在当下，如果随便问一个城市里的年轻人，过去二十年，如果有钱会选择做什么样的投资？
答案无一例外，一定是投资房地产，就是买房。如果再细问，买哪里的房产，当然是北京。或者北大广深这样的一线城市。
1997年，国内经济经历内外交困。
外部有亚洲金融分暴，亚洲四小龙，甚至包括俄罗斯经济受到重创。而在内部内需不足，钢铁、石油，煤炭产能过剩，国企亏损负债高企，银行不良贷款率达历史新高。这个大背景，拉动内需成为紧急且重要的任务。而这一艰巨的历史使用，落在房产市场化改革头上。地产市场化，不仅可以消化上游像钢铁，煤炭产能，同时房屋装修需要各种建材，家具还可以拉动消费。
所以，自1998年开始，住房分配制度结束。进入住房建设市场化时代。
随着中国经济过去20年的飞跃发展，房地产价格也屡次刷新人们的认知边界。
如果你再问年轻人，未来会打算买房投资嘛？得到的答案可能是做不到，或者需要观望。总之是一个有分歧且争议的话题。
房地产投资门槛很高。
在北京这样的城市，就算买一个五环外的小两居，要看二手房的话中介也会希望你账上有100万以上的存款。而且这远远不是全部，你还需要每月背负不低的月供，这个状态会持续二十年或者三十年之久。
更不用说，你想在多个城市，甚至多个国家去投资不动产，这是很难想象中。
房地产投资流动性比较差。
持有不动产，要变现起来，周期比较长，有各种各样麻烦的过户手续和账期。房产在投资组合里的流动性是比较差的。
房地产投资比较麻烦。
现在早已经过了“闭眼买房”的黄金时代。各地鬼城时有出现，高位接盘的案例时有出现。希望从“炒”房中获利，现在也需要做很多的调研。比如国家的政策导向，区域或城市的发展规划，当地的平均收入水平，人口流动结构等。这一切都并不容易，存在很高的不确定性。
在今天我们讨论的对象——REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，可以让你足不出户就投资全球不动产。这里的不动产，不仅仅是住宅，还包括营业性商业地产，写字楼，酒店，商场，停车场，甚至是电影院等。REITs把投资人的钱集中起来，按一定的约定投资不动产。
REITs一方面可以享受不动产价格上涨带来的红利，另一方面，大部分投资的地产是有持续且稳定的现金流。这就是让REITs即有股性，也有债性，是不错的组合配置标的之一。
REITs有几个优点：
一、分红比例高
按约定，REITs收入的90%需要用于分红，不得留存。
二、回报比较可观
以广发房地产（000179）为例，从2013年到2019年，年化回报为10.8%。而且最大回撤在21%左右。
三、与A股的相关性比较低。
广发美国房地产与沪深300指数的相关系数在0.5左右，比较低。
国内没有合适的REITs可供投资，但投资海外不动产，主要是美国的房地产市场，有几个不错的QDII基金可供选择。
具体REITs基金如何买？
和普通基金没有差别，下表把管理费+托管费列出来，美国市场主动型管理基金很难战胜指数基金，而且管理费高出好几个点，所以，肯定是持有指数。
老牌的广发美国房地产，这些年比较稳健，管理费较其它两支指数多0.5%个点。另外两支的年头相对短点，规模也小一些，这个主要看个人选择。
具体从操作手法上，美国市场这种缓慢上涨的市场，定投意义不大，只要市场没有狂热，一次性配置一定的比例然后定期再平衡就可以了。
案例分析：广发美国房地产000179的分析。 $广发美国房地产指数(F000179)$
广发美国房地产指数是一支跟踪——人民币计价的MSCI美国REIT净总收益指数(MSCI US REIT Net Daily Total Return Index)
这个指数是MSCI开发美国REITs指数，包含110支成份股。涵盖了住宅地产和商业地产等各类REITS，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等。
入选该指数的标准如下：
1，必须是拥有或者运营房地产的企业；
2，企业至少75%的收入来源于租金、房贷收入以及房屋销售；
3，企业用于每年分红的比例必须不低于净利润的90%。
仔细分析指数可以看出，MSCI US REIT指数前十大成份股包含了西蒙地产（SIMON PROPERTY GROUP）、公共存储空间（PUBLIC STORAGE）、波斯顿地产（BOSTON PROPERTIES）等美国REITs行业龙头公司。
房贷或房租收入的持续且稳定的收入，让REITs有了债券的属性，同时还具备股票的上涨预期。股债的双重属性，让REITs下有保底上不封顶——扣起来有点像可转债，但比可转债可稳健多了，年最大回撤没有超过5%，却可以达到一个优质股票长期年化的标准11%左右，这就是一个非常好的组合配置标的。
综合所述：
从配置的角度，只要是长期来看，可持续上涨的标的，都可入选基金池。同时，如果和传统投资标的，像债券、股票有比较低，甚至是负相关性，那就再好不过了，从这两个标准来看，REITs都是非常好的另类投资标的。
具体涉及到REITs如何估值，或者如何择时的问题，在中级篇或高级篇会继续探讨。在初级篇，我们仅探讨入选投资资源池，然后按一定的比例持有并动态再平衡就好了。