11月成交被腰斩,香港楼市再现危机?

香港楼市,又现“危机”,搅动着港人最敏感的那根神经!

据香港土地注册处12月4日公布的数据显示,本港11月住宅销售总额为260亿港元,环比上月下降32.5%,较去年同期538亿港元下降51.6%。

还有,11月份住宅销售量为2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。

此外,被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑” 也几乎出现全面回调。

据中原地产, 11月份十大蓝筹屋苑的二手买卖合约登记录得87套,总值6.64亿港元,较10月的101套及7.63亿港元,分别下跌13.9%及13.0%。

11月份的登记是反映10月期间的市况,楼价调整回软,香港市民置业意欲减慢,二手成交持续低迷疲弱,以致十大屋苑交投连跌七个月。成交套数首度跌破100套的水平,较10月的低位更低,是创1996年1月有纪录以来近23年历史新低,而金额是创2016年3月6.29亿港元后的逾两年半新低。

一、香港楼市预期更不乐观

有香港“楼神”之称、一向被视为香港楼市风向标的长实执行董事赵国雄也看衰香港楼市了。

12月4日,赵国雄表示,长实集团早已注意到影响香港经济的负面因素增多,且会愈来愈重,明年经济会较今年变差,预计明年香港楼价可能下跌25%至30%。

去年开始,长实已在大笔出售位于香港的住宅新盘,套现达500多亿港元,创历来记录。去年11月,长实还以402亿港元天价出售香港中环中心。

赵国雄还表示,虽然至今香港加息幅度轻微,但过去数年楼价升幅和市民收入提高幅度不对,使得市民的供楼负担正在加重,加之宏观经济的影响,纳米楼(指香港一些极其狭小拥挤的房屋,实用面积通常不超过20平方米)和已承做二按(泛指由银行提供第一按揭之外,其他机构再提供按揭计划)的房屋更是高危。

不仅是赵国雄,还有更多的券商机构表示未来的香港楼市不容乐观。

里昂证券此前发布研报称,经历了多年的上涨之后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。

瑞银则表示,香港楼价与宏观经济高度相关,过往楼价下跌主要由经济冲击引发,该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点。相信香港经济转差将令楼市表现脆弱。

野村香港房地产股票分析师则认为,虽然下半年就会看到香港楼价回调,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

耀才证券甚至预期,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

二、什么因素冲击楼市?

2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名,香港前两年还是在六七名徘徊,今年已经飙升至第一了。

香港楼市已经走出了多年的牛市行情。今年7月的火热之后,香港楼市趋转直下。那么,到底是什么原因导致了这一态度的转变呢?

1、美联储的加息政策

9月27日,在美联储货币政策会议上,正式宣布将联邦基金利率上调25个基点至2%——2.25%,这是2015年推出货币紧缩政策后的第8次加息,也是今年3月及6月之后的第3次动作了。

美联储一加息,香港金管局就开始动作,几乎同步上调了贴现窗基本利率25个基点至2.50%。随后,香港四大主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中国银行(香港)随即齐齐宣布上调港元最优惠贷款利率,这是香港自2006年来首次上调最优惠利率,代表过去逾10年的超低息环境宣告结束。

并且,美联储的加息政策大概率会一路会走到黑。在这次货币会议上,美联储就表示12月将有1次加息,明年还将有3次加息。

美元如此密集的加息,想必港元也会同步加息,因为港元是联系汇率制度。这也意味着港元在未来的1年多时间内,将多次调息。

而利率的上调对于房价是完完全全的利空。作为楼市的买方,月供会增加,会抑制购买需求。对于开发商而言,资金成本高了,会加快楼盘的流转,增加了市场供给。

2、土地供给增加

今年10月10日,香港特区行政长官林郑月娥在特区立法会正式发布题为“坚定前行 点燃希望”的《行政长官2018年施政报告》。在这个施政报告中提出“明日大屿愿景”,称将研究分阶段填海兴建合共约1700公顷(即17平方公里)的多个人工岛,可提供26至40万住屋单位,供70至110万人居住,其中七成为公营房屋。

同时据香港政府新闻网披露,林郑月娥表示,特区政府会马上研究在交椅洲和喜灵洲附近分阶段填海,争取于2025年展开首阶段填海工程,预计首阶段住宅单位可于2032年入住。

港府准备增加供给对于香港楼市就是一个大招,可能会重重打击房价。

此前,政府极力限制住宅土地的供应是导致房价持续多年的上涨的主要原因之一。

实际上,香港有接近80%的未建设土地。根据香港立法会官网的数据,香港已建设的土地占比仅为24%,公园就有400多平方公里,除去运输等用地,住宅只占到7%,这一占比已经10年未改变。

如果住宅土地供应放开,意味着目前住宅的稀缺效应将下降,这就是动了楼市维持高价的根基。从这一点来看,一旦实施这个计划,对于楼市来说,就是长期的大利空。

@今日话题 

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精彩评论

我爱蛋炒饭1 12-06 19:50

中国的土地政策,是香港直接搬过来的,所以中国本土房价高,跟香港这种模式有关系。
香港也是和大陆一样,只卖土地使用权70年,70年后,重新买一次。

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从123开始 12-10 08:34

剩几大巨头后,几巨头早已默契了?

从123开始 12-10 08:33

【最新数据:北京外来、户籍人口双下降】昨日,最新《北京人口蓝皮书:北京人口发展研究报告(2018)》披露, 北京全市人口规模呈现下降趋势,老龄化程度不断加深,超低生育水平格局未变。其中,自1949年以来,北京市人口规模一直呈现上升趋势,但2017年最新数据表明,北京市外来人口、户籍人口实现了双下降。连人囗都靠外来双非丶单非撑出生率的城市房价还要再翻一倍吗?每逢调控翻一番?

我爱蛋炒饭1 12-08 19:21

富商的地位会左右政府政策。


香港这个事,已经说明政权被富商左右,当政府做法侵犯他们的利益之时,这个问题就显现

bobwn 12-08 14:56

政府权力并没有被李嘉诚等左右,他们本来就是利益共同体。
以及,我一直很奇怪,为什么总有人会觉得,冲在前面的马仔很坏,而背后的老大会是好人????

丿Diors 12-08 14:26

大深圳地产永垂不朽