【公司纪要】天健集团电话交流会议纪要0512

【业务情况】

城市建筑业务:1)市政工程和交通房建类业务占比大;2)积极布局建筑科技和绿色科技等领域,包括装配式建筑、BIM应用、绿色建筑等。

综合开发业务:1)包括商业地产、住宅地产和城市更新项目;2)业务布局9城,主要分布在深圳、广州、苏州、上海等大湾区和长三角区。

城市服务业务:1)管养业务深圳市占比40%;2)棚改项目有碧海花园项目和南岭村前期准备项目,公司具备罗湖棚改前期服务商经验;3)物业服务:天健城市服务承接物业城市、成立资产管理公司,并发展水务方面业务拓展城市服务;4)园区运营服务在建和拟建约75万方,位于深圳、上海;5)代建服务拥有近200人专业团队,承接过福田景观照明系统,照明提升工程等;6)长租公寓与福田区住建局合作打造天健蜂巢公寓。


【公司优势】

大项目支撑。1)特区建工企业成为全市首个优质产业空间试点企业,天健集团有能力介入;2)南岭村项目,20年参与前期利益统筹前期服务商,整体规模370万方,今年落实实施主体;3)在手城市更新项目5项,占地面积25万平;(更多纪要关注:赛道掘金)

积极布局新业务。包括智慧城市、数字建造、绿色建筑,持续开展建筑废弃物综合利用业务,成为废弃物利用协会的会长单位。

人才建设和考核机制市场化。公司旗下子公司基本市场化,人才聘用和考核皆基于市场化标准,同时专项人才激励制度完善。


【交流问答】

Q1 公司今年的土拍计划?

答:土拍只有年度预算,没有季度安排。拿地坚持选择区位好,抗风险、收益有保障的项目。1)战略布局优化,首进成都,暂缓南宁市场;2)深耕深圳,拿地坪山;3)与苏州当地国企联合拿地,成本低

Q2 投拓的收益率要求?从去年开始公司拿地毛利率情况?

答:受益于深圳天骄城市更新项目结转,毛利率近几年持续在30%以上高位,后续会缓慢趋于平缓,但总体来说公司毛利率水平有保证。1)严格把控投资成本和利润水平:以项目团队向集团报价和利润水平作为考核标准,设置天花板成本和利润底线;2)综合开发转型:谋划大片区利益统筹、棚改、城市更新项目,以大体量确保利润规模;3)项目质量要求高,细化到区位,利润率水平、资金回笼时长;4)深圳本土项目池丰富,目前有前海、西丽等项目资源。

Q3 天骄项目预计何时完成结转?是否会影响今年业绩?

答:1)未结资源可支撑未来两年业绩。公司未结转货值430亿,可支撑公司未来两年业绩;2)项目安全性高:80%存货位于深圳和苏州,其中80%是住宅项目;3)重视车位、商业、写字楼去化,设置单独考核。

Q4 南岭村项目详细情况?

答:南岭村项目占地总面积250万平方,总建面370万平,目前在进行业主基础信息核查和入户测绘工作,帮助政府做规划方案,尽量在年内落实项目实施主体,可保障未来10年的公司业绩,体量相当于3个罗湖棚改和10个天骄项目。政府积极,但目前仍有城市安全隐患,项目推动周期更长,天骄项目从启动到结转10年,预计十四五中后期可以开启建设,确保中长期发展。

Q5 南岭村实施主体落实的把握度?

答:公司是项目前期服务商,更了解项目,与政府、村民接触更紧密。

Q6 公司旧改优势?

答:1)融资能力和融资成本优势;2)开发能力强,具有“施工-开发-运营”全产业链;3)团队优势前期工作效率高,保留罗湖棚改专业队伍。罗湖棚改涉及90000人、30000户,不到1年实现全部搬迁。罗湖棚改只是作为服务商,宝安碧海花园项目作为投资商,一个月完成谈迁工作。去年11月南岭村项目涉及200余人,50多天完成前期谈判和入户测绘工作;4)开发效率高,从拿地到开盘预售平均用时约12月,敢于与优秀标杆企业竞争。

Q7 基建业务未来定位?

答:基建业务为公司做规模。

Q8 公司EPC模式优势?

答:EPC是建筑行业转型趋势,对建筑企业要求更高。公司收购设计公司,具有从设计到施工的全产业链优势和管理能力优势,可以全生命周期控制项目,效率和利润率高。

Q9 基建项目增长快的原因?

答:1)外部原因:对地方建筑国企支持力度变大。深圳近几年固定资产投资总额8000-10000亿,但19年特区建工企业成立时市场份额仅3%,对于上海建筑市场央企30%,民企30%,地方国企30%仍有提高空间;2)提升内部管理;3)加大建筑科技投入,BIM应用、智能建造、产业工人培育等方面取得成效。特区建工集团提出25年达千亿规模,天健集团将占60%以上,未来营收压力大,抓住机遇。

Q10 天骄项目后续推盘情况?

答:天骄北庐和西筑仍未结转完毕。

Q11 深圳市场现状?

答:地产市场逐渐回暖。1)“房住不炒”取得成效,市场回归理性;2)疫情冲击,需要地产稳经济;3)公司稳健经营,在市场不好时优势显现,目前项目成本低、品质更高。

Q12 深圳旧改政策是否有放松空间?

答:旧改调整主要以提振整体市场为主,第一批集中供地主要是国有企业托底,更重要的是公司内部能力塑造,以便及时捕捉机遇。

Q13 后两轮土拍是否会城投公司合作?

答:与资金充足、信誉度高的城投公司、大型国民企合作持开放态度。

Q14 是否考虑收并购?

答:持开放态度,质量要求高,涉险企业项目风险大多风险高,好的项目价格高,估计收并购比较难开展。

Q15 公司区域布局策略?

答:公司已布局9个城市,更多着眼已有经济发达、人口吸附能力强的城市。1)继续深耕深圳和邻深区域。2)长沙和南宁项目利润低,除非项目质量高,否则不会拿新的项目。

Q16 城市服务业务亮点?

答:城市服务公司希望分拆上市,调整业务结构。1)在集团支持下,除物业服务,拓展治水提质、养老等领域;2)支持物业城市、河道养护等与城市服务相关业务。当前营收2亿,预计今年翻倍。城市服务定位为公司产业链延伸,前端开发业务发展需要自持,发展存量物业运营,长租公寓板块和商业运营板块都具备专业团队。

Q17 公司周转加速的推动力?

答:前中后端全链条保证周转速度。1)前期拿好项目;2)建设期:地产项目确定总包方时,采用内部市场化方式,成本更低、速度更快、作业队伍更强;3)去化期:所有城市公司营销副总职位市场化,聚集优秀人才,并采用市场化考核机制;

Q18 今年公司的销售压力?是否会影响业绩?

答:近几年年均增长20%以上,集团要求未来增长速度不能降。年内公司去化任务繁重。

Q19 罗湖金翠城市更新项目、龙华华富工业区项目进展?

答:金翠进展快,目前在讨论专规方案,可能会在规划期末开工建设;其他项目可能要在下一个五年规划期。(更多纪要关注:赛道掘金)

Q20 集团对公司的考核指标?

答:国资委考核指标全方位涉及收入规模、利润增长、ROE、市值等,既要做大又要做优。

Q21 公司激励方式?

答:激励也采用市场化,股权激励在研究,考虑多元激励手段,方案仍未成熟。


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