网页链接{#REITs速达# } 关注“REITs速达”公众号” #REITs实践# #REITs认购# @7X24快讯 @今日话题 $首钢绿能(SZ180801)$ $富国首创水务REIT(SH508006)$ $广州广河(SZ180201)$ 中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭涌REIT、富国首创水务REIT。
此前首批公募REITs上市前申购状态：机构资金认购最火爆的是博时基金担任管理人的蛇口产园REITs产品，认购倍数为15.31倍。其次是中航基金公司担任管理人的首钢绿能，认购倍数为11.13倍。此外，华安基金公司担任管理人的张江REITs产品的有效认购倍数为8.85倍。东吴基金公司担任管理人的东吴苏园的有效认购倍数最低，但也达到了3.61倍，显示出各路机构资金对首批REITs产品的投资极为关注。
首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单于2021你那5月31日进行公开募集资金，仅一日公众投资者部分即全部超额申购，申购渠道关闭。
其中9单项目类型为：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口产园”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“盐港REIT”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“普洛斯”）5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目；其余4单富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金（简称“首创水务”）、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金（简称“浙江杭徽”）、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（简称“首钢绿能”）、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“广州广河”）为经营权类项目。
通过上交所审核并获得证监会注册许可的5单项目分别是：
1、上交所华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，简称：张江REIT，基金代码：508000，封闭期20年，募集份额为5亿份；战略配售发售份额为27,665万份，为本次基金份额发售总量的55.33%；网下初始发售份额为15,635万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的70%；公众初始发售份额为6,700万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的30%。此次的询价区间为2.78-3.2元/份，询价时间：2021年5月24日的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。
战略投资者无费用
2、上交所浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金，简称：浙江杭徽，基金代码：508001，封闭期20年，募集份额为5亿份；战略配售发售份额为37,148.42万份，为本次基金份额发售总量的74.3%；网下初始发售份额为10,923.85万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的85%；公众初始发售份额为1,927.74万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的15%。此次的询价区间为8.27-9.511元/份，询价时间：2021年5月24日（T日）的9:00-15:00（T日为2021年5月31日，即本基金发售期首日）。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。
3、上交所富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金，简称：首创水务，基金代码：508006，封闭期26年，募集份额为5亿份；战略配售发售份额为3.80亿份，为本次基金份额发售总量的76%；网下初始发售份额为9600万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的80%；公众初始发售份额为2400万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的20%。此次的询价区间为3.491-4.015元/份，询价时间：2021年5月24日的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。
