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《阳光城的致命弱点》阳光城16年、17年的归母净利润分别为 12 亿和 21 亿，看似有很大增幅，但仔细研究利润表就会发现阳光城的财务费用是很低的。它有那么多债，为什么财务费用（主要是利息）却那么低？仔细看报表附录可发现，阳光城 16、17年的实际利息支出是 40亿 和 70亿，而利润表所显示的表面利息支出只有大约 1 亿 和 4 亿，其他支出哪儿去了？答案是“资本化利息”，各个房地产商都会资本化利息，平均水平大约是把 50% 的利息支出进行资本化。但阳光城在 16、17年报中分别把 98% 和 94% 的利息支出资本化了！！！如果按照正常的 50% 的资本化利息水平，那么阳光城 16、17年的报表都将是亏损的！！！$阳光城(SZ000671)$ $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$
扩展快的资本化比例就高，否则眼前报表就很难看，关键看以后销售赚不赚钱，现在报表就给一个过得去的数字，比如增长百分之四十。这些都不重要，重要的是活下去，活得好。
利息资本化是有要求的，必须是专项借款，必须在资本化期间，其他一般借款产生的利息必须费用化。这里面当然有可调余地，比如说项目已经基本完工但不竣工，专项借款挪做他用。专项借款全都资本化也几乎是不可能的，款没到你就敢开始施工？款一到就进入资本化期间了？
地产公司运营差异化并不明显，所以如果资本化情况差异很大就一定是有问题的，不需要找太多借口，最差也是为了掩盖真实运营状况。比如，资本化率高使得利息支出成了资产，如果没有这么高的资本化率那资产负债率不知道是什么数字了，过高的资产负债率会导致什么后果？自己脑补。
关于利润表的影响，地产企业利息资本化而非费用化，相当于把利息支出延后入利润表。两年前的负债高还是现在负债高？负债规模这几年是成倍扩张，利息资本化比例高美化了利润表，真实情况是净利率比报表显示的更低。