作为费用可以抵扣所得税,但财务费用抵扣土增税可抵部分只有很少的比例,超出部分就不行了。
嗯,并购其实很多坑的,税费的坑,报批报建的坑,土地遗留问题的坑,周转缓慢的坑,市场也很透明,道理和招拍挂一样的,除非拿在市场底部,否则很难有超额利润的。
作为费用可以抵扣所得税,但财务费用抵扣土增税可抵部分只有很少的比例,超出部分就不行了。
嗯,并购其实很多坑的,税费的坑,报批报建的坑,土地遗留问题的坑,周转缓慢的坑,市场也很透明,道理和招拍挂一样的,除非拿在市场底部,否则很难有超额利润的。
税收非常严格,之前问过一些企业的财务总,回答都是无论是否做资本化利息处理,都不能抵扣,税收非常严格。
不是因为资本化,就能抵消土地增值税了,资本化利息的多少,只能影响当期利润,不能影响企业的实际情况,该交的还是要交的。
因此有很多项目,收购来的,楼面虽然便宜,但是预期售价没大涨,最终会面临税务亏损。
所以说,无论哪个阶段,市场都是随行就市的,除了一些利益输送,大部分完全竞争市场,土地招牌挂市场和并购市场是同步的。不过并购可能占用资源少,但是如果很容易去化的项目,企业一般不是着急用钱,很难会卖。因此,不是所有的企业都适合并购,真正适合并购的企业,应该有很强的溢价能力,能够把产品的售价提高很多,否则接盘并购项目,也只是别人赚了一遍钱后在辛苦打工,如果房价没大涨,产品溢价没大幅度提升,最终清算税收的时候,可能和绿城的代建利润没区别。
当然,报表上可以做一些并购评估这些提前释放利润,或者改变资本化利息的比例,但是最终企业运营情况很难改变。
不忘初心,高周转的企业,看其总货值,和年销售额就知道了,如果周转变慢,可能是已经出现一些问题,管理层是否发觉,主要看明察秋毫的能力。
目前,资本化利息,已经变成调节利润地王主流工具之一。是否资本化,完全不能避税,当然不排除税费新政,或者企业之间表达不一样。
怪不得利润表中永续债对应的科目有数值,原来对应的是利息,从归母利润中扣除。哈哈绿城的利息资本化率终于理解了。按照这个逻辑,永续债的利息也可以算入费用减少所得税的吧