中骏商管IPO,黄伦缘何“变脸”?

 

意料之中,中骏商管IPO了;意料之外,楼市大咖“丁祖昱”现身中骏管理层,身份是非执行董事,负责董事会运营管理,提供独立意见。

勿爷多少有点意外,到底中骏商管有何魔力让大咖丁祖昱加盟?说不得,盘!


01

去年6月份,中骏助理总裁和执行董事黄伦,对追问的股东表示:“暂没计划分拆物业上市”。

如今7个月刚过,中骏集团“出尔反尔”,向港交所正式申请分拆物业上市。

黄伦缘何变脸,相似的故事孙宏斌早已讲过。

融创当时踩中了三条红线,而中骏目前也踩中了一条红线,剔除预收款后的资产负债率约为76.33%,如何降负债是当下很多房企的必答题。

2020年,虽然中骏集团号称迈进千亿阵营,但权益销售额只有593.1亿元,成色存疑。

中报时负债已超千亿,一旦融资无以为继,将面临资金链断裂的风险。

去年7月至今,中骏已通过子公司、附属公司和发行ABS融资三次,四处找钱。

01月27日,中骏还拟发行3.5个美国小目标的美元票据,用以偿还即将到期的中长期债务。

但不断融资并不能完全覆盖千亿债务危机。

这个时候,一直称没有计划的“物业分拆上市”终于被推到了聚光灯下。


02

在勿爷看来,这对中骏来说是一步妙棋。

从公司名称看,中骏商管智慧服务控股有限公司,直接定位于商管赛道。

这在物管细分领域中是风口中的风口,目前在这个赛道的有:宝龙商业、华润万象、星盛商业。

如果中骏商管成功IPO,将成为商管赛道唯四的存在。可以说,一出手就瞄准了极品赛道,Nice。

想想前些年资本市场,还有上市公司随热点改名叫神马股份,龙头股份的。如果实力不允许,改个牛X名字也只能是浮云。

但中骏商管却有基础支撑。

2019年,在住宅地产朝不保夕的时候,中骏提出了“一体两翼”的发展模式,进军商业地产,让当时市场一脸懵逼。

勿爷不得不怀疑,黄伦早就在暗度陈仓了,还是误打误撞?

当时定下的目标是,2025年全国布局100个购物中心,运营面积1000万方,发展会员1500万,实现租金45亿……

2019年、2020年商管的收入也就2.5个小目标,5年后达到45亿?勿爷感觉步子是有点大,扯到了咋办。

先看数据,据招股书数据:2018年及2019年及截至2019年及2020年9月30日止九个月:

商管收入占物业总收入的比例是:38.4%、42.0%、43.1%及45.4%。

几乎是半壁江山了。

而同期单一雷同化的住宅收入占物业总收入的比例是:61.6%、58.0%、56.9%及54.6%。

很明显,商管收入逐年增长,住宅收入逐年递减。

再来看毛利率,2018年及2019年及截至2020年9月30日止九个月:

商管运营毛利率分别为:47.6%、51.3%、58.8%,

住宅收入毛利率分别为:26.4%、26.6%、32.3%

结论:毛利增速上,商管收入远高于住宅收入。



而中骏商管整体财务指标也不逊色:

营收由2018年的3.97亿元增加44.9%至2019年的5.75亿元,同期净利润由3480万元增加122.0%至7730万元。

2020年1-9月,营收5.30亿元、实现净利润1.23亿元,分别较上一年同期增长33.7%及115.6%。



2018年及2019年及截至2020年9月30日止九个月:

净利率分别为:8.8%、13.5%、23.3%。远高于2020年上半年行业均值12.1%。

毛利率分别为:4.6%、37.0%及44.3%。远高于2020年上半年行业均值29.8%。



03

中骏商管各项数据的确看上去很漂亮,但美中不足的是,对母公司过于依赖。

据招股书数据,中骏集团开发项目及共同开发项目贡献其在管面积的96%,贡献收入的98%

也就是说,在管面积1450万㎡中有1392万㎡是中骏集团提供,营收5.3亿中有5.2亿来自母公司。

虽然依赖母公司是目前上市物企的通病,但中骏集团“债务危机”,“明股实债”等囧境,如果再陷入资金链断裂,黄伦的百城计划成了泡影:

中骏商管也只有凉凉的份。

更多内容,欢迎关注微信公众号:物业大爆炸(wuyedabaozha)

雪球转发:0回复:0喜欢:0