抱房市的大腿-爱屋吉屋短期较低风险固定收益产品

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前段时间接触到几家中介,无意中下了爱屋吉屋的APP,发现他们在做一件蛮有趣的事,这里写一下,以供交流。

背景前提
大城市以及正规中介的前提下,购房一般会按先后顺序签订以下3份协议。
目前卖方市场的情况下,有意向的买方先向中介交付一笔意向金,签一份意向书。卖方在接到意向书的情况后,才会愿意接受议价和其他项的讨论。
在议价和流程探讨完毕并同意后,买方再交一笔定金,双方签订居间协议(此合同有法律效益,对卖家有违约罚款条例)。
待产权清晰,房管局贷款两清后,再进行购房合同交易

问题的出现
居间协议购房交易之间一般有时间差,留给的是买方和卖方筹钱或者清理房产债务的时间。出于风险的考虑,最正确的方法一般都是交付两清的房产,即出售的房屋最好b不要背负贷款或抵押。而买方一般可以做到贷款买房,这里对房东有一个小考验,即在有限的时间内筹集到一定的资本用于还贷。

爱屋及屋大概就是看到这个差异的出现,所以推出了一个解决方案产品叫做房产宝。下面是对本产品的有限分析以及优劣比较。
这个产品的界面是这样的。


该产品主要解决的问题是居间协议和最终出售协议间的空档期的还贷还抵押问题。
即房东通过房产宝融资,还清抵押和贷款,使得被交易房产能清晰,产权干净地完成过户。目前线上产品的年化均在7%以上。期限也在2-3个月之间。下面是官方的产品解释。

值得注意的是,该产品是1对1 的,也就是说,每一个产品都是一个小型房产基金,每一笔筹集的资金,都有对应的房产和户主在其中。下面举例目前仍在售的产品字H0I6076号房产宝。
1,本资金的年化收益7.8%有额度和进度的显示如下。

2,关于房产的位置、价格、以及房主的资料,信息附在上面


3,本理财产品的合同,也附上(建议读完,里面写了关于可能出现的风险和各方的责任)。此处我没有特别理解乙方,指的是购房者么?

4,风险准备金,爱屋吉屋目前风投已经到后期了,虽说有盈利压力,但资金流短期内还是充分的,这个平台目前保证金数量和现有投资数量在1:5.6左右,即每100块目前的担保金额在十几块。这个比例会随着资金池的扩大而降低,但是短期来看比较安全。



另外可能存在的风险在于:
1,爱物吉屋本身出现违约,导致资产安全性降低。爱屋吉屋本是一家轻资产运营的公司,成立时间也较短,目前还在风投后期。
2,房产出现交割违约,买方的居间协议保证金一般在三五万,数额不大,若有毁约行为的发生,则会间接导致卖家短期内的还款困难。
3,卖家违约,居间协议仍然是有法律效益的,但前两年深圳疯长的时候,在这种一线城市仍然会出现卖家违约带着菜刀抢回房子的新闻,所以这个风险也要考虑。
4,房产崩盘风险,若各种事件的出现造成房产价值崩盘,则此协议的兑付将会受到极大威胁。
5,这个产品性质其实就是P2P的一种变形,但是背后有了房产交易作为一个基础支撑。
6,目前产品和公司都没啥背景,没有刚性兑付之类的要求(目前的保障是1千万的保证金),参与人数很少,也远远达不到 too big too fail的要求。一旦违约,很难想象有任何的后备力量担这个摊子。合同上的强制条款和法律什么的,反正我不大信。

鉴于短期内保证金比例仍然处于一个不错的位置,综合利弊,小规模的分散化的投这个产品,考虑到7%以上的收益和较短的期限,目前房市还较为坚挺个人认为还是可以适当考虑放点零花钱进去的。
在买该产品的时候,每一个基金的房屋地点都请认真查看。3线以下的城市房产交易,不建议购买(三四线城市的空心化是近期看相关书籍关注的一个问题)。

其他相关考虑和思考,欢迎讨论。


*本人持有非常少量上述产品。

题外话:
1,近期关于房产税的问题讨论的沸沸扬扬,若一旦开征,将是会被计入史册的恶法。马克思说过“一旦有适当的利润,Capital就会非常胆壮起来。...有100%,就会使其不顾一切法律。“
2,与其去思考买房的小波动,小炒作,不如去思考城市化的问题(城市化不是城镇化)。所有问题终结的思考都应该牵连到人,小心避开热点炒作。城市的变迁历史和人口的大规模的、长期的流动,才是坚实的涨价原因和领导。个人是不会喜欢旅游地度假村和18线乡村的。一切都应该以人为本,人去哪里,资本和资金就应该流向哪里。

最后,iphone的用户体验越做越烂,最近狗屎了好几次,这篇文试图用手机写,Airdrop超级烂,隔壁邻居的小米信号都收到了,自己配套的Iphone信号收不到,截图键自己蹦坏截不了图,再让我不爽就不买7买华为去了,上次买的IWatch我还没来得及扔呢。

全部讨论

徐丹饼干2016-07-29 08:49

几点风险补充:1,合同签署中,爱屋吉屋有意避开了担保要求,因此可避开对P2P查处等事件对平台本身的影响。2,签署方只有出借人和理财购买者,无法看到出借者和卖房者之间的协议,购买理财者不能监控房产。3,风险准备金在近期内是充足的、长远来看太低。4居然有人所有钱投在同一个fund,风险分散意识呢

JasonHK2016-07-27 18:14

转发//

徐丹饼干2016-07-25 21:27

个人有偏好吧,我之前卖家还有30%的贷款在身上,我宁可多补贴他利息费我也要干净产权的房子。

七宝酱2016-07-25 19:12

这个就是链家忽悠了,现在买房大家都是贷款,贷款没有结清,怎么可能过户?所以正确的做法是给首付之前查清卖家的资质和账务啊,而且给首付的时候已经签订正式买卖合同了,卖家溜走可以打官司的。

徐丹饼干2016-07-25 17:00

80天找不到好目标的闲钱

徐丹饼干2016-07-25 16:58

很清楚,谢谢

薛定谔的K线2016-07-25 16:51

上家房子贷款没还清,高某借100万给上家,用来还银行贷款。然后房子过户给下家,下家办银行贷款,银行贷款到下家手里后,下家把购房款给上家。上家用收到的房款还清高某的借款。这个是线下过程。

平台用高某的借款合同,做一个债权转让协议,出售给普通投资者,高某提前收回成本。当上家还款后,平台把最终还款发给投资者。这个是线上过程。

平台等于用房屋买卖合同出担保,让高某提供无抵押贷款给上家,当然这个高某可以是个人,也可以是其他资金源,但一般不会是银行,银行要实物抵押的。

徐丹饼干2016-07-25 16:45

这个还真是很奇怪啊~这难道不应该就是还给银行的钱么...然后这个收集来的基金就是一个过桥贷..

徐丹饼干2016-07-25 16:44

我自己买的时候我是不愿意先给首付的~肯定是房东清理完了才能走购房合同。否则你签了购房合同,给了50%的首付,房东把你的钱挪掉了,然后你合同已经签了。我专门咨询过链家的风控、他们很小心这一点的并会给购房者警告

薛定谔的K线2016-07-25 13:14

银行不做这种过桥贷的,没担保