4、上交所东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金，简称：苏园产业，基金代码：508027，封闭期40年，募集份额为9亿份；战略配售发售份额为5.40亿份，为本次基金份额发售总量的60.00%；网下初始发售份额为2.88亿份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的80.00%；公众初始发售份额为0.72亿份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的20.00%。此次的询价区间为3.558-4.094元/份，询价时间：2021年5月24日的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。
5、上交所中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，简称：普洛斯，基金代码：508056，封闭期50年，募集份额为15亿份；战略配售发售份额为1,080,000,000份，为本次基金份额发售总量的72.00%；网下初始发售份额为336,000,000份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的80.00%；公众初始发售份额为84,000,000份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的20.00%。此次的询价区间为3.7-4.26元/份，询价时间：2021年5月24日（T-5日）的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。
通过深交所审核并获得证监会注册许可4单项目的分别是：
6、深交所博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金，简称：蛇口产园，基金代码：180101，封闭期50年，募集份额为9亿份；战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%；其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%；其他战略投资者拟认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。网下发售的初始基金份额数量为2.25亿份，占发售份额总数的比例为25%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.90亿份，占发售份额总数的比例为10%。此次的询价区间为2.1-2.42元/份，询价时间：2021年5月25日（X日）的9:30-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）（预计）-2021年6月2日（T+2 日）（预计）每个交易日的9:30-15:00。
7、深交所平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金， 简称：广州广河，基金代码：180201，封闭期99年，募集份额为7亿份；战略配售初始发售数量为55,280.90万份，占本次发售数量的78.97%；本次发售网下初始发售数量为11,219.10万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的76.22%；公众投资者初始发售数量为3,500.00万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的23.78%。此次的询价区间为12.47-13.257元/份，询价时间：2021年5月25日（X日）的9:30-15:00。网下认购的时间预计为 2021 年 5 月 31 日（T 日）至 2021 年 6 月 1 日 （T+1 日）的 9:30-15:00。
8、深交所红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，简称：盐港REIT，基金代码：180301，封闭期36年，募集份额为8亿份；战略配售份额4.8亿份，占基金份额发售总量的比例为60%，其中原始权益人及同一控制下的关联方参与战略配售的比例为基金份额发售总量的比例为20%，其他战略投资者参与战略配售的比例为基金份额发售总量的40%；本基金网下发售2.24亿份，占基金份额发售总量的比例为28%；向公众投资者发售0.96亿份，占基金份额发售总量的比例为12%。此次的询价区间为2.163-2.381元/份，询价时间：2021年5月24日（X日）的9：30-15：00。募集期为2021年5月24日至2021年5月31日。
9、深交所中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金，简称：首钢绿能，基金代码：180801，封闭期21年，募集份额为1亿份；战略配售发售数量为6,000万份，占本次发售数量的60%；本次发售网下初始发售数量为3,000万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的75%；公众初始发售数量为1,000万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的25%。此次的询价区间为12.5-14元/份，询价时间：2021年5月24日（X日）的9:30-15:00。网下认购时间为募集期内2021年5月28日（T 日）至2021年5月31日（L日）每个交易日的9:30-15:00。
