投资地产股并不是一件容易的事

最近几年一谈起地产股,市场总是“闻非色变”。房住不炒、房产税、取消货币化安置、限售限购等声音更是不绝于耳。每年遇到“两会”行情,股价总是例行下蹲,迎接“利空”,于是,地产粉们这一刻都是“地惨粉”。

改革开放以来,中国在对外开放的影响下,国内生产总值得到快速增长,人均收入也迅速增加,对内在吸引各路投资的政策的引导下,房地产行业更是从1998年的1亿平方米的成交量迅速增加到2018年的17亿平方米,中国在此轮城镇化建设的浪潮中,房地产行业经历了飞速的发展。 $万科A(SZ000002)$

儿时的我,地产商就代表着“土豪”的象征,那时只要在政府有关系,便可以先“搞”一快地,然后拿着这块地去银行抵押贷款,拿到贷款后的事情就更是顺理成章,几乎是地基刚打起来就可以预售,然后拿着老百姓的全部预售款,利用政府关系再去拿地、贷款、打地基、预售。在多次循环后,一个“身无分文”的“伪地产商”就顺利成章的成为当地的房地产“大鳄”。说地产行业是20世纪最赚钱的行业一点也不为过。

放眼A股的大多数民营企业,都是在这种环境下迅速发展壮大起来的。他们都在享受着中国飞速发展中产生的红利,不仅规模得到迅速扩大,投资者也因为股票市值的增长而赚得盆满钵满!

如果说第一个投资地产股的黄金时间是在2005年到2007年,在那次史无前例的大牛市中,只要买了地产股,两年时间,股价最少也是几十倍的增长!也是那年,保利地产市盈率曾经达到疯狂的90倍!那么第二次投资地产股的白银时间则出现在2014年底到2018年初,这三年时间里,如果你买了港股的内房股恒大、融创、碧桂园等龙头,如果从最低价到最高价来看,也有10倍以上的盈利,即使你买的是以招保万金、双城为主的A股地产股,那么最少盈利也超过了3倍。

也正是在这个时间段,地产粉暴增,在巨大的赚钱效应下,接盘的韭菜络绎不绝,在各大地产大V“雄文”的影响下,低PE、PB成了地产股的代名词,几乎每个地产粉都会拿着计算器,用年底的已售未结乘以年报当中的净利率,加以地产行业结算周期推后的惯例,来推算未来两年的净利润。当然我也是当初众多“韭菜”中的一员。

在2018年到2019年的“后地产股”时代,也出现了许多靠简单推断而达到目标后,股价翻倍上涨的个股!但大多数的地产股虽然业绩也达到预期,但股价却在震荡调整中,“估值”越走越低……

翻看内房股三剑客,恒大因为他的造车的高投入,业绩低于预期等因素股价最大跌幅达到了70%,即使在持续回购中股价进行了连续反弹,此时股价距离最高价也有一个“腰斩”的距离。碧桂园也在转型机器人以及资本市场对三四线城市的悲观预期下,股价也距离“腰斩”位置不远。而表现最好的则属帮万达、乐视、泛海等资本大佬度过难关的融创,虽然投资乐视遭遇失败,但收购万达、泛海的优质资产,也在融创中国最近两年得到飞速发展的同时,为自己的土地储备增添足够的过冬口粮。在此轮调整中,融创股价也是三者当中下跌幅度最小的......

地产行业作为中国经济赖以生存的行业,为近年中的经济增长作出不可替代作用!在地产行业飞速发展的带动下,建筑、装潢、家电、家具、钢铁、水泥,有色金属等行业不仅同样得到了发展壮大,也为社会解决了大量就业机会。据不完全统计仅2018年地产行业直接或间接创造的就业人数已经超过了1亿人。

可以说地产行业的良性发展对中国经济的发展起到重要作用!在各地政府看来,房地产的良性发展,不仅有效的解决了大量就业,地方政府也利用巨额的土地出让收入解决了当地财政吃紧的状况。虽然我国最近在推进靠5G等新老基建拉动相关产业链的就业与投资上不遗余力,但相比较而言,面对疫情影响下的财政困难,只有良性发展下的房地产行业才能更快速的解决眼下的“困境”!

