这两年，可以说是房企老板们最忙的两年。上一次这么忙，还是2008年。
除了早已隐于幕后、专心苦钱的黄其森、许家印、孙宏斌等人，$富力地产(02777)$ 的张李二生也一直在绝地求生、疲于奔命，辗转全球为富力续命。
只是得益于还没彻底暴雷，又刻意保持低调，所以并不怎么被关注。但最新的数据是，2022年上半年，富力亏损69亿，在所有上市房企中排名第一。
十几年求而不得的排名，没想到竟以这种方式不期而至。
不过这也不算什么，毕竟去年全年亏了将近164亿。相比之下，今年的亏速已经明显放缓。
富力称，2021年之所以出现大额亏损，是因为“一次性撇减资产价值约人民币150亿元，故影响了盈利”，但“随着行业状况回稳并回复正常，2022年资产价值不会进一步恶化。”
现在看，显然过于乐观了。
当然，这还不是最麻烦的。最麻烦的是眼瞅着债务不断绷紧，却没办法回血。
2022年上半年，富力地产总资产3825.52亿，总负债3064.61亿。但未来12个月内到期的债务超826亿，而公司的手持资金仅有约153亿，不足五分之一。
换句话说，富力正在塌方的边缘疯狂试探。
事实上，富力今年已经有将近150亿的债务逾期，只不过都和债权人达成了协议，形成了解决方案，也就没有掀起太多的波澜。
此外，在今年7月份，富力曾一次性完成了10笔美元债的全面重组，统一展期3-4年，总金额49亿美元，压力瞬间得到极大缓解。
更难得的是，如此大规模的债务重组，却只花了短短21天完成，堪称中国房企境外债重组奇迹！应该制作成案例给各位老板人手一份，认真学习，深刻领会。
当然，这一波操作的幕后推手其实是摩根大通，如果没有美国老朋友的帮助，张李二生也难免不步友商后尘。
这其中的辗转和细节就不展开了，总之，不容易。
回想2008年，当恒大生死存亡之际，许老板也是依靠香港“大D会”的帮助，才侥幸逃过一劫，才有了后来做老大的底气。
由此可见，交朋友结善缘是多么重要，关键时刻真能续命。
你以为这就完了？更绝的还在后面。
今年3月份，春节之后，富力将旗下位于伦敦的 Vauxhall Square 项目，以9570.256万英镑的价格出售给远东发展。
这个 Vauxhall Square 项目，总面积约13.3万平米，是一个集合住宅、酒店、商业、办公的大型综合体。2017年的时候，富力以1.58亿英镑的价格买入，至今尚未动工。
那一年，正是富力的高光时刻，最辉煌的莫过于耗资200亿吃掉万达77家酒店。因为价格打了六折，也被认为是“捡漏”，后来人们才知道，原来是抱了个雷。
老王果然够狠。
Anyway，我们再说回到 London。
在买下 Vauxhall Square 之后，富力又在一年之内接连买入相邻的两个项目，总耗资约9亿英镑，准备在日不落帝国的心脏干票大的，复制当年北京双井商圈的成功。
谁知生不逢时，恰好赶上国际疫情大爆发和自身流动性危机，眼瞅着一切还没开始就要结束，富力当然不甘心。
所以，出售伦敦资产只是权宜之计，并不是真的要甩包袱。
虽然在这笔交易中亏损了6884.5万英镑，但富力依然在合约中添加了赎回条款。
双方约定，卖方（也就是富力）有权选择于交易完成后六个月内向买方（远东发展）购回目标公司的全部已发行股本及公司间贷款。
这就像是去典当行，为了应急先把物件当出去，等凑够钱再赎回来，一个道理。
转眼6个月过去了。今年9月份，双方约定的期限已到，富力如果再不把项目赎回来，可就真拿不回来了。
但问题是，现在的情况一点不比6个月前好，从哪搞那么多钱给项目赎身啊？
哎，它还真就搞到了。
9月2日，富力公告称，已经向远东发展行使了购回期权，以1.066亿英镑的代价，赎回目标公司全部股权。
