1月24日大年初三，力场君来到一处吾悦广场带娃玩儿，这是一个在山东省一个偏小地级市中的吾悦广场。这处吾悦广场地处这座小城市的最南端，再往南就要到黄河泄洪区了，周围已入住的楼盘很少，在建的倒挺多，略显荒凉。
新城控股也是力场君一直很关注的一只股票，也曾从他身上赚到过不少，所以也想顺便看一看这处2022年新开业的吾悦广场的人气如何。从现场来看，这处吾悦广场外侧底商大多都空着，临近中午时分商场内人流很少、稀稀拉拉的，只有星轶影城人气旺；到下午傍晚时分，人流比中午好了些，几家人气高的餐厅门口还是排号的现象，但是其他大多数餐厅上座率也就50%。整体来看，除了影城、游戏厅和少数几家餐厅之外，其他店铺大多差点儿意思。
出租车司机跟力场君说，这座吾悦广场在下半年开业之后，蛮冷清，很多店铺也没能租出去，这倒是与力场君实地探访观察到的一致。毕竟在这座城市的中心地带，早在几年前就建有万达广场，那里也是居民聚集区域，交通比吾悦方便很多；也是在2022年，就在万达广场旁边，又建起一座大型商场名叫爱琴海，导致万达广场人气也没有原来好了，就更别提偏安一隅的吾悦，去的人更少。
实地探访一番，没有让力场君对吾悦广场有更多信心，相反对于新城控股却有了很多担忧和疑问。
此前新城控股在1月11日发布了《2022年12月份及第四季度经营简报》，披露12月份实现合同销售金额约65.68亿元、较上年同期下降68.44%；而1-12月累计合同销售金额约1160.49亿元、较上年同期下降50.36%，也即12月单月合同销售金额降幅是超过全年的，甚至也略高于11月单月的67.44%同比降幅。从这点也能够看出，新城控股的新房销售还在加速下滑。
更值得关注的是，2022年度公司商业运营总收入为100.06亿元，相比2021年的86.39亿元，倒是同比增长了15%左右，增速跟2021年没法比。截止到2022年末公司持有的已开业吾悦广场为126个，管理输出的已开业吾悦广场为14个，以及5个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期；在2021年末持有的已开业吾悦广场则为 115个，管理输出的已开业吾悦广场则为10个，处于交接过渡期的也是5个。
对比上述数据能够看出，新城控股在2022年重资产、轻资产运营的吾悦广场数量都有所增加，增幅分别为10%和40%，却只换来了15%的商业运营总收入增长，这指向吾悦广场的单产几乎是没有增长的。应该说，新城控股的这份业绩简报，很难让力场君满意。再说回到这次实地探访的吾悦广场，力场君觉得有两点是值得思考的：
1、从选择城市能级来看，这处吾悦广场所在的城市，算是山东省规模最小的地级市了，第七次全国人口普查的常住人口不到400万，2021年城镇居民可支配收入只有4万元出头。综合各方面获得的信息，这处吾悦广场在建设之前，这里就已经有一座万达广场了，而且与吾悦同期建设的还有第三个商业综合体，也就是说在这座规模并不大、经济也并不非常旺盛的小城市，云集了三个大型商业综合体，这还没有算上早先就有的银座等老式商场。
城市里人就那么多、潜在消费者就那么多，三家商业综合体竞争之激烈可想而知，而且谁的日子过得也不好；就连最早开业的、曾经人声鼎沸的万达广场，也较之前明显冷清。这让力场君觉得，新城控股选择在这里新建吾悦广场，是否注定将是一场恶战？
2、从建设地点选择来看，相比另外两家商业综合体，吾悦广场选择的位置是最偏的，几乎是在这个城市的边缘，这让吾悦在与已具有先发优势的万达广场抢夺人流时，看不出丝毫优势。事实也是这样，比万达广场冷清多了。新城控股为什么做出这样的地点选择？