月时间内，是近年来建仓万科的最佳时期，一是在此后的一段时间，宝能的减持即使未完也所剩无几，安邦的股份也会在回购计划的最低140亿增持中清仓完毕。此后的万科，完全是轻装上路，也许上涨也会在这一刻正式开启...... $保利地产(SH600048)$