那么这一个多亿的英镑是从哪来的呢？
一个月后，富力给出了答案。
10月5日，富力再次发布公告称，为了完成和远东发展的交易，已经从一家叫 Flow Capital 的机构获得过渡性贷款1.09亿英镑。
但这并不是一份简单的借贷协议。双方约定，富力将 Vauxhall Square 赎回后，紧接着就将其股份和贷款一股脑转给这家 Flow Capital 机构，价格为1.08亿英镑。
相当于刚把项目从远东发展手里赎回来，转手就又卖给了 Flow Capital。
并且，双方还进一步约定，富力在9个月内有权从 Flow Capital 手里再次回购该项目。
并且，在这9个月期限内，富力可以继续管理、运营、开发以及出售该项目。
并且，如果项目销售顺利，在扣除出售代价后，富力有权获取剩余利润。
这条件也太优越了吧，听起来这个 Flow Capital 简直就是个冤大头，应该叫 Fool Capital 才对。
自己掏钱买的项目还在别人手里，最后赚了钱还是别人的，图啥啊？
资本的世界里当然没有冤大头。一切皆有原因，一切皆是利益。
深究一下就会发现，这家 Flow Capital 机构其实来自香港，它背后的实控人主要有两个，一个是香港新世界集团的郑志刚，另一个则是一位名叫刘根森的90后年轻人。
郑志刚不用多说，熟悉香港豪门的都应该听过这个名字。
至于刘根森，也是一位富二代。父亲刘志强、母亲翟美卿，都是成功商人，二人一手缔造了香江集团。
子承父业，刘根森现在是香江集团少当家，香江金融董事长，前途不可限量。
2018年，刚满28岁的刘根森就英年早婚，在法国北部的一座古堡里举行了婚礼，新娘名叫 Karen Li，中文名叫李嘉颖。
李嘉颖是家中独女，她的父亲叫李思廉。
说到这里，这条线才算连上。
刘根森是李思廉的女婿，Flow Capital 为富力提供条件如此宽松的过桥贷款，属于女婿帮丈人，一切顺理成章。
李思廉对女儿甚是宠爱，李嘉颖从小在香港和海外生活，很少来内地。
当年女儿18岁生日时，李思廉一次性赠送其价值1亿元的富力股票作为生日礼物，还曾一度引发市场关于大规模减持的猜测。
如今，女儿已嫁作人妇，在老父亲遭遇危机时，女婿出手相救，自然也是情理之中。
相比之下，富力另一位老板张力的运气就没这么好了。
众所周知，张力有一个儿子，名叫张量，早年依靠富力的资源，创立了实地集团，做着跟老爸相同的房地产生意。
虽然这些年也干出一些成绩，但毕竟摆脱不了富力的影子。又由于富力的双老板制，导致无论张量还是李嘉颖，都不可能成为富力的接班人，只能另起炉灶。
除非二人结婚，但这显然也不可能了。
Anyway，再说回来。
如果国内房地产形势一片大好，不排除在父亲的庇护下，张量再干出一片天地的可能。然而现在的情景是，富力已然自身难保，实地更是一屁股烂账。
去年还闹出了实地商票违约，供应商去找富力维权的戏码，吓得富力赶紧发声明，跟实地撇清关系。
但血浓于水的父子亲情，怎么可能凭一纸声明就摘得干净？毕竟大家都知道张量是张力的儿子，儿子有难，老父亲还能见死不救？
总之，张家的麻烦比李家还麻烦，原本打算梅开二度，现在成了东拆西补，至于这场烂摊子如何收场，现在谁也说不好。
不过可以肯定的是，指望像上次一样，依靠大环境的改变来逆风翻盘是不可能了。
资本市场也同样靠不住，无论是富力13年漫长的回A之旅，还是实地的IPO冲击，都已经在两年前就宣告终结。
而国际评级的撤销，也意味着富力未来从公开市场融资将变得愈加艰难。
对于房企老板们而言，所有的好运气都已经在前20年用完，接下来只能凭个人造化和真本事了。
当然，还要靠朋友，靠关系。
有的时候，还得靠女儿。
反正儿子是指望不上了。
