华夏幸福神秘的现金流
作者：研报区
7月30日顶级经济会议召开，上面对房地产的态度依然没变，再提“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并提到落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
再此背景之下，多家房企纷纷考虑业务多元化发展，万科甚至喊出了“活下去”的口号，基于各种政策趋严的大环境下，房地产板块第二季度跌幅10.66%，三季度下跌8.70%，其中华夏幸福本月市值缩水了88亿，曾经也是千亿市值的地产白马，如今782亿市值，缩水近50%。
2016年中央经济工作会议，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，在房企的融资和购房者信贷方面都出现了不同程度的收紧。
2018年顶级工作会议再提“房住不炒”基于种种政策趋紧，各大房企开始收缩开支，拿地数据直线下滑，行业的龙头万科在2018年喊出“活下去”的口号，2019年，再提要保证万科活下去，活的好，碧桂园表态要做一个高科技企业，未来地产只是多元化的一部分，恒大则在打折卖楼回笼资金。
从最新的财政部官网公布数据来看，上半年，全国性政府基金预算收入31781亿，同比增长1.7%，其中国有土地使用权出让收入下滑了0.8%，对比2018年的该项数据，收入26941亿元，同比增长43%，2019年出现了明显的下滑，也充分说明了各大房企2019年已经放慢了拿地的节奏。
正是在各大房企高呼要多元化转型，要快速周转回笼资金的同时，华夏幸福却选择了一条最烧钱的模式，PPP模式，炒股的都知道前两年A股有个牛逼的概念叫“PPP概念”这两年这个概念已经熄火了，原因是大量的项目做完后都很难回款，最后资金链断裂。
华夏幸福的主营业务分为产业园区和地产开发，公司的经营理念是“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”，产业新城的业务模式是公司通过与地方政府签订协议，承担片区的前期规划，基础建设，招商引资，后期的运营等周期服务，业务开发模式属于PPP模式，说白点就是政府给政策，华夏幸福修园区，这种模式一般建设周期比较长，前期需要支出巨大的现金流，而且建成之后的运作是否顺利，回款周期要多久，这都是不确定性的事情。
也是基于该模式，华夏幸福的现金流连年亏空，我们来看刚刚公布的2019年的中报业绩，营业收入387亿元，同比增长10.74%，归属上市公司股东净利润84.8亿，比上年同期增长了22.44%。这个数据在当前的这种大背景下已经算是逆势增长了，但是我们再来看经营活动产生的现金流，净流出了205亿，上年同期净流出78亿，说明今年业务扩张的比较大，花钱的地方更多了，另外也说明一个问题，账面上赚的钱都没收回来。
上面咱们说过PPP模式的企业资金链断裂的很多，大多都是回款困难，观察几大房企的应收账款，华夏幸福中报的应收账款居然高达398.34亿，在A股128家房地产企业中排名第二位，保利，万科的应收均不超过30亿，回款难，支出大，这种困局不知道华夏幸福还能挺多久。
基于公司的模式比较烧钱，华夏幸福在借钱方面支出的成本也是巨大的，根据2019年中报披露，华夏幸福上半年利息支出9.07亿，利息资本化52.17亿，半年利息支出高达61亿，相比去年全年支出80亿，今年的融资支付的成本要比去年高的多。说到这的时候，区长就有一点疑问了，根据中报披露，华夏幸福银行存款有519亿，你说华夏幸福公司账户上趴着551.8亿的现金，放着不动，而为筹借资金付出这么大的成本，这是不是不符合常理？
之前的康美药业就是这么炸的雷...
华夏幸福的经营性现金流连续3年净流出，上一次净流入的时候还是2017年，净流出162.27亿，2018年净流出74.27亿，到了2019年年中的时候净流出已经高达205亿，考虑到公司负债压力，现金流连年大额流出的现象，公司的真实盈利能力确实存在很大疑问。
在房地产市场低迷，公司资金压力连年净流出的大压力下，2018年华夏幸福首次进行了股权激励计划，并与当年的9月完成了授予，该股权激励一共授予了130人，共5880.5万股，其中董监高管理层中，有7人共收到1050万股，按照，2018年9月份华夏幸福24.13的股价来算，股权授予的市价超过2.5亿，另外公司大股东已经质押了69.74%的股权，这真是集体做好了要跑路的准备。
行业年景好的时候不激励，年景差的时候开始发钱，开始套现，这是做好了跑路的准备么？