还是发主贴这里。Mario的这个评论，存在严重的事实和逻辑谬误：


一是，最基本的事实：14年住建部和发改委已经废止并下放收费管理网页链接。很多地方都执行市场化定价，例如广州， 请自行搜索；上头思路是对的，根据服务内容市场化费用即可真没必要管制，美国5%-6%是事实，中国200万经纪人，25万家门店，贝壳4.2万家（其中链家不到8000家），看不出有什么必要价格管制。另外真要服务好，价格管制真能兑现吗？看看新房销售下的茶水费双合同，摇号中签等等；
二是，关于佣金费率的天花板，目前整个行业二手房中介能收到3%的很少，链家普遍报价3%，实际也就2.5%的水平，其他中介更低，参见2017年没有贝壳纯链家佣金率2.5%验证。还没到讨论政府限价的阶段；
三是，链家报价3%不是突然提高的，Mario预期以后出现跳中介降佣金，有人省点钱跳中介很正常，过去和以后都将继续存在，但过去多年链家3%的报价能稳住已经证伪了降佣金。
最后，贴出的佣金逐年下降的数据完全正常，说明验证不了什么，仅仅证明贝壳第三方扩张速度很快。二手房佣金率下降是因为加盟门店占比大幅提升，贝壳对加盟店佣金分成模式下下，加盟gtv下的佣金率降低。而且受益于贝壳赋能和德佑品牌加盟，行业整体佣金率肯定在逐年提升。
为什么没有线下经验的安居客假房源和价格虚低长期存在而且没有净化治理方案，我建议大家多了解下线下链家和如今的贝壳ACN规则下的房源联卖模式，招股书中明确说ACN已经超过了美国的MLS。贝壳实质上是将链家多年的真房源楼盘字典和内部ACN规则方案开放给同行学习进化，而净化和升级行业规则是互联网标准化的重要前提，将多服务环节的房屋交易拆分，并从跨门店联卖，到高协同效应的跨品牌跨门店ACN房源联卖，效率和服务显著提升，贝壳产业互联网平台的能量可能超出大部分人的预期。@仓又加错-Leo @不明真相的群众 @Ricky
$美团点评-W(03690)$$腾讯控股(00700)$ $58同城(WUBA)$//@Mario:回复@从易:研报是如何一点一点扭曲事实的：
“从国外的房产交易抽佣率看，中国的交易佣金率水平远低于欧美的5-6%的佣金率水平；还处于非常健康的状态，但未来能否进一步提升也有待时间验证。”
这段话暗示中国的佣金率有提升空间。但没告诉你中国的现实：法律规定二手房佣金率上限3%，所以就别想着超过3%了。其次，中国基本不用欧美的房源独家委托和买卖双经纪模式，而且还有大量的手拉手和低佣小中介可替代高佣中介。这些手法都很容易学，在每单佣金金额很高的情况下，客户有充足的动力去跳中介、降佣金。
从历史数据看，贝壳2017、2018、2019、1Q20、2Q20的二手房（含租房）佣金率分别为2.50%、2.45%、1.89%、1.73%、1.57%。
“个人认为贝壳五年后市占率提升至30%是大概率能实现的，以30万亿的行业交易规模算贝壳的GTV是9万亿”
2019年GTV 2.12万亿，5年后拍9万亿，年复合增速33%。这样写，看的人自己就能判断有没有可能了。
“那按1800亿的收入计算净利润水平可以达到450亿元人民币。”
1800亿收入对应的GTV是9万亿，就算9万亿GTV是真的，但这9万亿并不都是链家的，很大一部分来自贝壳上的其他中介。现在链家和非链家各占GTV的一半，链家没有计划未来要开很多门店去下沉到小城市去，来自非链家的GTV占比在持续提升。
非链家中介要分走大部分收入养活他们的人。以卖新房为例，其他中介卖掉的新房，100%计入贝壳的收入，再计80%佣金支出，贝壳净拿20%。1800亿是毛收入，贝壳的净收入要少得多，怎么可能会有450亿净利润。