[回顾]华侨城投资价值怎么看?

Milton_Shane问:是否有思考过什么条件下会卖出华侨城? 

祝融氏答:华侨城的持股逻辑是通过文旅一体化开发的模式低价获得土地,且财务稳健,估值很低。如果这几个因素出现了变化,就是卖出的时候。如果没有变化,就不需要卖出。


为自由而思考答:目前严重低估,个人的思路是有钱就买,股息率都5%了,但凡给一点文旅属性估值,就可以翻翻的涨

老贾f73问:从年报及业绩批露来看,华侨城成长稳定,房地产积极布局一二先城市,旅游业营收占呈现逐步多于房地产营收的趋势。从基本面来看没有明显短板和经验向坏的趋势,但最近高点以后便一路股价向下,是何种因素致使华侨城不被市场看好? 

祝融氏答:大家可以看看其他几个地产公司的走势。在三道红线、贷款额度管理、集中供地、土地出让金转税等一系列政策压制下,地产股其实都在调整。相比而言,华侨城跌的算少的。


为自由而思考答:回答 老贾f73:市场对华侨城盲视,我认为。 1,招挂拍导致传统地产拍地价格居高不下,基本没有利润,因此市场认为传统地产没有未来,但实际上对华侨城而言通过文旅+地产,反而是机会 2,全球疫情一直反反复复,然而国内疫情物理控制方法和疫苗接种速度(2000万/天)反而造就了国内文旅消费今年甚至包裹未来几年反而是更大的机会,旅游回流导致国内文旅会有更大的增长爆发力,然而,国外疫情,比如印度一反复,大家就过度紧张担忧国内 我认为,以上两点都是市场对华侨城的偏见

boql4问:这段时间地产下跌,并且目前看来下跌还远远没有到头。这对于华侨城这个半地产半文旅的公司,股价上是否有着比较大的负面影响?是不是意味着除非地产企稳,否则华侨城就没有机会大涨? 

祝融氏答:华侨城的文旅业务中大部分来自于文旅地产的销售收入,真正来自于文旅的门票及租金收入比重并不高。并且这类租金中相当大部分还是商业地产的租金。所以你可以将其当做有文旅特色的房地产公司。当前公司的下跌,应该结合整个行业来看。

醉梦寻欢一字连板问:华侨城本来定位是文化旅游行业!房地产行业只是公司获取前期经费和收益的手段! 去年华侨城文旅的营收已超过50%, 文旅是全球第三,亚洲第一! 文化影响力全国第三! 市场文化旅游板块市盈率都是20倍已上, 为什么华侨城市盈率才6倍不到?! 不应该把华侨城划为房地产板块! 有那家房地产公司毛利率达到50%?! 华侨城的属性应该是文旅板块! 不然就是双主业:文旅十地产! 为什么市场会如此低估华侨城? 净资产都不到! 公司会不会再次回购呢? 董秘关山为何年年减持呢? 谢谢

 祝融氏答:大家不愿意划到房地产,主要是地产股的估值比较低,而且至今也没出现领涨的龙头,导致大家信心不足。但大家注意看看港股的龙湖地产,市盈率达到12倍,股价更是四年上涨5倍。地产股并不丢人,只是当前开发型的地产股后续面临向经营型的转型,在没有看到效果之前,市场存在担心。

猥琐佬问:请问华侨城今年的净利润预计能有多少?5年后呢?

 祝融氏答:地产股的利润调节的弹性非常大,可以做得很高,也可以做的不增长,单纯预测一年的利润意义不大。我觉得华侨城当前的ROE继续保持的难度并不大,即每年可以达到15%以上。

梦碎黄金台问:华侨城北站项目对华侨城的拖累有多大 

为自由而思考答:回答 梦碎黄金台:单个项目有那么大影响吗?华侨城7000-8000亿货值在手,平均毛利率处于地产第一梯队,即便北站壹号项目100亿货值利润很薄或者不赚钱,有多大影响?投资如果关注每一个叶子的话,可能也会影响你对全局的判断

醉梦寻欢一字连板问:董秘关山年薪340万,年年公布减持股份计划! 严重影响公司形象!是否违反了保护中小投资者的法律?谢谢 

祝融氏答:其实投资一家公司之前,我们应该对这家公司的管理层有所认识。如果你要投资管理层,我觉得万科更适合你,而不是华侨城。我一直认为华侨城的优势其实是历史形成的,并不是其管理层多优秀。这是一家央企,有着央企都有的问题,好处在于它不会更差了。


为自由而思考答:回答 醉梦寻欢一字连板:部分高管减持虽然合法合规,但是未必合乎逻辑。为什么反逻辑?一定有一些灰色的不可告人的想法,或许是为了配合……,反正研究华侨城深入的股民都知道为啥,所以在此情况下,如果我有钱入账,我会考虑继续低位吃进,我判断他未来会大涨,但是我无法判断他什么时候才能符合各方利益一致的诉求,然后开始涨

东风6888问:能问问基金小白怎么选基金吗? 

