来源： 凤凰网房产苏州站
一场关于房价的变化正在悄然上演。曾经的楼市热点城市苏州，如今面临着楼市降温的现实，新房价格的下降已成为市场的主旋律。
此前，苏州楼市就出台了一系列政策。今年1月30日，苏州全面取消限购，试图通过放宽购房条件来刺激楼市。紧接着，在3月推行“以旧换新”，进一步释放市场活力。尽管如此，依旧挡不住苏州房价下降的趋势。
今年三四月开始，苏州新房就开始各种降价打折，开发商急于通过降价促销来加快销售速度，以应对资金链的压力。与此同时，中介的朋友圈也是各种降价促销的消息不断。此时此刻，苏州的楼市到底发生着什么？
01
从期房到现房销售，开发商骨折抛售
“现在大幅降价的楼盘，不少之前都是期房在卖，现在都是现房销售，最长的卖了三年还没有卖完”，凤凰网房产上海站通过中介方了解到，苏州降价最疯狂的莫过于九龙仓翠樾庭，从期房到现房销售，卖了长达三年还没有卖完。
关于九龙仓翠樾庭骨折清盘的信息，这段时间中介的朋友圈集体刷屏。价格直接打骨折销售，新房开盘价格2.68万/㎡，如今现房销售最低单价只要约1.7万/㎡。
最近项目又在清盘，九龙仓逅湾雅苑高层直接清盘25套房源，单价1.7-1.8万/平方米，额外还赠送车位。
对比九龙仓逅湾雅苑二手房3-4万/㎡的价格，新房还要便宜1万多。
根据项目信息显示，九龙仓翠樾庭于2021年8月14日开盘，九龙仓逅湾雅苑于2021年12月29日开盘，两个盘销售周期长达三年，已经从原来的期房变成现房销售。
从中介口中得知，目前九龙仓项目尚有房源未卖完，开发商去化压力较大。该项目位于相城区，整个区域内楼盘供应多竞争大，不少楼盘都在打骨折现房销售。
比如一直以降价闻名的荷岸晓风，项目位于相城，由九龙仓、中建、世茂三家开发商联合开发，2019年12月17日开盘，新房均价2.5万/㎡，最近降到了每平米一万七八，同样为现房销售。
02
房价最低打65折，还有五花八门的购房优惠
在新房供应扎堆的竞争压力下，苏州各区出现了不同程度的价格优惠。9折、8折、65折。
“我给您说的折扣并不是最低折扣，有的楼盘跟我们合作有团装业务，到时候房价还有额外的优惠，大概还可以再优惠1-3%，具体看楼盘情况”，来自苏州的置业顾问告诉小凤凰，“只要客户付款条件优质，还可以在现场再争取一些优惠”。
据凤凰网房产上海站市场调查了解到，高新区的中建虹溪景庭降价折扣最大，该盘105㎡户型最低只需要180万，单价达到1.7万/㎡，对比备案价2.6万/㎡，相当于打了65折。
此外，高新区横塘三兄弟的降价力度也非常大。星河盛世、保利琅悦、恒棠澜轩，目前基本都有八折优惠。其中，星河盛世现房销售，保利琅悦和恒棠澜轩期房在售，总价优惠区间在50-100万。
不只是高新区，就连房价一向坚挺的工业园区，竟然也有几个楼盘给出折扣，基本都是9折上下的优惠力度。
以园区车坊板块的招商臻和景园为例，128㎡房源团装补贴优惠40万，优惠后二楼总价425-435万。
保利在售的两个楼盘优惠力度也不小，2023年8月，保利天汇开盘均价3.58万/㎡，共计314套房源，是区域内少有3万出头的楼盘，今年部分房源都给出了9折优惠＋渠道团装优惠20万。
另外去年11月开盘的保利天汇星湖，目前全部房源都给出了9折优惠＋渠道团装优惠20万。
“象屿在园区一共有两个楼盘，天誉东方和天悦东方，暂时没有太多优惠，基本都是备案价在售”，从新房经纪人口中得知，二期天誉东方，纯洋房产品，开盘到现在一直都是备案价在售，目前并没有折扣。
另外，一期天悦东方，只有部分高层有优惠，143平方米户型之前600万左右，现在580万左右，相当于直降20万。对比其他开发商，象屿在工业园区算是比较硬气的开发商了。
区域内新房竞争较大，象屿周边新盘就有3个。据了解，华发仁恒河滨雅苑1-2楼85折，其它楼层94折左右。大家维科月上海棠95折左右，润云华庭93折左右。
让人摸不透的不只有一口价的黄金，还有一口价的房子。五一期间不少楼盘推出一口价房源，比如润鸿四季143㎡户型原价506万，一口价四百多万。桃溪澜园141㎡户型原价591万，一口价537万。基本都有几十万的折扣。
小开发商的楼盘也使出了新的招数，有的压低首付金额，太湖未来绿洲首付3万起，恒力健康城首付6万起、爱情云锦万象首付7万起......
有的各种变相降价，送车位、送抵用券、送物业费、送彩电冰箱，还有送韩日游船豪华游，五花八门的招数不尽其数，为了卖房开发商真的拼了。
03
为什么降价来的如此凶猛
总结下来，以上降价的楼盘可以分为三类，一种是从期房到现房销售长达三年，为加速去化降价卖房，一种是因为竞争压力大一些开发商主动给出优惠，还有就是项目进入尾盘销售，促销部分剩余房源。
究其最本质的原因，苏州楼市目前面临的两个问题，一个是二手房待售库存大，二个是新房供应过剩。
今年4月苏州二手房成交约6528套，新房成交约2223套。据链家最新数据显示，目前苏州二手房真实在售的房源数量约18万套。去年苏州二手成交约6.5万套，平均每月成交约5400套。近18万套的库存去化周期大概需要33个月。
来源：链家
一边是库存越来越高的二手房，一边是卖不动的新房，开发商选择打折促销的方式，本身也是一种正常的市场现象。
对于新房降价的操作，去年12月苏州官方有关回应表示，新房出售不再设置备案价格的下限：“商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。”
结语：
苏州楼市“花式”促销，购房者需理性“上车”。与很多城市类似，苏州面临着库存高以及供应高的压力。对于楼市来说，降价是加速去化的一种必要的手段。当前苏州新房市场上降价促销的力度较大，各种“花式”促销活动令人眼花缭乱。然而，面对如此“诱惑”，购房者仍需保持理性，谨慎“上车”。