煤炭人谈楼市总规模:这次打算换个角度,从按揭来推算。

1.假设所有人买房都依靠70%按揭。

2.假设所有的按揭每年归还本金的4%。

那么假设每年新增1万亿按揭,25年后按揭见顶,为25万亿。之后每年增1万亿,归还1万亿,达到平衡。

关键来了,中国的按揭余额顶峰多少为合理?目前38.1万亿,显然还有增加空间。那么这个就只能乱猜了,就75万亿吧。大约占所有贷款的30%(总贷款250万亿)。

那么75万亿,每年新增就是3万亿,归还3万亿(75*4%)。3万亿对应的楼市总销售就是4.29万亿。太低了,经济受不了是吧。

 那么楼市年销售10万亿(某些人认为这个数太悲观了),对应的按揭顶峰是多少?175万亿。(10*70%*25)。显然这是天文数字,不可能。

推论1:目前18万亿的年销售是特定历史时期的产物,绝不可能持续,连10万亿都不可持续。我估计上头算过帐了,故而要打压,要推房地产税)。

推论2:楼市年销售必须迅速下滑,如果不下滑未来的断崖更可怕。

推论3:卖地收入将不可阻挡的下跌,大幅下跌。过去的收入属于对未来的透支。

推论4:房地产税力度不会低,普征的概率相当高。有多套房的建议不惜成本卖出。严介和的话有几分道理。

推论5:银行的贷款余额增速会放慢,资本变得充足,分红就可以增加,股价上升。

$中信银行(00998)$ $重庆银行(01963)$ 

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全部评论

羊宝宝分析师01-27 00:37

以前总价低,还有公积金冲,所以很多提前还完

想猫的人01-26 20:03

其实中国的高收入人群,其收入已经非常接近发达国家了。因为中国往往夫妻都工作,而发达国家一个家庭仅一人工作很普遍。
这样计算家庭总收入,已经很接近了。这意味着很难再上升了。故而贷款时要注意风险。要量力而行。

想猫的人01-26 19:58

过去为何贷款压力不大?因为工资大幅上涨,贷款金额不变,压力自然消除。
但今后中国工资涨幅会变得极其平稳。
假设夫妻月收入2万,年收入24万,等于3.78万美元。考虑到美国大量女性在家,仅丈夫工作。这个收入已经非常接近美国了,很难像过去10年大幅增长了。
既然工资不涨了,按揭就始终是沉重的负担。建议银行严格查流水,防止造假。否则断供会越来越多。

持续彽熵01-26 19:55

胡说八道

羊群中的一只羊01-26 19:41

按过去的数据,大部分房贷5到10年就还清了。十几年前,房价还不是太高,人们贷款观念也保守,都没有贷30年,可能10年到20年;如果卖房,也就先结清了;这几年经营贷利息不断降低,而且只需要还利息,不少做生意的,将房贷结清换成经营贷。以后情况可能会有不同。