秋风猛烈，楼市降温明显。
10月20日，国家统计局发布了最新一期的70城房价指数。数据显示，超过一半城市的新房房价环比下跌，超过70%的城市二手房房价环比下跌，下跌面持续扩大。
其中，70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%。
值得注意的是，这是2015年5月以来的首次下跌。
01 楼市悄然入冬
9月的数据，说不上好看。
国家统计局在10月20日发布了最新一期的70城房价指数，全线普跌——新房房价出现下降的城市连续4个月增加，9月达到36个；二手房方面更是萧瑟，9月二手房房价出现下跌的城市达到52个。
4个一线城市的新房价格指数变化不大，从8月的环比上涨0.3%转为持平；31个二线城市的新房价格指数，环比涨幅也从上涨转换为持平；新房房价明显下跌的是三线城市，价格环比由8月的持平，转为下降0.2%。
三四线城市的新房价格普降，应该跟前段时间房企为了回款大打价格战有关。为了应对房企降价，多个城市出台了房价“限跌令”，严禁房企大幅调低项目售价。
同新房相比，二手房市场更为萧条——在二手房房价方面，一线城市环比下跌0.4%，二线城市环比下跌0.1%，三线城市环比下跌0.2%。
在成交量方面，此前上海易居房地产研究院发布了《热点城市二手住宅市场报告》，2021年9月，易居监测的11个重点城市二手房成交量环比下降19.8%，同比下降45.5%，几乎腰斩。
无论是新房还是二手房，过半城市在9月都降价了，新房价格指数更是6年以来首次环比下降。
对于楼市的现状，中原地产首席分析师张大伟表示：“当下房价已经是2015年2月后，数据最差的一次，而且从普涨到普跌。”
楼市，已经入冬！
02 天花板开始崩塌
楼市入冬，跟持续高压的环境是密不可分的。
截至10月15日，2021年房地产累计调控次数超过500次，平均每月调控超过50次，达到历史之最。
高压环境下，房地产市场出现“退烧”也就不难理解了——10月18日，国家统计局发布数据显示，今年前9个月全国房地产开发投资同比增长8.8%，这是地产开发投资增速连续7个月收窄后，年内首次进入个位数。
在房企纷纷缩减销售额的同时，二手房市场也出现了“地震”，部分房价天花板已经开始跌下神坛，出现局部坍塌。
前几天，北京楼市被一套二手房的成交价刷了屏——50㎡的大开间，最后“只”卖出600万元的价格，单价为12万/㎡——这套二手房位于海淀的万柳片区，这里是北京最顶尖的学区房片区，而房屋所在的蜂鸟家园，因小区房源多为小户型，一度成为万柳片区的上车神盘和价格风向标。
就在今年3月，蜂鸟家园成交了一套43.98㎡的大开间，其成交价高达985万元，单价为22.4万/㎡。
不过半年的光景，蜂鸟家园的成交价就出现了如此大的下降，着实让人唏嘘。
房价出现下降的不只北京，还有深圳。日前，深圳学区房降价600万的消息上了热搜，引发网友围观。
据央视财经报道，深圳顶级学区百花片区的二手房房价出现下降，有的房源降价甚至达到数百万元。9月，百花片区核电花园一套房源成交，其成交价为1100万元，而此前同样户型的房源价格在1700万。
市场预期不断下调，倒逼越来越多的业主做出“妥协”，愿意降价出售。百花片区南天二花园一套88.78平的房子，曾经的挂牌价是1950万，后来业主主动将房价下调到了1880万。
而且这位业主还表示，自己的心理最低价位是1700万。
毕竟，房价都是跟着市场走的，而2021年的深圳楼市着实萎了。
03 二手房去化困难
房价整体下跌后，负面情绪就在炒房群体中蔓延。
部分一线城市的炒房客已经开始撤退。有中介透露：“近期有一部分手中持有多套房的业主，原本都把房子放在我们这边出租，现在却要提前解约，宁愿赔付违约金。据他们说，现在急着要把房子卖掉。”
以北京为例，全市二手房挂牌量已从6月的7.66万套，上涨到10月21日的8.96万套；而在广州，9月初的二手房挂牌量为8.3万套，截至站长发稿前，其二手房挂牌量已经达到9.32万套。
二手房挂牌量在短期内出现大幅上涨，只能说明一个问题——楼市信心不足，二手房去化周期延长。我们将视线转移到二线城市，会发现这个现象更为明显，天津的二手房挂牌量已经达到17.4万套，重庆的二手房挂牌量也高达16.7万套。
全国同此凉热，大多数城市的二手房挂牌量都在往上飙升。
说到二手房市场“退烧”的核心原因，站长觉得，官方出台的二手房指导价“功不可没”。以最早推行二手房指导价的深圳为例，今年9月，深圳二手房成交量仅为1765套，与曾经的过万套的月成交量不可同日而语。这也是深圳12年以来，月成交量首次跌下2000套。
而在国庆期间，深圳的二手房成交量更是屈指可数——竟然只成交了4套。
深圳周边区域的情况同样不容乐观，广州、东莞、佛山等城市，楼市成交量同比下跌均超过50%，这在近几年实属罕见。曾经被深圳人带动的惠州楼市，在楼市入冬之后也开始了“大放血”，二手房房价直接打骨折。
有业内人士表示：“现在楼市观望情绪非常浓重，加上房企债务爆雷，有钱有资格的购房者基本都在观望，并且倾向于‘再等等，会降价’。”
如果真让购房者等到了房价下降的时候，真的会有大批人涌入楼市吗？只怕也不见得。
毕竟，大多数购房者都是买涨不买跌的。往年无数次经验告诉我们，房价一旦进入下行通道，持币待购的买房人总觉得它还会继续下跌，反而不会急于出手。
04 结语
楼市现在的处境着实不易，但从风向来看，基本面不会变。
目前，高层虽然向房地产市场释放出积极信号，但考虑到调控政策保持稳定，资金紧缩的惯性影响还在，潜在效应或许要在新一年才能体现出来。
至于这种潜在效应的实际效果会如何，还得看届时的市场反应了。
各方博弈，仍在暗涌。