华侨城未来五年利润的乐观预测

#地产股投资攻略#

华侨城未来五年利润的乐观预测。

华侨城中短期内盈利主要来源于房产销售,而地产净销售毛利未来在中国肯定逐渐下降,这也是地产公司估值低于市场平均的根本原因。

而华侨城由于其高毛利,其销售净利润下降幅度远远小于普通地产商。

投资其实就是对公司未来一段时间盈利预估。而华侨城已处确定性不断增长中,很多投资达人对其未来利润达到每股3元高点是有确定性期望,而且实现可能性也是最大,盈利再往上增长幅度几年内不是很大,本人也是这么认为的。

但是,投资预期按实现概率分为保守预期,最大可能性确定预期,乐观预期。共三个方向可能预期。

乐观预期是投资者内心期望得到的不确定超额收益,也是股票投资的组成部分。

确定性稳定预期己经有共识,保守预期本人也曾经有专文分析过(如身处A股却采用港股多元地产估值),本人就不再讨论。

现在进入主题。正式讨论存在的乐观盈利分析。

华侨城销售综合净利率近几年大都处于20%以上,18年是23%,下面就取18%合并存货净利率作数据分析。(合并存货包括少数股东权益)。

华侨城的文旅地产经营模式,决定了存货结转周转期比普通地产商高出很多,大约在42个月。

也就是说,一年的总净利润,大致是由三年前存货和四年前存货各按50%权重决定的。下面由此作粗略统计。

2016年,(13年存货461亿+12年存货351亿)x18%/2=73亿,实际69亿。

2017年,(13年存货461亿+14年存货447亿)x18%/2=82亿,实际86亿。

2018年,(14年存货447亿+15年存货511亿)x18%/2=86亿,实际105亿。

2019年,(15年存货511亿+16年存货679亿)x18%/2=107亿。实际预计128亿,每股1、56元。

2020年,(679亿十1054亿)X18%/2=156亿。实际预计156亿每股1、90元。

2021年,(17年存货1054亿十18年存货1602亿)x18%/2=239亿。实际预计220亿每股2.68元。

2022年,(18年存货1602亿十19年预计存货1700亿)x18%/2=297亿。实际预计270亿,每股3、29元。

2023年后,预期存货不再明显增加,每股收益不再大幅增加,且不排除有所下降。但2023年仍将惯性增长至预计净利300亿,每股3、6元以上。

(注: 2021年,2022年实际预期净利低于数据分析预测,是因为考虑对冲可能存在的推盘放缓及销售净利率回撤风险。华侨城土地周转期大约50~86个月。存货包括土地,工程建设,己售未结等,平均存货结转周转期不等同于土地周转期)。

结论,虽然单纯以存货计算利润并不全面,影响盈利因素其实很多,但股票投资预测除了理性成份,还可以有乐观投资信仰,这也是枯燥的投资研究之外的一缕阳光,万一有呢?

记得有位价值投资者说: “请将我埋在华侨城里,五年后再来叫醒我”。也许,三年后迎头而来的戴维斯双击就足够惊醒他。

不识庐山真面目 只缘身在华侨城


万中财经

2019年9月12日@今日话题$华侨城A(SZ000069)$ $碧桂园(02007)$ $万科A(SZ000002)$

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精彩评论

挪威的森林032309-12 20:56

真是信口就来,大悦城商业综合体做得还不错,但项目拓展和业绩弹性是不足的,别说120亿净利润,就是50亿净利润,未来三年恐怕也达不到。你说的120亿不是预测,那是天方夜谭。

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喵喵小森11-05 09:25

负债率太高了

价值OR技术09-13 23:02

想想就激动

bigyu88909-13 09:58

鲁大~中秋节快乐

紅陽09-12 23:42

这个预测感觉还是比较靠谱,18年开始华侨城的融资成本上升比较明显,对利润应该会有影响!

泓威09-12 22:45

地产估值低一方面是因高负债,导致市场认为不确定性增加,像银行保险等高负债类企业估值都低些,另一方面是重资产,有重估的估值会更低。这二方面侨城未来均会好于很多同类公司。