祝融氏答:我自己也持有基金,如果你不想费心去选,建议直接买沪深300ETF,省心,而且未来的收益肯定超过绝大多数基金。如果要花心思去选,那选基金和选股票类似,都是选人。我选择基金,首先要选存在历史5年以上的基金,其次要看其每年的收益。我可以接受它短时间内回报一般,但长期要好于市场。选择的基金经理必须要从业10年以上,且持股要相对稳定,不能频繁调仓如同散户一般。当然这个是个人风格。


为自由而思考答:回答 东风6888:这个位置,我有闲钱不会买基金,难道让基金经理拿下我的钱去买舍得酒业,去买各种估值上了天的茅去吗?与其如此,为什么我不买诸如华侨城,万科这样优质的股权,哪怕他不涨,二级市场所谓的主流抱团资金暂时不愿意来,我吃每年股息5%也很踏实。我预计未来3年无论牛熊,华侨城都会给我一个不错的投资回报。相反这个位置去买基金,三年后会怎样?我觉得难说,2008年买资源类基金的到现在估计零头都没拿回来(中国铝业60-4元,云铜100-15,中石油48-7)

醉梦寻欢一字连板问:华侨城是很优秀的公司!雪球有没有计划对华侨城划为待挖掘的潜力价值股!进行系列的调研!让华侨城广而告之! 

为自由而思考答:回答 醉梦寻欢一字连板:我觉得你的提议非常好,请雪球访谈考虑是否可以邀请雪球调研

月光66666666问:怎么看待机构这一波基本卖空的行为?一季报持仓减少很大。

 祝融氏答:我觉得这是行业行为,不是华侨城一家。


为自由而思考答:回答 月光66666666:机构因为有业绩考核压力,一般更愿意吃鱼身子一段,哪怕买的价格更高也无所谓,比如现在的白酒和新能源,只要板块有群众基础,机构就愿意上,反正赚了是他们的本事,赔了是市场发生反转。华侨城我认为翻倍之前不会有大规模的公募基金,15以上机构会蜂拥而入。

醉梦寻欢一字连板问:如果华侨城的会计模式改为公允价值! 才能充分,公平,公正的体现公司资产价值!

 为自由而思考答:回答 醉梦寻欢一字连板:华侨城的确隐蔽资产非常大,成本法入账不断折旧形成的实际价值和账面价值巨大鸿沟,这个我认为就是投资华侨城的安全边际,真正的价值还要看这些资产运营的质量和效率,能给公司贡献多少营收和利润。不过非常幸运的是,从北京欢乐谷今年一来的运营来看,春节,清明,五一,六一儿童节等等不断营收和入园人数,单客价值都同比大幅度增长(比2019年),有投资者测算,今年北京欢乐谷可带来7-8亿营收,2-3亿净利润,非常棒。管中窥豹,其他文旅产品表现同样不俗,可通过各类微信公众号日常关注。

白龙马5217指数问:这是高调回位 

为自由而思考答:回答 白龙马5217指数:这是倒车接人,呵呵,不同人不同看法

骑着骆驼的龟问:没得看,回调的恶心 

为自由而思考答:回答 骑着骆驼的龟:大牛股都有回调,关键是你根据自己的判断,当前位置是否值得拥有

醉梦寻欢一字连板问:华侨城与腾讯已经有成立合资公司了吗?是什么名称?谢谢 

为自由而思考答:回答 醉梦寻欢一字连板:去年11月,双方签署战略合作协议,其中明确成立合资公司,目前是否成立,不清楚

闲钱收藏好公司问:如何评价华侨城的企业文化? 

