真相:华侨城最被低估的资产居然是地产而不是文旅

华侨城有10%以上收入来自非地产销售,按照国际资本估值体系,这部分理应按永续资产高估值,包括整体公司综合估值也因而高出普通房开地产公司甚至一倍。

但是在非理性主导的国内资本市场,公司估值不但没有文旅的永续性估值,就连头部房开地产公司的估值都比不了。

在投资者对文旅估值忿忿不平时候,却不知最被市场低估的不是文旅,而是地产业务。

这个观点本人以前有讲过,为了更多知识普及,这里再分享一次。

土地拍卖市场,今年房企拍到土地大部分不到百分之几净利率,前不久滨江集团甚至提出拍到土地要争取1~2%净利率,市场一片哗然,并形成对现在土地几年后结算毛利率的悲观担忧。而一般公司正常经营是当年拿地三年后结算。

资本市场给房地产公司市盈率3~7倍,是因为计算现在市盈率的是以前土地,以前土地结算完后以今年土地将来结算可能没有多少利润,将来市盈率会大幅度提高而降低吸引力。而如果地产公司未来能保持现在净利润并得市场认可,那市盈率估值会至少十倍以上(参照香港及国际市场的房地产公司)。

华侨城作为地产为主业公司,受悲观氛围影响,在市场上以4.8倍市盈率估值。但华侨城是属于现在拿地将来低毛利结算吗?答案是完全相反,华侨城的地产业务中,75%以上是依托长周期文旅建设的大片综合开发,通过土地价值提升获取高毛利,这部分平均毛利率45%以上,开发净利率15%以上,按规划至少未来保持十年。

有人说,这不就是勾地吗?勾地模式存在长周期不确定性,对资金沉淀能力要求极高。市场也有勾地模式因资金沉淀问题爆出财务危机,如华夏幸福,还有金茂也因缺乏确定性不被市场认可而大跌。

但是,市场忘了一个极其重要因素,就是华侨城是央企,天生有国家信用背书,在金融市场能融到足够数量的低成本资本,这是勾地模式能否规避资金风险的关键。

综上所述,华侨城地产业务没有其他公司的未来盈利大幅下降担忧,却和其他公司一样只有个位数市盈率估值,这完全是资本市场基金机构的偏见和无知。作为为数不多的地产专家,个人认为,华侨城地产业务合理应该有十倍以上市盈率估值,现在地产业务严重低估。

2021年6月21日$格力电器(SZ000651)$ $牧原股份(SZ002714)$ $华侨城A(SZ000069)$ @今日话题


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善守君06-26 12:34

严重支持,在我看来华侨城的业务组成中,文旅跟房地产业是相互依存的关系。其实房地产的毛利率比文旅的更高,但是房地产业能取得如此高的毛利率,又离不开有文旅加持下的先决条件。再一个象楼主说的有央企的信用背书,融资成本低、政策导向性强等优势!@万中财经

股灵精怪19906-22 16:08

去鲁大师666那找些安慰

她身不由己06-22 09:30

地产现在还是别搞了兄弟们

老列庄散人06-22 08:23

奋斗mgg06-22 08:01

现在地产类的股票走势都不怎么好一样呢