在我去过的所有购物中心里，$武商集团(SZ000501)$ 的购物中心是我去过次数最多的一家。在众多的武商购物中心里，武商集团的崛起之地，位于武汉中山公园的武商 MALL 生意应该是最好的。在武商梦时代没有开业之前，它是整个武商集团最大的购物中心，可以说这座购物中心见证了武汉的时代变迁和经济发展。
武商MALL 包含武汉国际广场、武汉广场、世贸广场，三座广场依次坐落，是武汉曾经的地标性购物中心，也是曾经知名的购物中心。但现在，在他们的旁边，又拔地而起了一座恒隆广场。附近的购物中心的数量也在不断增加，人们可选择的逛街购物去处又多了很多。
随着时代的浪潮滚滚向前，经济发展的步伐不断加快，人们的消费方式发生了重大变化，购物中心可能已经不是一个好的商业模式了。
这种重资产的商业运营模式，在经济上行之时，消费需求旺盛的时候，可能会带来可观的收益，一方面是盈利能力会提高，另一方面是资产会增值。但是，在经济下行之时，最先一批倒在寒冬来临之前的企业就是重资产型企业。武商集团这样的企业，对经济景气度的敏感性会表现得尤为明显。
武商集团收入结构
武商集团主要经营两类业务，一类是购物中心业务，另一类是商超业务。 两类业务的收入占比分别是 44.59%、34.41%。
公司深耕湖北地区，主要业务来源集中在湖北省，营业收入占比 97.62%；其余收入则是来自2023 年在江西南昌新设购物中心，贡献的营业收入占比 2.38%。江西南昌的购物中心可能是武商集团购物中心业务走出湖北的最后一次投资尝试，因为武汉集团对外扩张的步伐已经略显疲态，呈现出举步维艰的态势了。
购物中心的业务模式
购物中心的收入结构主要分为运营类收入和服务类收入，租金收入是运营类收入的主要部分，租金收入实质上取决于购物中心的销售额，销售额取决于客流量，在物价不变的情况下，客流量越高，销售额也就越高，租金收入也就越高，客流的增加同时也会带动服务类收入的增长。
总之，只要人多，消费力强，购物中心就能赚钱。具体的购物中心收入结构如下图所示：
武商集团的经营状况
对武商集团而言，如果客流量保持相对的稳定，营业收入规模的也会相对稳定。 但从2019年开始到2022 年公司的营收直线下降，在购物中心数量基本保持不变的前提下，也能反映出购物中心客流量存在明显下降的问题。
购物中心面积增加，但是收入减少。2019年公司的购物中心总面积约为146万平方 米，自有物业面积约 127万平方米；2023 年购物中心总建筑面积约为227.4万平方米，自有物业建筑面积约211.9万平方米。从2019年开始到2023年，购物中心的总面积增长55.75%，购物中心的营业收入下降 43.47%。
商超面积减少，但收入减幅更大。 2019 年超市门店总面积约为 64.02 万平方米，自有物业面积约 11.24 万平方米；2023 年超市门店总建筑面积约为 53.2 万平方米，自有物业建筑面积约为 11.7 万平方米。从 2019 年开始到 2023 年，超市的总面积下降 16.90%，超市的营业收入下降 53.44%。
从数据上来看，面积增加了，但收入减少了，主要原因还是客流量少了。 虽然在 2023 年，其营业收入同比增长13.26%，但是从收入的贡献来看，增量营收主要是来自武商梦时代和南昌武商 MALL。同时，收入规模的增长并没有提升公司的净利润，盈利能力在下降，主业购物中心和超市的盈利能力也在下降。
重资产的投资如果不能给武商集团带来持续稳定的现金流，那这将是一个危险的信号，因为它的负债率正在持续上升，负债规模也在增长，刚性的利息费用兑付需要稳定的现金流和利润来支撑。否则的话，只能开启卖卖卖的模式，去偿还债务。
根据财务报告公布的数据，2023 年公司的资产负债率已经高达 65.31%，到达了前所未有的高度，另外，公司的财务费用率是处于近年来最高点 4.46%。另外，公司的短期借款和长期借款的余额高达 68.87 亿元，费用化的借款成本已经达到了 5.37%。借款就像是滚雪球，若公司赚来的利润无法偿付债务，借款只会越来越多。
一旦借款增加，加之固定资产的折旧，资产负债率进一步提高，同时公司的固定资产抵押贷款以及抵押，借贷的难度也会随之增加，融资成本将水涨船高。目前公司已经有 81 亿元的固定资产和 39 亿元的无形资产进行了抵押贷款，尽管与同期相比略微下降，但利息费用却有增无减。
写在最后
从目前的经济形势来看，购物中心确实不是一门好生意了。前段时间经过武汉的广埠屯，发现屹立在那里多年的新世界百货正在改名换姓。这不是孤立，从我自身的体验来看，武汉大部分购物中心的入住率是逐渐在降低，店铺的空置率也越来越高，购物中心躺着赚钱的日子越来越少了。
总而言之，武商集团的日子不好过，加之武商集团电商业务毫无存在感，发展这多年，给公司带来的营业收入寥胜于无。点开武商集团的官网，映入眼帘的网页界面具有浓厚的历史感。
怎么说呢，武商的官网跟涪陵榨菜的官网形象不相上下。不过涪陵榨菜官网形象我可以接受，因为它跟时尚关系不大。但武商的官网，可以被吐槽的地方不计其数。建议武商还是关掉电商这块的业务，专做自己的内购商城，对内部员工、团购或者大宗采购业务进行开放，这样做的好处是制作粗糙的电商平台不至于影响公司的整体形象。
（图片来自官方网站）
注意：本文不构成对任何主体的投资建议！！
另外：购物中心收入结构图和购物中心收入影响拆分图来自平安证券研报。