楼市“小阳春”昙花一现后，在中央重申房住不炒基调下，5月房地产市场逐渐恢复“冷静”，而房企业绩最先“感受”到了这种市场变化。
根据克而瑞地产研究中心的统计数据显示，5月份，百强房企的整体销售规模环比小幅增长8.8%。同月，房企业绩涨幅明显收窄，且单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。对此，专家分析向蓝鲸房产分析表示，这与热点城市市场降温不无关系。
不过，在房企普遍降低2019年销售目标的背景下，1-5月份，房企整体业绩目标的完成度尚算可圈可点。包括龙光地产(HK：03380)、宝龙地产(HK：01238)、越秀地产(HK：00123)、正荣地产(HK：06158)等7家房企目标完成度超过40%。
此外，有业内人士向蓝鲸房产表示，考虑到6月是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计接下来企业将明显加大供货力度，以提升供应量刺激市场。
5月房企业绩持续增长，增幅有所收窄
在房企大力推盘效应下，5月份，房企业绩环比增长。据克而瑞发布数据显示，5月，百强房企权益销售业绩环比上月增长8.8%。
从单个企业表现来看，诸如融创中国(HK：01918)、绿地集团(SH：600606)、中海地产(HK：00688)、新城控股(SH：601155)、华润置地(HK：01109)等房企销售表现较为突出，累计业绩增速明显高于行业平均水平，环比增速分别为12.6%、20.4%、10.4%、16.1%、12.4%。
1-5月房企全口径销售TOP10排行榜/来源：克而瑞
不过，上述数据中也存在部分企业4月业绩增长不高的情况，例如绿地、新城、华润4月份业绩分别下降35.1%、4.8%、30.9%。
值得注意的是，5月份，百强房企同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%，有明显回落，仅在5.7%左右。对此，克而瑞地产研究中心分析称，5月份，多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，其中，不乏有无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。前期热点城市，典型如苏州，在接连出台调控升级举措后，成交量也明显放缓。
此外，今年1-5月份，房企销售增速同比去年出现明显放缓。克而瑞统计数据显示，2019年1-5月份，TOP100房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%，增幅低于去年同期的33.5%。克而瑞分析师朱一鸣对蓝鲸房产表示：“尽管调控好于预期，但前5月市场情况表现一般，这导致企业业绩增速不及去年。”
“在约谈了一波预警城市之后，市场预期已经出现回落，预计转淡的情况将会在接下来的6月和7月继续下去。”中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产分析道。
他补充说，如果政策继续收紧，那么今年金九银十可能也会成色不足，同时上半年较热的一些强二线城市可能也会出现成交量回落情况。
部分房企“抢收”市场，7家房企销售目标完成率超40%
不同于往年房企普遍将销售节点放在下半年的做法，今年房企开局之后即刻“抢收”的现象增多，这在企业1-5月业绩中表现较为明显。
据亿翰智库统计数据显示，与2018年同期相比，2019年1-5月房企销售目标完成率普遍较高，已有7家房企销售目标完成率超40%，有6家房企完成率在35%-40%，有10家房企完成率在30%-35%。
部分公布2019年销售任务的房企1-5月目标完成情况
对此，58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示：“1-5月的完成率高并不代表业绩增速持续提升，相反1-5月TOP100房企整体操盘销售业绩规模同比仅微增4.1%。房企销售目标整体放低是完成率高的主因。”
诸如龙湖集团(HK：00960)将今年的销售目标定为2200亿元，预计同比增速为9.65%，低于2018年28.5%的增速。中海地产2019年的销售目标是3500亿港元，预计同比增速为16%，低于2018年29.8%的增速。旭辉控股(HK：00884)2019年的销售目标是1900亿元，增速只有25%。阳光城(SZ：000671)将2019年的销售目标定为1800亿元，同比2018年仅仅增长10.53%。雅居乐(HK：03383)的销售目标是预售金额达到1130亿元，预期同比增速10%。
除此之外，亿翰智库分析道：“2019年开始企业不再押宝下半年的销售黄金期，而是将业绩冲刺常态化，目标完成不再拘泥于重要时间节点的考核，只要有货，每月都要考核目标完成情况，每天都要业绩冲刺。”
基于房企前5月的表现，亿翰智库在分析报告中预测道，“预计2019年下半年不排除部分企业调高全年销售目标的可能。”
具体来看，TOP1-20房企，除恒大(HK.03333)、中海地产外，业绩锁定率(预收账款/销售目标*100%)几乎均在100%以上，碧桂园2018年预收账款更是达到5628亿元，超越中国恒大，位列《2018上市房企预收账款TOP100》首位。
TOP31-40房企业绩锁定率最高，主要原因是新力控股478%的业绩锁定率拉高了梯队整体水平。若剔除新力进行计算，则平均业绩锁定率也处于较高水平，为154%，与TOP11-20房企基本相当。
而TOP21-30房企业绩锁定率相对较低，约为105%。这类企业一方面需要把握融资窗口期，加快项目销售，保证充足现金流;另一方面，在现金流安全的情况下，增加货量，优化土储结构，做好迎战TOP31-40房企的充足准备。
“虽然这类企业预收账款的绝对值比较高，但由于其制定的增速较高且竞争激烈，接下来还需要在销售端持续发力。我们观察到很多企业取消了促销打折的营销方法，他们可能对市场过于乐观，接下来还需要积极回笼现金流。” 亿翰智库首席研究员张化东对蓝鲸房产说道。
随着5月房企销售业绩增速的放缓，不少专家看淡后市，在此情况下，这类企业会如何冲刺全年销售目标，市场又会否买账，蓝鲸房产将持续关注。(shiqingling@lanjinger.com)