虽然在国家“房住不炒”的政策引导下,地方政府始终没有从需求端放松对房地产调控,但从2019年底便已经开始对优质企业的融资端给予放松的行为,也能让你感觉到国家对房地产行业是真爱!一边看到万科、保利、中海等优质企业发债的利率在不断走低,另一边则看到泛海、泰禾等高负债企业融资困难的境地,这时你应该体会到,国家也是利用“房住不炒”来变相进行地产业的“供给侧改革”。

在这个“房住不炒”的时代,一边是以万科保利为主的央企国企持续不断的以“低融资率”资金逐步替换到期的“高利率”资金,而另一边则是大批因融资困难而倒闭的中小型房企,即使是有上市公司作为主题的前100强私营地产企业,也面临着融资难的囧地。同样,在流动人口持续流出的三线以下城市,缺少了“炒房团”等增量资金的介入,偏远的市郊楼盘,去化率会越来越低。在这种低去化率的影响下,势必会沉淀大批存货,这样在之前三四线地产企业的“高周转”优势便不复存在。随之而来的就是负债率的居高不下,银行等金融机构也会在企业高负债的影响下,减少或停止对此类企业的融资需求。离开了低成本资金的房企,为保证经营不受影响,不得以会转向拆解高成本的资金,长期来看必定会制约企业发展壮大。

另外前几年靠低成本资金在一二线城市拥有大量存地的民营房企,也会在今后两年逐渐清空自己“优势”。而取而代之的便是以万科“活下去”为主导的这一批拥有低资金成本企业,请问在相同条件下,你如何能获取比这类企业位置更佳、价格更低的土地资源?你们的赖以为生的“独门绝技”高周转已经被复制,回头看看中国的“复制大佬”腾讯最近几年是如何靠资金优势“成长”起来的吧!

同样在新冠肺炎影响下的商业地产和旅游地产也面临着前所未有打击,当我们看到的只是以客流量减少影响商场和游乐场生意时,更深层次的是由于生意的萧条,关店的增多而造成的承租率下滑的趋势。这时也是考验房企资金链的时候,商业地产排名第一的万达尚且因为一季度租金大幅减少而对整体影响巨大时,其他的地产商受到的影响自然也不会少。

综上所述,进入2020年后,对地产股的投资不仅仅是简单的毛利率乘以权益销售金额就能估算出今后净利润的时代了。企业内在融资成本、管理成本、运营成本等对利润增长的影响很大。也是在这些因素的影响下,地产股的分化也会日益临近,今后的地产板块也不会同涨共跌了,总之,投资地产股不是一件容易的事。我提醒各位,请擦亮眼睛理性分析,来共同迎接地产股“青铜时代”的到来! $保利地产(SH600048)$

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精彩评论

稳步获利05-23 14:17

1、其实,万科保利的逻辑很简单,由于融资成本比一般龙头企业低很多,每年光利息少付近百亿,因此即便行业出现危机,它们也是最后一批倒下的。
2、反过来说,假如地产行业出现重大危机,肯定会出现大批的前一百的企业破产,这种影响带来的产业链危机和失业潮国家能否承受?
3、既然现在房地产行业还在健康发展,所谓的“房住不炒”“不把房地产当做刺激经济的手段”谁都知道,只不过是为了行业健康发展,而不是要打压。
4、万科保利真的很简单,投资最重要的是思维方式,而不是财务报表,这么显而易见的东西哪里还用的着去深入研究?

洛阳小散户05-23 16:12

保利哥,万科拉一下,回本就行

知否知否应是05-23 13:30

保利哥你步子好大,万科宣布白银时代的开启,这还没几年呢你这就宣布青铜时代开启了。你比郁亮还保守,看好你能在这市场活的很好!

ETF资产配置201905-23 16:27

白银时代都没high过,直接迎接青铜时代了

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子庚kwj05-26 13:14

谢谢大哥

阿甘小鱼人05-25 11:51

地产龙头在未来20年仍然是朝阳产业

子庚kwj05-25 11:20

几点分红啊

保利时代05-25 10:45

29号到账

子庚kwj05-25 10:42

几点分红啊 老大