孙宏斌和黄红云的金科股份,刘备和孙权的荆襄九郡

生子当如孙仲谋

刘备三顾茅庐的时候,27岁的小伙孔明给了他一个隆中对:“荆州北据汉、沔,利尽南海,东连吴会,西通巴蜀,此用武之国,非其主不能守。......则霸业可成,汉室可兴矣。”

《隆中对》中战略要点之一就是拿下荆州。

其实,早在7年之前的建安五年,鲁肃就对孙权献过《江东对》:“......剿除黄祖,进伐刘表,竟长江所极,据而有之,然后建号帝王以图天下,此高帝之业也。”

《江东对》与《隆中对》有一个重大冲突点:争夺荆州。

赤壁之战后,刘备”半借半抢“的占据了荆襄九郡的半壁江山,孙权也占据了荆州长江以南部分。

这个时候,刘备和孙权表面上还是“你侬我侬”的联军关系。

这是《三国策》里面的史实。

就像2016年孙宏斌40亿元参与金科募资配股前后,孙总与黄老板肯定深入交换了意见:彼时的重庆是价格洼地,是值得长线投资的,而金科股份在重庆的精耕细作绝对是值得倚重的。

早在2013年,孙宏斌就说过:“在融创的战略布局里面,重庆与北京、上海、天津能形成互补。虽然重庆的房价不高,但是需求比较大,容易回笼资金。”

2016年9月参股之后,蜜月期内,金科股份立马借了4个多亿给南宁融创的项目公司。

孰料蜜月一过,股权之争开始,煞是精彩,网上可查,在此就不赘述了。

1、各忍一时、风平浪静。

刘备对荆州他想不想全部吃下?

肯定想吃,但是如果要拿荆州,必然要自西川分兵。

分兵会有两个问题,西川不稳,曹操北方大军压境,受不了。第二,是不是一定能够拿得下来,拿下来之后,是不是一定能够守得住。

孙宏斌的顾虑不外也是这两方面。

第一,在目前宏观调控收紧,尤其是融资端收紧的情况下,融创自己的节奏也吃紧。

1、土地储备,按融创自己的说法,主要在一二线和强三线城市,土地均价是4300元/平米,与号称“不进三四线”万科的土储均价的超过6000元/平米相比,融创这个价格,只能说“环一二线。”

2、融创上半年的综合资金成本(算术平均)已经达到了8.89%,这个融资利率已经远超去年的融资成本6.81%了。即便保守计算,至少和恒大去年的8.18%接近。

怪异的是三大评级机构上半年全部调高了融创中国的评级,而调高评级一般意味着利率会下降。这个现象说明什么?

3、说明在借贷利率和融资规模中间,融创选择了后者,债权人只能选择前者,这种选择是异乎寻常的逆周期。孙总似乎对融创1380亿元的现金和销售能力很有自信。

这个时候,融创更关键的事情是站稳脚跟,通过销售回款来排雷。毕竟200%以上净负债率是一个明显的破绽,所以此时不可能分兵袭取金科股份。

看完这三个现象,我就一个感觉:融创快变成环一二线的恒大了。

只不过距离市中心远近不同:50步,100步。

第二,从业务层面来说,金科的业务与融创在重庆有少量重合,多是互补,这一点从拿地层面也能看得出来。融创在城,金科多数在野。

基于以上两点,这个时候融创孙总就像刚立足成都的刘备,他是不会动、也动不了金科股份的。

再来看孙权,孙权肯定是想吃下荆州剩余部分,吃下来之后,极长江之险,无论是对于北方的曹操还是西边的刘备,他都是进可攻、退可守。

孙权的顾虑是同样的。

第一是需要分兵,他面临的也是来自北方曹魏的压力。第二,孙权跨江即可攻击荆州,而成都回身救荆州的战略线显然非常远,所以主动权在东吴,他不如相机而动。

与此相似的,黄红云董事长的在金科股份的空间已然足够,黄老板通过各种手法已经实现了对于金科股份的控制权:

首先,董事会9席基本控制了7席。

其次,股权比例如下,死死的掐在30%的要约收购的红线附近:

所以,黄老板此时争夺股权与否,结果都是一样。进可攻退可守的时候,那就一动不如一静了。在面对宏观调控异常收紧、持续的时候,他肯定不会轻易的去动手的。

最多搞搞小摩擦:比如溢价11倍收购自己兄弟的公司;比如股权激励稀释股份;比如加大对联营合营公司的贷款。

而对于这些,融创除了安排两个董事投反对票之外,也无暇顾及了。

还有,就是黄老板肯定已经猜到了,孙老板此时不会动手的。

2、最不烂的“重庆”

那么什么时候才开始明面上的荆州争夺战呢?

