我眼中的大悦城地产

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关注  $大悦城地产(00207)$   主要有两方面原因:

(1)股价便宜;

(2)行业前景好,企业本身质地好。

我买股票首先看中的是这个股票要足够的便宜,这样即使自己研究错了,也会留有充足的安全边际。所以我的研究范围一般是 PE 在 30 倍以下的公司,高于 30 倍甚至 50 倍的就不看了,不是说这些企业一定没戏,只不过估值越高、投资风险也越高,我没有能力驾驭那么高的PE估值。股票 PE 若在 15 倍以下我就更为钟爱了,这也是为什么要研究大悦城地产,5 倍PE 以下,不香吗?

光便宜也不行,巴菲特当时买下伯克希尔纺织厂时,也很便宜,但这个行业没前景,最后只能关门。幸亏巴菲特当时把纺织厂的利润又投到别的行业,一定程度上多元化自己的投资,才有了今日的巴菲特。所以行业的前景很重要,公司本身的质地也要好。

昨天和家人特意去了朝阳大悦城考察(玩儿)了一下,一个最强烈的感受是现在的购物中心已经不只是购物中心了,她更像是一个集购物、生活、娱乐、学习、办公于一身的综合体验中心。对这一点的理解非常重要,因为如果你认为大悦城只不过是一个买衣服、吃饭的地方,那就不会给她太高的期待和估值。毕竟大家网购越来越多,线上 VR 出来以后,可能会继续挤压实体店的空间。

但目前大悦城的思路是做好客户全方位的生活体验,这与线上购物就形成了差异化,找到了自己的 niche。因为即使你觉得线上购物便宜,也不能总在家里呆着吧,长时间会呆烦的,这时大悦城就是很好的去处。想买,有各种知名品牌;想吃,有各个地方的美食;想学,有上海三联书店(在9层居然有学生们在安静地学习);想运动,有;想美容,有!大悦城给我的感觉就是一个综合的大众生活馆,或者通俗一些,一个年轻人“散步”的地方。

现代技术使我们的生活更方便,但同时也更孤独了。足不出户就能满足日常所需,但长时间闷在家里的日子并不好受,人还是希望有自己的社群,时不时地面对面接触,而大悦城正满足了这个需求。除此之外,大悦城地产还在打造第二条产品线,就是北京大兴的大悦春风里,如果说大悦城是为了满足年轻人的需求,那么大悦春风里更多地会去照顾到中年人的需求。现在的一二线城市中产人群,物质需求基本已不是问题,但精神上往往空虚、甚至孤独,大悦春风里就是针对这个需求来打造的。我个人非常期待!

上面主要说了大悦商业体的行业前景和竞争力,下面简单聊聊估值。

最直观的是目前港股大悦城地产市值 74 个亿,2019年归母利润 16.4 亿,相当于 74 / 16.4 = 4.5 倍的 PE,也就是四年半就回本儿。从股息的角度来看,现在每股价格大约是 0.60 港币左右,19年每股股息 0.04 港币,股息率相当于 6.7%,是个不错的水平了。这是静态估值分析,今年的疫情肯定会对大悦城造成影响,但影响可控,因为根据官方的公告来看,上半年综合利润虽然下降 70% - 85%,但最起码还是盈利的!

换一个角度来看估值,大悦城地产前六年的归母利润分别是:2019年 - 16.4 亿,2018 - 21.0亿,2017年 - 11.5 亿,2016年 - 8.0 亿,2015年 - 7.3 亿,2014年 - 17.1亿,如果你把这些利润加起来,会发现前六年的归母总利润就已经达到 81 亿了,高于现在 74 亿的市值。从这个侧面也可以看出大悦城地产的便宜。

还有一个bonus,如果说大悦城的商业(包括轻资产管理)和酒店是基础,那她的物业开发就是加分项哦!是的,大悦城地产在年报也说要商业+物业开发双轮驱动了!今年上半年就销售了 68 亿的物业,而且大悦城这两年在土地一级开发中也有所斩获,拿地一拿就是百万平米以上,好不痛快!这些利润想必都会在未来一两年后释放出来。

综上,大悦城地产 2020 年报不会太好看,但如果你看长期,把大悦城看作是一二线城市的生活中心、娱乐中心、和精神中心的话,那么现在的大悦城地产简直不要太便宜!


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精彩讨论

纳米投资者2020-08-06 21:41

207和北控、上实有区别:
(1)207是专业从事商业地产的公司,资产统一;而北上是控股公司,资产杂而不同。
(2)207买壳上市没多少年,目前尚处于企业改革阶段,最近几年经历了收购中粮资产、AH重组、业务调整等事件,股价不稳定很正常;北上相反。
(3)207经过一系列调整后发展方向已经非常明确,正在快速朝目标前进,应当视作成长股;而北上的业务非常杂,目标方向也不确定(局外人观点哈),分分钟改行卖烟卖酒。

纳米投资者2020-08-06 20:05

你这是拿你女儿的名义在作恶,但愿你自己作的恶果自己吃,别害了你女儿。

全部讨论

hhh啦啦啦2020-09-26 00:37

新城的利润主要还是来自物业开发啊,商业还是得看租金收入

快乐的小梵会计2020-08-08 08:11

棒棒棒

纳米投资者2020-08-07 09:32

这是我个人主观判断,不一定客观。

yan49432020-08-07 06:49

为啥大悦城地产一定能保本,而新城控股有破产风险?
大悦城地产,已经盈利警告了,宝龙商业可是正面盈利预告。新城的吾悦广场比宝龙的更优秀。

价投夫子2020-08-06 22:47

我同意您的分析$大悦城地产(00207)$

誰站在風口2020-08-06 22:36

207,392,363都是一个底,国企,392质素其实非常好,并非像你说的那样差。个人感觉中粮相对华润始终经营太差,所以也别指望207有好表现,钱是自己的,没必要倒贴别人证伪

纳米投资者2020-08-06 21:41

207和北控、上实有区别:
(1)207是专业从事商业地产的公司,资产统一;而北上是控股公司,资产杂而不同。
(2)207买壳上市没多少年,目前尚处于企业改革阶段,最近几年经历了收购中粮资产、AH重组、业务调整等事件,股价不稳定很正常;北上相反。
(3)207经过一系列调整后发展方向已经非常明确,正在快速朝目标前进,应当视作成长股;而北上的业务非常杂,目标方向也不确定(局外人观点哈),分分钟改行卖烟卖酒。

价投夫子2020-08-06 21:14

国企确实有她的毛病,但硬币都有两面,大悦城那么低的融资利率有几个私企能拿得到?较低的融资利率对于商业拓展这种重资产业务就是优势了。所以我认为利弊参半吧。

价投夫子2020-08-06 21:08

即使股价不涨,但分红随着效益涨,每年吃分红就挺好,这叫退可守;
而且大悦城“商业+地产”双轮驱动,看好她的质地和前景,进可攻!
$大悦城地产(00207)$

誰站在風口2020-08-06 21:05

哎,你要买高息股大把选择,买207干嘛