合生创展集团(HK：00754，下简称“合生创展”)曾被称为“中国地产航母”，然而在重利润、轻规模的港企思维下，其虽然拥有“傲视群雄”的净利润率，但销售规模却始终徘徊在百亿左右。不过，在当下房地产行业大行规模竞赛之时，合生创展似乎也开始转变了。
近日，合生创展公布1-10月份业绩报告，截至2018年10月31日，集团合约销售金额约131.59亿元，同比上升77.6%，涉及的合约销售面积约113.4万平方米;与此同时，其合约销售平均售价却同比下跌11.1%至11603元/平方米。
销售均价下跌会损害企业的净利润，而这是合生创展曾经最为重视的指标。蓝鲸房产梳理合生创展半年报发现，这与其北京区域销售均价下滑有一定联系，除此之外，在专家看来，这也是其加速回笼现金流需求的体现。
受北京区域拖累 销售均价下滑
2018年以来，一向追逐利润而非规模的合生创展也开始以价换量了。
11月5日，合生创展集团公布，1-10月份业绩报告，截至2018年10月31日，公司合约销售金额为约131.59亿元，同比上升77.6%，合约销售面积为约113.4万平方米，同比上涨99.74%。销售面积与销售金额双增长背后，合生创展的合约销售平均售价却同比跌11.1%至11603元/平方米。
业界周知，一直以来，合生创展始终坚持港企“高溢价”的开发模式，虽然其土地储备巨大，但开发周期却极为缓慢，通过土地的高溢价获取高利润率，这造就了合生创展虽然规模不大，而利润率却远超龙头房企的局面。
数据显示，2014年-2018年6月30日，合生创展销售额分别为53.32亿元、99.87亿元、81.05亿元、92.28亿元、62.35亿元，净利率分别为17.18%、12.32%、23.64%、42.04%、49.09%;而同期中国恒大(HK：03333，下简称“恒大”)销售额分别为1315亿元、2013.4亿元、3733.7亿元、5009.6亿元、3041.8亿元，净利率分别为16.17%、13.02%、8.33%、11.91%、17.65%。由此可见，虽然其销售额仅在百亿规模之下，但即便与龙头房企恒大相比，其净利率仍有明显优势，足见其对利润的重视程度。
然而，2018年前10月，无论是纵向对比还是横向对比，合生创展的销售均价都出现了明显下滑。
首先，从净利率维度统计，2018年前10月，在龙头房企尚未出现降价之前，合生创展销售均价却出现了下滑。数据显示，2018年前10月，房地产企业排名前五位的企业，包括万科集团(SZ:000002)、恒大、碧桂园(HK：02007)、融创中国(HK：01918)、保利地产(SH：600048)的销售均价分别为14974.4元/平方米、10524元/平方米、9413.5元/平方米、15300元/平方米及14974元/平方米。其中，除融创中国成交均价同比有所下降外，其余四家均呈增势。此外，易居研究院的数据显示，2018年1-9月，全国住宅成交均价为8539元/平方米，较去年同期上涨11.8%。
其次，在去年同期，合生创展的销售出现了双降一升的局面。其中，2017年1-10月，合生创展销售金额为74.08亿元，同比下跌3.8%;销售面积为56.78万平方米，同比下跌20.36%;销售均价为13046元/平方米，同比上升20.8%。
一直被合生创展引以为傲的高利润率，在眼下龙头房企销售均价及市场整体成交均价上涨之时，为何却出现了均价下滑的局面?
安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示：可以肯定的是，销售均价下滑主要和销售物业所处位置有关而非降价，单个房企的销售均价出现变化主要和城市布局以及物业类型有关。“
蓝鲸房产从合生创展2018年半年报中获悉，2018年上半年，合生创展实现合约销售额约人民币62.35亿元，同比增加40%;其中，广州及惠州的合约销售额为24.18亿元，占合约销售总额的39%，共有18个在售物业项目;上海合约销售额为27.13亿元，占合约销售总额的44%，共有9个在售物业项目;北京及天津的合约销售额为11.04亿元，占合约销售总额的17%，共有9个项目在售。
这意味着，合生创展的业绩主要来源于广州及惠州、上海、北京、天津四个区域。而据半年报显示其各区域的成交均价来看，北京整体平均售价下降至19,155元/平方米，上海整体平均售价上升至22,282 元/平方米，广州整体平均售价上升14,366元/平方米;惠州整体平均售价上升至8,148元/平方米。
可见，其整体均价下跌主要是受北京区域拖累。
急于回笼现金流
销售均价下滑的另一面，还透露出合生创展回笼现金流的急迫性。
上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产分析认为：“首先，今年行业整体预期不好，现金为王，如果死守高利润可能会被吞噬地更严重;其次，客户是有限的，当大部分龙头房企都开始降价销售争抢客户时，中小房企更没有选择权。”
与大部分房企相似，合生创展虽然负债率一直保持在低位，但其也面临着一定程度的偿债压力。蓝鲸房产查阅合生创展2017年年报发现，2017年，合生创展的负债总额由2016年的765.88亿港元增长至875.76亿港元。其中，流动负债由2016年的347.03亿港元上涨至416.7亿港元。负债增加的同时，合生创展的现金流却不容乐观。2017年合生创展现金及等价物同比减少10.85个百分点至53.97亿港元。
此外，今年以来，合生创展融资计划也屡遭不顺。8月30日，合生创展拟在上交所发行一笔31亿元公司债券被终止;10月7日，其于上交所发行的另外一笔100亿元的住房租赁专项公司债券也被终止。
资金压力之下，2018年，合生创展为自己制定了一个“高目标”。蓝鲸房产了解到，2018年，合生创展提出了150亿元的销售目标，这几乎是其历史上最好的成绩。然而，要在调控重压及激烈的市场竞争中完成150亿元的销售额，却并不容易。
对此，9月21日，花旗下调合生创展每股资产净值至12.8元，目标价也相应自6.5港元下调至6.4港元，称合生创展积极的增长及扩充计划不合时机，对其发展及盈利展望造成不利影响，同时其流动性紧缩(短期借贷额190亿元人民币，对比持有现金45亿元人民币)会限制其增长，且在下行周期更为脆弱。
形势总比人强。保利润还是保现金流，这不仅是合生创展所面对的问题，也是是大部分房企都会遇到的问题。或许，正如新城控股高级副总裁欧阳捷所言，“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，合生创展所不重视的规模正是房企赖以生存的“护城河”。（蓝鲸房产西安站记者报道） @今日话题