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访谈简介：
近期，部分地产股股价逐步反弹，其中：保利发展11月和12月的涨幅分别为10.27%和12.85%，万科A 12月和本月的涨幅分别为8.21%和4.76%。 2021年底的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 那么，问题来了：2022年能否布局地产ETF，地产ETF有哪些投资机会？本期我们邀请到 @保利时代 做客雪球访谈，跟大家共同探讨，快发起提问吧！
访谈正文：
RanchoGo问：房住不炒，发展实体的战略决策下，房地产的投资机会逻辑是什么？为什么一定要在走下坡路的夕阳行业寻找机会？保利时代答：房地产的投资机会在确定性机会下的估值修复，低估值的夕阳产业同样也有机会
HHHHOK问：接下来几年地产行情怎么看？现在持有地产还算是价值投资吗？保利时代答：今年政策已见底，但业绩还远远没有见底！持有优质央企地产寻找确定性机会
HHHHOK问：地产类ETF推荐哪一只？保利时代答：选持有国营性质地产股的ETF
hk2000问：这么多年房企都赚的盆满钵满，为什么今年一下就没钱了？保利时代答：以前赚的钱都滚动拿地了，商业沉淀，旅游地产沉淀，激进的开发商一被抽贷，资金链自然承压
这个男人来自地球问：房地产资金受到监管后，出现以前那样迅速扩张的公司基本是不可能了。但是合理的增长速度会是多少？花钱买块地，然后开发个2-3年，项目资金才可以抽出来继续使用，怎么看这个现金流都很危险。保利时代答：地产将来就是类似水、电等公共事业性质，确定性的央企国企最终将胜出，走估值修复的路
自由之路-2099问：房地产税的征收试点很快出来，请问将对试点城市房价产生何影响？保利时代答：房地产始终是中国的支柱行业，个人认为房产税只是政府震慑炒房者的一种手段而已
股市创造更好的生活问：请问，你认为促使老百姓买房的最大因素是什么，促使老百姓不敢买房的最大因素又是什么，谢谢保利时代答：中国人总爱买涨不买跌，房价下跌预期下，谁敢拿自己的一辈子的积蓄来赌博？
幸运的偏差问：上面说需要国企民企同等待遇，怎么现在央企和 民企待遇会差这么多保利时代答：保持金融稳定是中国的首要方针，而房地产行业在金融体系的占比不容忽视，因此央企，国企必是首要选择
请喊我韭大问：对于，保利，蛇口已经涨了很多了，为何万科作为多元化企业，一直底部徘徊。因为不是国企嘛。。。保利时代答：从企业经营来讲，万科拍第二没人敢挣第一，但从对股东的尊重程度来讲，拿口炮增持的行为，赶走宝能的行为让人不齿，也伤了很多大资金操盘者心
皮小丘问：目前以碧桂园融创旭辉新城为代表的民营地产企业会不会暴雷？如果暴雷对中国房地产产业会不会造成类似于08年美国次贷危机的连环暴雷反应～保利时代答：我只能说，民企唯一稳定的就是低调的碧桂园，其他没有提前去杠杆的民企危险
宠爱蕊宝宝问：优质民营商业地产同样有机会迎来估值修复保利时代答：你说的可能性是有，关键如何判断优秀呢？
早晨的太阳oksun问：买地产ETF跟自己买保利万科金地各三分之一的组合配置有什么差异？保利时代答：地产配置ETF我认为最全面，保利的大涨也不会错过，万科的下跌也不会让你难过，金地的大股东清仓行为也不会让你担忧
农民投资者拙言问：一个量价齐跌的行业投资机会到底在哪里？保利时代答：估值修复吧，也许基金抱团到20PE
五天揽月问：保利和金地都已经涨了好多，要不要落袋为安?保利时代答：我认为获利减持什么时候都是对的
五天揽月问：为什么民营地产就是干不过国营地产?这也算垄断吧？保利时代答：这个时候你应该能体会到央企的力量，不缺钱嘛
请喊我韭大问：个人感觉。未来的地产公司就像福利企业了。他的利润率国家可以控制。可能会在8-10个点。未来会是听话的国企为代表，优秀的民企辅助。共同把风险降下来。多做一些精品楼盘。未来的改善房会大于刚需。物业是未来地产最好的竞争力保利时代答：集中供地已经提前锁定房企毛利率了，消费降级，房企物业交付缓慢，这也是近期物业股低迷的原因之一
粤A68888问：为什么很多地产企业的净资产是市值好几倍，这是为什么呢保利时代答：地产企业的净资产都在没有开发的土地和转缓慢的商业地产，旅游地产，真正有现金流充沛的就没有几家
早晨的太阳oksun问：请点评一下融创中国未来发展机会，谢谢。保利时代答：高杠杆民企压力极大，卖项目净负债活下来是重点，当然引入国资更能盘活资产
涉及股票：