中航首钢生物质公募REITs。5月25日更新信息，承诺认购该基金的专业机构投资者共计7家，分别为泰康人寿保险有限责任公司、北京北咨投资基金管理有限公司、中国银河证券股份有限公司、中航证券有限公司、中银理财有限责任公司、工银瑞信投资管理有限公司、深圳市前海建合投资管理有限公司，合计基金份额数量为2000万份，约2.676亿元，占发售总份额比例的20%。
REITs前期各项试点的准备工作，主要从健全基础制度、完成系统改造、培育市场体系、加强宣传培训等四方面开展。
首先是建制度。在借鉴境外成熟市场REITs监管实践的基础上，证监会层面发布了基金业务指引，明确了REITs总体监管框架；在自律组织层面，交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会共发布了7项配套自律规则，覆盖审核、注册发售、交易、扩募、信息披露、持续监管、运营操作和尽职调查等业务全链条。
其次，进行系统改造。目前，沪深交易所、中国结算已整体完成技术系统的开发改造，部署上线了REITs电子申报系统、网下发行系统和信息披露网站。
再次，培育市场体系。目前，推动基础设施REITs健康发展已写入“十四五”规划，多地政府纷纷出台专项支持政策，北京市出台支持REITs发展“十二条”，成都市发布促进 REITs发展“十条”。
具体举措上，相关方召开多场面向相关企业、中介机构和投资者的座谈会，加强市场沟通。
最后，加强宣传培训；有关部门组织业务培训，做好规则解读，重点加强投资者教育和基础知识普及。
场内认购和购买股票类似。需要具有股票交易账户。购买REITs前还需要开通相关权限并签署风险揭示书。首次认购时，与基金类似。如果超额认购，将采用按比例分配的方式分配额度。
大部分券商均支持在线开通。
在券商交易软件中，找到业务办理模块，选择“开通基础设施基金”即可。
1、“普洛斯”，基金代码为“508056”。中金基金管理有限公司客户服务组电话：4008681166（网页链接）个人投资者可通过基金管理人网上直销系统进行开户与认购。
2、“东吴苏园”，基金代码为“508027”。个人投资者可通过东吴基金管理有限公司直销系统进行开户与认购。客户服务电话：4008210588-02150509880。
3、“浙江杭徽”，基金代码为“508001”。个人投资者可通过基金管理人网上直销系统进行开户与认购。直销柜台：浙江浙商证券资产管理有限公司 联系人：95345投资者也可使用上海证券账户（人民币普通股票账户或证券投资基金账户）认购。2021年6月9日公布初步配售结果。
4、“张江REIT”，基金代码为“508000”。个人投资人可在华安基金电子交易平台进行网上认购。咨询电话：40088-50099。也可在上海证券账户认购。
5、“首创水务”，基金代码为“508006”。可在上海证券账户申购。
6、“蛇口产园”，基金代码为“180101”。直销机构博时基金管理有限公司北京直销中心。可在深圳证券账户申购
7、“首钢绿能”，基金代码为“180801”。中航基金管理有限公司 电话：010-57809529 客服电话：400-666-2186 中航基金管理有限公司公众交易平台，深圳 A 股账户或证券投资基金账户。
8、“盐港REIT”，基金代码为“180301”。网页链接可直接登录网上交易平台（网页链接）进行认购。客户服务及投诉电话：400-060-3333，深圳场内证券账户的投资者可直接认购本基金。
9、“广州广河”，基金代码为“180201”。基金管理人客户服务电话（400-800-4800）、直销专线电（0755-22627627），网页链接，深圳场内证券账户的投资者可直接认购本基金。
申购后不是先到先得，而是综合配售；同时会根据申购数量由基金管理人决定是否启动回拨机制。
1、广州广河最终发行价格确定为13.020元/份。回拨机制启动后，本次发售数量的1.31%（915.73万份）将由网下投资者回拨至公众投资者。网下最终发售份额为10,303.37万份，有效认购申请确认比例为20.0271541586%；公众投资者最终发售份额为4415.73万份，有效认购申请确认比例为10.80441025%。
2、盐港REIT最终发行价格确定为2.3元/份，本基金网下发售的比例为2.24亿份，网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为18.98亿份。投资者有效认购申请确认比例为11.80189673%。向公众投资者的基金份额为0.96亿份，有效认购申请确认比例为8.79801909%。
3、蛇口产园最终发行价格确定为2.3元/份，本基金网下发售的为2.25亿份，网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为37.0911亿份。投资者有效认购申请确认比例为5.944822%。向公众投资者的基金份额为0.9亿份，有效认购申请确认比例为2.3944%。回拨后，网下最终发售的基金份额数量为2.205亿份，向公众投资者最终发售的基金份额数量为0.945亿份。
4、首钢绿能最终发行价格确定为13.38元/份，回拨机制启动后，本次发售数量的200万份将由网下投资者回拨至公众投资者。网下最终发售份额为2800万份，有效认购申请确认比例为10.72386059%；公众投资者最终发售份额为1200万份，有效认购申请确认比例为1.75925711%。
5、张江REIT最终发行价格确定为2.99元/份，中国证监会准予该基金的募集份额总额为5亿份。本基金网下发售的为15635万份，网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为138,430万份。投资者有效认购申请确认比例为11.29451708%。向公众投资者的基金份额为6700份，有效认购申请确认比例为4.25732999%。向公众投资者最终发售的基金份额数量为6700万份。
