聊聊地产股

周二开会说:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,「不将房地产作为短期刺激经济的手段」。

除了「不作为短期刺激手段」,都是「老词」,我以为投资者早就习惯「房住不炒」了,没想到投资者依然「脆弱」,第二天股价应声下跌,万科跌幅3.55%,金地下跌4.61%,华夏幸福下跌4.95%…有点儿泥沙俱下的意思。

怎样理解「开会」对房地产的影响?房地产是坊间流传的洪水猛兽吗?房价会崩吗?地产公司会何去何从?地产股能不能买?…

1、投资者要首先分清楚两个概念,「房地产企业」和「房地产股」。房价高≠股价高。房价高不表示一定会降,即使房价明显下降也不表示所有地产公司业绩利润受损。我发现这个常识许多投资地产股的老股民也会经常搞混。

2、房地产行业发展速度下降已成定局,房价突飞猛进的历史已经结束。但是这不等于所有地产公司都会降速,在整体行业降速的过程中反而是龙头扩大市场份额的好时机。未来会有70-80%的中小地产公司倒下,市场份额会向头部公司集中,可能前100家地产公司会分享全国80%的市场份额。

3、有人说投资地产股很简单,盯着城市化率就可以了。现在中国的城镇化是59%,距离欧美日80%比率差距较大,而且就算是发达国家,房地产也是社会的支柱产业之一,住的好,好像是所有人的共同理想,没听说过有谁说就喜欢住小房子破房子。当我第一次看到「住房升级」这个词的时候,我明白我住的县城怎么10年前建的小区已经开始拆了。

4、估值。什么都是虚的,除了估值,再好的企业买贵了也是白搭。现在地产股的估值非常低,跟银行有的一比,4-8倍市盈率居多,基本上是历史最低,一面是市场对地产股超级悲观,一面是地产公司上半年销售额依然同比正增长,比如万科增长10%,保利增长17%,金地增长36%。冰冻三尺,不是一点点阳光可以融化的,要持续牛逼,形成亮瞎眼的超预期,股价才可能有反应。我们期待下半年。

5、未来地产公司降低负债率是一定的。我们选公司时尽量要选择杠杆率本来就不是很高,或者资金成本有优势的龙头地产股,最好是国企。

6、如果被新闻标题吓到,不妨把新闻看完整,开会是一面说「房住不炒」,一面也提到「加快重大战略实施步伐,提升城市群功能」。城市群的发展过程不就是大型地产龙头的机会嘛。

7、还有一点就是,今年,明年地产股的盈利幅度其实是去年前年大前年销售出去的。而那部分数据是明牌。所有下半年和2020年的地产报表会很好看,超乎许多人预期。

8、再有地产股确实也很能赚钱,发股息也都比较慷慨,目前股息率普遍超过4%,不少达到5%,明年有望普遍超过5%。

所以,地产龙头股在现在的估值水平前提下,如果因为新闻标题股价继续大幅下跌,会是非常珍贵的投资机会。

市场对银行是悲观的,对地产是担心的。但这两个行业赚钱却是挺容易的,比那些不靠谱的行业来钱快多了。就说最近几年经营不理想的民生银行,实际盈利也没到亏钱的地步,再有地产公司首开股份,质地不怎么样,在地产公司里算是很讨厌的公司,一年下来也能赚个二三十亿。没有对$比就没有伤害,牛逼如小米,税前营业利润只有10亿,人民币。

龙头地产公司,最大的风险是中国房地产整体崩盘,如果三年内不崩盘,现在持有地产股会赚很多钱,大概是翻倍甚至翻几倍级别的。

至于到底会不会崩,不是对地产行业的认知问题,是我们如何看待这个世界的问题。

@今日话题 $华夏幸福(SH600340)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$

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全部评论

snow_ney08-01 11:31

有一个风险点就是感觉大领导很不喜欢房地产,但是暂时也不敢那它怎么样

眼界_耐心08-01 10:57

很客观。大A很分裂,一方面对银行地产大把确定性赚钱视而不见;一方面追逐100年回本的梦想公司。

西瓜太郎溜溜08-01 10:29

马克思

沙河边行走08-01 10:13

MKS  什么意思?

西瓜太郎溜溜08-01 10:12

装B就付mks