怕就怕都没仗可打了,都扩张不了了,大家都把脚跟站稳了的时候。

没有肉吃的时候,豆腐也好吃。

从增量市场向存量市场开拓,这个时候冲突和矛盾就要显现出来了。

刘备夺取汉中,两川已然稳固,孙权兵败合肥,鼎足之势已成。

这个时候,没地盘抢了,就要回过头来争荆州了。

所谓的“马尔萨斯陷阱”也有这个意思。

大家都没得吃了,那就通过互相砍杀减少人口,降低资源的消耗总量,然后重新分配资源,再发展。

历史向来如此,没发现新大陆的时候,欧洲人就自己打自己或者十字军东征。发现新大陆之后,大家就去美洲抢夺、殖民。殖民地站稳脚跟之后,再互相抢地盘。

这是天命而非人为的现象,大历史的角度,科技进步也只能暂时打破“马尔萨斯陷阱”。真实的战争、以及经济战、金融战等等等,无一不是广义上的“马尔萨斯陷阱”的表征。这一段话是个人观点。

在房地产行业,遇到马尔萨斯陷阱之后怎么办?要么是转型新产业,要么是寻找地理位置上的新区域。

转型就是文旅、商业、长租等等不一而足,或者像恒大那样直接去做汽车。

地理角度来讲,新区域属于稀缺资源,现在国内的大气候只能是”城市轮动”,剩下的有潜力的、最不烂的,重庆一定算一个。

再来看,金科股份的大本营,也是融创中国第一重仓城市,重庆。融创在重庆的权益土地储备1280万平米。

相对于全国其他城市来说,从潜力和市场容量的角度,重庆是“最不烂的”。今天不从重庆的经济数据展开了,看两组现象:

第一、重庆大市人口3200万人,房价不高,城镇化率低,只有65%。一般城镇化指标没有75%左右,都不好意思是省会城市,这就是重庆的市场潜力。融创、金科分列一、二名。房价不算高。

第二、哪几家房企在重庆活跃?

除了本土的金科股份之外,除了碧桂园,TOP5+龙湖全部在重庆。

这两个现象决定了重庆的热度,是温和而持续的。

所以,相比于北上广深,相比于其他二线城市,对于金科股份的争夺就是对于“最不烂的”的重庆市房地产未来的争夺战。

那什么时候是双方阵地战的引爆点呢?

当融创“排雷”工作完成之后,当金科股份外地开拓受阻的时候。

3、荆州争夺战,谁赢谁输?

个人看法,成渝地区之外,金科股份虽然扩张力度和成绩不小,但并没有展现出其更优异的竞争力。外地业务什么时候出现拐点,冲突是点就会临近。

融创的雷什么时候能够排掉?

这是由融资利率和净借贷比决定的;是文旅地产的体量和运营的平衡决定的。

除了特别、特别、特别好的地块,孙总今年拿地的可能性基本没有。

此外,以融创的销售能力和孙宏斌的作风,别人净借贷比70%才敢做的事情,他可能在140%的时候就敢做了。

融创现在净借贷比是200%+。

给孙大圣一年时间,是不是能够降低到140%以内?文旅地产的平衡是否更好?融资利率的上升的势头能否得到遏制、企稳下降?

如果答案是肯定的,那就开打吧。

真实的战争,血流成河。股权战中,必要抢夺筹码,那么股价就会飙升。

谁会赢?

孙宏斌么?算的是房企老板中的枭雄,满是个人魅力。但这一战未必能赢。

我虽然对黄红云董事长的很多行为不感冒,但从纯商业角度,我心悦诚服。

至此,我的结论是,不恰当的比方:强龙难压地头蛇。

或者把辛弃疾的一句词送给黄总:天下英雄谁敌手?曹刘。

还有,另外两种小概率的结局:

1.融创中国主动退出金科股份?曹操几番征讨孙权,都兵阻濡须口。丢下一句话:生子当如孙仲谋。撤了。

2.黄红云主动退出金科股份?这一点的可能性是最小的。除非有查实的重大的监管问题。

商战之中,没有永恒的朋友,只有永恒的利益。说不定这是孙、黄两位老板唱一出真假双簧也未可知。

我纯属咸吃萝卜淡操心。

政策来了,刘备托孤的白帝城都能淹掉。

悠悠。不尽长江滚滚流。

$融创中国(01918)$$金科股份(SZ000656)$

文中除特别说明外,数据均来自公司年报、半年报。

本文纯属摆龙门阵,切勿作为投资参考。

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全部评论

悠闲人生08-26 13:21

看的很好玩

地产三哥08-26 12:04

融创上半年的利息(算术平均)已经达到了8.89%,这个融资利率已经远超去年的融资成本6.81%了。
即便保守计算,至少和恒大去年的8.18%接近。
近半年三大评级机构同时调高了对于融创的评级。
这是两个矛盾的现象,
说明在借贷利率和融资规模中间,融创选择了后者,债权人只能选择前者,这种选择是异乎寻常的逆周期。孙总似乎对融创1380亿元的现金和销售能力很有自信。$融创中国(01918)$