6、浙江杭徽最终发行价格确定为8.72元/份，中国证监会准予该基金的募集份额总额为5亿份，本基金网下发售的为109,238,461份，网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为484,927,440份。投资者有效认购申请确认比例为20.57613168%。向公众投资者的基金份额为19,277,376份，有效认购申请确认比例为3.68188513%。向公众投资者最终发售的基金份额数量为6700万份。
7、首创水务最终发行价格确定为3.7元/份，中国证监会准予该基金的募集份额总额为5亿份。本基金网下发售的为9600万份，网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为90,332.4759万份。投资者有效认购申请确认比例为9.29898125%。向公众投资者发售的基金份额为2400万份，有效认购申请确认比例为2.39442513%。回拨后，网下最终发售的基金份额数量为8400万份，向公众投资者最终发售的基金份额数量为3600万份。
8、东吴苏园最终发行价格确定为3.88元/份，中国证监会准予该基金的募集份额总额为9亿份。本基金网下发售的为288,000,000份，网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为1,040,500,000份。投资者有效认购申请确认比例为25.94906295%。向公众投资者发售的基金份额为72,000,000万份，有效认购申请确认比例为12.29792039%。回拨后，网下最终发售的基金份额数量为270,000,000份，向公众投资者最终发售的基金份额数量为90,000,000份。
9、普洛斯最终发行价格确定为3.89元/份，中国证监会准予该基金的募集份额总额为15亿份。本基金网下发售的为336,000,000份，网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为1,966,700,000份。有效认购倍数为5.85倍；投资者有效认购申请确认比例为14.94889917%。向公众投资者发售的基金份额为84,000,000万份，公众投资者有效认购基金份额数量为1,255,163,932份;初步有效认购倍数为14.94倍。有效认购申请确认比例为10.03852937%。回拨后，网下最终发售的基金份额数量为294,000,000，向公众投资者最终发售的基金份额数量为126,000,000份。
上市与交易
认购与配售流程结束后，基础设施建设基金正式成立，正常情况下将于15个工作日左右完成上市流程，但上市审核通过后到上市前发行人可以暂缓交易。
开盘与收盘价格确定：基础设施基金的开盘价为当日该证券的第一笔成交价格，收盘价为当日该证券最后一笔交易前一分钟所有交易的成交量加权平均价（含最后一笔交易）。基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。
交易方式：基础设施基金可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等交易所认可的交易方式交易。基础设施基金竞价、大宗交易适用基金交易的相关规定，报价、询价、指定对手方和协议交易等参照适用债券交易的相关规定，交易所另有规定的除外。
交易机制：公募REITs投资者以银行、保险等机构投资者为主，因此从投资者偏好角度出发，公募REITs同时在交易所固收平台交易，基本要素除交易时间、交易单位和交收方式外与竞价一致。交易单位方面，基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过1亿份；基础设施基金采用竞价交易的单笔申报数量应当为100份或者其整数倍；采用询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。申报单位方面，基础设施基金申报价格最小变动单位为0.001元。涨跌幅限制方面，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%，交易所另有规定的除外。基础设施基金涨跌幅价格的计算公式为：涨跌幅价格＝前收盘价×（1±涨跌幅比例）。
质押式业务要求：基础设施基金可作为质押券按照交易所规定参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务。原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与上述业务的，质押的战略配售取得的基础设施基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的50%。
做市商要求：基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务。
大户报告：投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到一只基础设施基金份额的10%时，应当在该事实发生之日起3日内编制权益变动报告书，通知该基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖该基础设施基金的份额。投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到一只基础设施基金份额的10%后，其拥有权益的基金份额占该基础设施基金份额的比例每增加或者减少5%，应当依照前款规定进行通知和公告。在该事实发生之日起至公告后3日内，不得再行买卖该基础设施基金的份额。