为自由而思考答:回答 闲钱收藏好公司:华侨城自从段先念上台以来,其实在公司业务发展层面,无论是文旅,还是与文旅配套的地产储备和储备质量,都是非常牛的。 比如文旅方面:当前,拥有10家欢乐谷+10家玛雅水公园(未来60家)+30多家欢乐海岸产品(每一个都是城市会客厅和名片)+一堆全国自营景区+一堆托管的全国5a景区+全国最大的文化演义团体和多个诸如金面王朝这样的精品节目+多个octa文化艺术区+自创的文化旅游节(已经成功举办3届,今年第四届文化旅游节将于6.19日开始),这些文旅资产在全中国乃至全亚洲都是绝无仅有的。 比如地产方面:拥有7000多亿货值,大多数位于一二线,大多数被文旅ip赋能,整体毛利率绝对两市第一,个人认为在40%以上(实际上过去在50%以上),每年可销售1000亿以上 但是,在市值管理方面,华侨城过去是不成功的,或者说集团没有重视,未来随着新一期股权激励落地+新领导人已落地,我认为会有改变,资本市场终究会给华侨城应有的市值地位

BUFEThy5问:其实没啥好研究的,这么好的公司调整一下正好拿桶接,你们说是吗二位 

为自由而思考答:回答 BUFEThy5:必须的必,我已经接的没桶了,呵呵

海阔天空之阳光灿烂问:有没有对前海人寿减持做过分析?怎么看待前海人寿减持影响?前海人寿减持至今引而不发,是否也是最近股价大幅回调的原因,悬在股价头上的一把剑?

 为自由而思考答:回答 海阔天空之阳光灿烂:股东减持并不会影响个股的中长期走势,何况宝能低位减持更好。 举两个例子,腾讯的一路上涨是伴随着他的各类股东一路减持而来的。隆基股份去年50多,他的二股东陕煤集团清仓式减持,之后从50一口气涨到80多,紧接着新的二股东又是清仓式减持,伴随的是股价从70一路涨到125。 回到华侨城,宝能这个位置减持对公司和现有股东不是大利好吗?相当于宝能五年多低息贷款给公司储备优质土地,沉淀优质运营类文旅资产,公司五年多来不曾付宝能一分钱利息,却换来了五年前宝能的几十亿免费拓展资金,正是因为曾经宝能的活雷锋,造就了今日强悍基本面的华侨城,时至今日,宝能坚持不下去了,雷锋做结束了,低位把五年前的高价股权让渡给二级市场,我们今日投资人不应该那桶狂接吗?不应该感谢🙏宝能吗?


为自由而思考答:$华侨城A(SZ000069)$ //海阔天空之阳光灿烂:对 祝融氏,为自由而思考 说:有没有对前海人寿减持做过分析?怎么看待前海人寿减持影响?前海人寿减持至今引而不发,是否也是最近股价大幅回调的原因,悬在股价头上的一把剑?

涉及股票:$华侨城A(SZ000069)$

本场嘉宾: @祝融氏  @为自由而思考 

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精彩评论

为自由而思考06-11 18:52

$华侨城A(SZ000069)$手机敲键盘,累死了@今日话题

自在吃06-12 01:48

比较认同这句:"我一直认为华侨城的优势其实是历史形成的,并不是其管理层多优秀。这是一家央企,有着央企都有的问题,好处在于它不会更差了。”

万中财经06-11 22:33

恰恰相反,为自由...虽然带有渲染成分,但是他对华侨城的认识相对全面得多,而另一位对华侨城理解不深,而且他现在大部分股票不是华侨城,是永辉超市和三聚

几山06-12 01:16

把景区封闭起来收门票就是文旅,把景区开放收里面房子的租金就是商业地产???

而您06-13 20:22

突然想到,华侨城的商业模式是,文旅产业是不赚钱的,因为作为免费的公益部分,其作用是提升周边的房地产价值,所以才出现勾地模式。公司怪不得不公布文旅产业的利润细节!因此,不要说华侨城文旅产业已经是全球第三、亚洲第一,其仅是免费贩公共产品,是起陪衬作用的。华侨城是一个纯粹的房地产开发公司,不要被蒙骗了!

全部评论

吾股连涨06-17 15:55

房地产产业得剥离

sunny1112306-17 06:33

希望关山早点下岗

盖世传奇06-16 22:12

重仓它吧

职业瞎搞投资人06-13 23:44

赞同,认知程度更加统一,进一步完善了对华侨城的研究。

而您06-13 20:22

突然想到,华侨城的商业模式是,文旅产业是不赚钱的,因为作为免费的公益部分,其作用是提升周边的房地产价值,所以才出现勾地模式。公司怪不得不公布文旅产业的利润细节!因此,不要说华侨城文旅产业已经是全球第三、亚洲第一,其仅是免费贩公共产品,是起陪衬作用的。华侨城是一个纯粹的房地产开发公司,不要被蒙骗了!