静下心，保住本金！

人家都在吃肉，我还在想如何保住本金，真是可笑啊。地产让已经让人人喊打的地步，基金等基本没有地产持仓了。留下的也是没有人问的散户自己玩。

因为自己也想置换房子，对房子的理解真不同。也不是奔着房子炒作去的。房地产商因为政策被压缩成比制造业还难受的地步。一流企业8-10%的净利润。2-3-4-5流的企业自己补脑下。将来个人觉得合作开发会少。提高权益比应该是最合适的。

自己错在哪了？第一就是现在的结算只有单年销售的一半左右的权益。如保利2020的权益3600亿。2020的结算房地产估计就2200亿左右，别的产业再结算200多亿。所以就算净利润下滑40%，估计真实利润也不一定会下滑。有空间，如果下滑比例不太大，比如按2020年的接近12%下滑到10%，估计也有360亿的利润，增长20%以上。分红比例不变就是一股分红1元。第二地产特别是纯地产。除了土地储备是负债。其他的负债是什么？土地储备会大面积贬值吗？就是存货会坏账吗？就是负债端清晰。第三就是房子卖不动。卖光了。这其中老破小有多少？别墅有多少？改善房会有多少？房子大干特干中。有多少房子是一定时期需要重建的。这里有出生人口的问题，需要国家如何增加人口。觉得今年问题是财政如此困难下。如何增加财政收入也是一个大问题。大量发债，也要引导利息往下走。第四房产税的问题，国外房价低，或者房价比不高的，需要考虑房产税。这点我们只有70年产权，人家永久产权。你如果要征收房产税。就没有70年产权一说。再者大家都是掏空6个口袋的，你这么再来1-2%的收。跟大城市租房子的价格都差不多了。那就不是一点点的民愤了。如果现在如新开始的限价地一样，拍地就说这个楼盘就是要收房产税的。人家买的也知道，卖的也知道。那么估计地价会少一半。房价估计也会降30-40%，问题是地方政府也喜欢一次性收取，谁喜欢慢慢收啊。除非那些70年的房子都快到期后，改为慢慢收。一年收房子价值的1%或者1.5%，如果现在征收，不管你是2套3套还是按面积，中国人的头脑，都足够让你只收到市场真实的零头。一个大部分人都没有的税，基本也不可能成为大的税收。要知道现在卖地收入是占比40%以上的地方收入。

我被这些所蒙蔽，所以重仓了地产。蒙蔽简单说就是真实销售是结算的快1倍，空间大。第二就是负债清晰，地拍卖的情况下，这个面粉因为国家政策，又在现在限价的预期下，楼面价地王很难了。就是买卖清楚。第三就是人口问题，这一点我赌国家出政策鼓励。还有人口现在都在大城市集群。随着交通等，对房子的改善需求一直都会在。以后地产商只会留前100名占比90%的份额，前10占比30%，前50占比70%。这里指的是权益。所以地产到天花板个人觉得已经到了。地产负债会越来越好。第四就是房产税，个人觉得最大的谎言就是房产税。我没想通他如何开通，6个钱包都空了，在现在大城市的租金只有房价1-2%的情况下，你如何征收房产税？本身又70年产权？如果按限价房来处理，也只能现在新开的地来这样操作，问题是地方政府愿意吗？房产税还要面临城市的小产权房，原有宅基地的出租户的自建房的问题等等，如何平衡就是一个大问题。

如果要降房价，只有大量供应土地，地产政府为了长远计划，又不愿意这样做，那么对于土地有限的地方。这条路根本行不通。还有就是政府不愿意让房价下降。我举个例子，厦门算是奇葩的。如果把思明区跟漳州招商港那边一个桥就过去了，那边就能增加出多少房子。如果地铁愿意再引伸10-15公里，周边辐射又能多远？小学中学多建设一些。配套多一些。自然把房价打得下来。厦门愿意跟漳州协同发展吗？

房子永远是老百姓心中的定海神针。我将把保利持仓控制在25万股左右水平。然后不停降低成本。25万股不增加就行。$保利地产(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$ $万科A(SZ000002)$