参与机构:
首批公募REITs中，保险资金是除原始权益人外战略配售的重要来源，保险类战略投资者承诺认购金额达33.36亿元，占比34.64%。
根据统计数据，一共有6家险资机构成为公募REITs的战略投资者，即中国保险投资基金（有限合伙）、泰康人寿、平安人寿、大家投资控股、中再寿险、中再产险。
从投资金额看，泰康人寿投入最多，为13.69亿元；平安人寿、大家投资控股、中国保险投资基金（有限合伙）分别为9.02亿元、4.90亿元、3.84亿元；中再产险和中再寿险则均接近1亿元。
其中，中国保险投资基金（有限合伙）参与战投的公募REITs数量最多，包括首创水务、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、蛇口产园等5单，泰康人寿以普洛斯、盐港REIT、首钢绿能等3单位居次席，其他几家险资则各自参与战投1单。
中国银行股份有限公司广州分行联合中银集团旗下中银理财有限责任公司作为唯一一家参与战略投资者的银行理财子公司参与了首批公募REITs之一的广州广河高速REITs项目。
深交所为促进公开募集基础设施证券投资基金的发展，暂免收取公开募集基础设施证券投资基金上市初费、上市月费、交易经手费及非限售份额参与要约收购业务费用。
2021年6月8日，首批基础设施公募REITs全部公告正式发售成立。
6月15日，深交所首批4只公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施公募REITs”）发布上市交易公告书，相关公募REITs产品将于6月21日正式上市，这标志着国内公募REITs试点工作即将正式落地。
上交所首批5只公开募集基础设施证券投资基金(以下简称”基础设施公募REITs”)发布上市交易公告书，相关公募REITs产品将于6月21日正式上市。
作为基础设施资产证券化领域的创新产品，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）首批9只产品上市一月有余。纵观其交易价格、成交额、换手率等数据发现，除上市首日市场情绪火热外，随后公募REITs整体呈现出平稳运行的态势，目前有7只产品价格高于发行价，最高溢价率达7.97%，最高折价率3.94%。
运行7周以来，除了二级市场的交易有不错的表现外，从公开渠道了解到首批基金管理人也正在不断完善运营制度，并加强与投资者的沟通。基金管理人也在探寻项目扩募的可能性并积极寻找新的项目。
6月21日，上市首日，9只公募REITs虽涨幅分化明显但全部收红，合计成交额达18.6亿元。此后换手率逐步趋于平稳，振幅逐步降低。
7月21日，首批公募REITs产品第一笔大宗交易产生；盐港REIT，成交量437.1万份，成交额1003.58万，买方为中信建投证券股份有限公司广州中山三路证券营业部，卖方为机构。
8月5日，9只公募REITs上市以来日均换手率平均值为0.61%，低于上市首周换手率（2.51%）。9只公募REITs振幅较低，上市以来平均振幅为13.21%。在流动性方面，公募REITs的成交量在上市首日非常活跃后，随后的交易日均呈现持续收窄趋势，期间部分产品有放量冲高和放量下跌的表现；除了广州广河持续7周收盘价下行外，包括另一个折价的产品东吴苏园产业REIT在内均处于震荡格局，目前成交活跃度保持平稳，本周公募REITs产品中首钢绿能涨幅2.15%、富国首创手水务REIT涨幅2.91%表现亮眼，首钢绿能、中金普洛斯、浙商沪杭甬REIT本周更是实现了连续5日红盘收盘；而广州广河自上市以来连续7周绿盘报收更是成为本周唯一绿盘产品，折价率更是首批公募REITs产品中最高。
首钢绿能作为首批公募REITs中的绿色环保类项目，是最近热门话题“碳达峰”“碳中和”的概念产品，对运营管理、资产运营效率，对实现“碳达峰”“碳中和”有很好的示范作用。
另一个热门产品首创水务REIT作为最早从事环保投资的上市公司之一，首创环保集团率先践行国内水务环保产业市场化改革，积极推动环保事业发展，致力于成为值得信赖的生态环境综合服务商。
从成交体系中可以看到不同REITs的价格涨跌和成交活跃度出现一定的分化，上市首月的价格和成交活跃度表现与REITs认购热度有较为显著的关系，尤其是公众认购热度。公众认购热度越高的项目（公众投资者有效认购申请确认比例越低），在上市首月的价格表现越好，成交也相对更活跃。如价格涨幅排前三的富国首创水务、首钢绿能和蛇口产园，公众投资者有效认购申请确认比例均低于3%。对于投资者而言，投资公募REITs关心的问题主要集中在REITs的收益率、估值、流动性等方面，对应的是REITs运营期间分红率波动的风险、资产评估价值波动的风险以及上市后交易不甚活跃导致流动性不足的风险。
公募REITs的现金流是稳定可预测的，基础设施类的底层资产受经济周期波动的影响较小，公募REITs的预期现金流很难出现爆发性增长的情况，因其内在价值测算比较容易，对于投资者吸引力较低，使得市场上投资者对公募REITs的价值容易达成一致预期，参与度较低，不容易被炒作。公募REITs的这种低波动、稳定收益、不受周期影响等特点特别适合长期持有，投资者对公募REITs应该采取长期配置策略以及投资的思维，目前看不适合作为短线交易的一种投机型品种。因此特别适合长期持有型的投资者。