面对土拍,房企硬不起来了

10月13日,北京第二轮集中供地落幕。

和首轮相比,北京第二轮集中供地凉得彻底,只吸引到了20多家房企,而且不少地块都是底价成交。

土拍市场如此惨淡,大概率是因为,开发商没钱了……


01 遇冷的北京土拍

这次土拍,热度降得十分明显。出让的17宗地块共斩获513.45亿元,与北京首轮土拍的千亿出让金相比,落差明显。

值得一提的是,北京第二轮集中供地原计划出让43宗地,结果有26宗地块因为没有房企报名参与,只能被迫延期,土拍弃牌率高达60%。

而摆上台面的17宗地块,情况也不算好,招标的1宗地已经在9月底成交,另有5宗地底价成交,进入现场竞拍的11宗地溢价率都不高,只有海淀东升的2宗地块转入竞高标准阶段。

用业内人士的话来形容,“房企们都开始沉稳了”。

“沉稳”起来的房企,对于土拍报名也是兴致缺缺,16宗地共吸引到20余家房企报名,且多为央企、地方国企,参与报名的民企只有龙湖、懋源两家。

朝阳区可能是北京这轮土拍的“最大输家”,原本计划出让11宗地,结果只有十八里店693地块有房企报名,其余地块悉数延期。最终,金隅和昆泰联手以37.6亿元的底价竞得十八里店693地块。

朝阳区在土拍中遇冷,主要还是因为地块本身的问题。首先是王四营板块,这里在首轮土拍时就供应了4宗地,未来可能会出现新房扎堆上市,影响到项目的去化;而孙河板块的容积率为1.5,大概率只能做洋房类低密产品,但孙河出让地块的楼面价已达到6.2万/㎡,未来上市销售,房价和地价恐难以拉出价格差。

就连热门区域朝阳区都遇了冷,就更不用说房山、怀柔、平谷这些冷门板块了。

唯一撑起本轮土拍“门面”的,是海淀东升镇京昌路1地块和2地块,在寒意中吸引到了众多房企报名。而这两宗地块最终都触发了“双上限”(溢价率上限、政府持有产权份额上限),进入竞高标准住宅方案程序。

这两宗地块到底花落谁家,目前还未公布。因为中海、中建三局+中建五局、华润+城建、中铁置业4家房企及联合体都在现场提交了高标准住宅方案,后续结果将在5个工作日内揭晓。

但无论结果如何,这两宗地落到“中字头”企业的口袋里已是板上钉钉了。

而海淀供应的另外两宗西北旺地块,也有多家房企参与竞拍。一位参与竞拍的央企负责人表示:“(海淀)区域供应少、待置换客群基数大,再加上目前北京市新房相关手续审批提速,这种地拿在手里,是不太愁卖的。”

说一千道一万,对现在的房企而言,房子能卖出去才是最重要的……

02 地方国企托市

土拍市场遇冷,最根本的原因是二级市场去化难。

楼市行情急转直下,大众观望情绪加重,同时由于首轮集中供地火热,未来会有大批量新房集中上市,导致后续项目去化愈发困难。

同时,由于上半年银行放款周期变长,很多房企的销售回款都遇到了阻碍,除了买房人3成左右的首付能及时落袋以外,剩下的按揭部分难以很快到手。

开发商回款困难,再加上大量债券到期,债务压顶之下,留好现金变得格外重要,所以房企在拿地时也变得愈发谨慎。

上海中原地产分析师卢文曦称:“好钢用在刀刃上,现阶段房企只能把有限的资金投放在质地相对较好的地块上,比如有发展潜力的区域,或总价不高、投入不大的地块等。”

截至10月13日,全国第二轮集中供地城市撤销拍卖的地块超过120宗,流拍地块达到65宗,累计成交地块约为600宗,总成交额约为4970亿元。据不完全统计,首轮集中供地的平均溢价率约为15%,第二轮的平均溢价率则只有5%左右。

土拍大户杭州在10月12日开启了第二轮集中供地,31宗宅地有17宗宅地终止出让,余下14宗登上土拍。其中,房企参与竞价的地块仅有5宗,其余9宗地块全部底价成交,摇号机制完全没有触发,总成交额为257.46亿元。

历时3天的上海第二轮集中供地共成交20宗宅地,成交额为480亿元。其中11宗宅地以底价成交,国企和央企成为上海土拍中的绝对主角。据克而瑞数据,上海城开、上海城建、上海城投、临港、徐房、新长宁等地方国企拿地比重高达40%。

在第二轮集中供地中,无论是在北京还是在上海,抑或是重庆、苏州、南京等城市,地方性国企正在成为拿地的主角。

截至10月7日,在完成两轮土拍的15个城市中,国有房企拿地宗数占总宗数的86.1%;从拿地金额看,国有房企拿地总金额达891.1亿元,民企拿地总金额仅106.3亿元,国企拿地金额比民企高约7.4倍,是本轮拿地的主力。

之所以会出现这种情况,跟当下的市场遇冷有很大关系。中信证券研报称:“地方性国企的情况比较特殊,其中不乏一些和土地供给方关系紧密的个体,在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用。当地方性国企拿地占比过高时,意味着土地市场的确相当冷淡。”

简而言之,就是地方性国企是用来“托市”的。如果剔除掉国企的“救场”因素,如今各地土拍之冷,怕是还要降几个梯度。

03 结语

土拍遇冷,是因为房企真的没钱了。

最近这段时间,爆雷的房企多到让你眼花。

号称自己手握270亿现金的花样年却还不上13亿负债,业内人士猜测,大概率是因为花样年采用了明股实债的手段,优化了报表。

没过几天,新力控股宣布10.05亿美元境外融资“技术性违约”,或导致交叉违约。

10月11日,当代置业发布公告称,公司寻求将2021年到期、票息12.85%的优先票据到期日延长三个月,并表示:“申请债券展期,是为了改善公司流动性和现金流管理,并避免票据下的任何潜在付款违约。”

房企一旦出现“债务展期”的操作,那基本没别的原因,就是——没钱。

没钱的原因有很多,但市场的冷淡,的确是房企爆雷的重要诱因。

在刚刚过去的9月,全国新房、二手房的成交量不断下滑。以二手房为例,易居研究院监测的11个热点城市,9月二手住宅成交量约为4.3万套,环比下降19.8%,同比暴降45.5%。

以天津为例,开发商为了卖房选择跳楼式降价,有房产中介透露:“津南悦府项目在国庆假期前3天之所以能卖出80套房源,是因为145万元的房子直降了40万元。”

在刚刚过去的国庆,北京楼市也遭遇寒冬。开发商为了销售找渠道,有些偏远郊区的项目,开发商已经给出了远超同行的渠道费,但卖不出去的还是卖不出去。

市场一片惨淡,身处僵局之中的房企面对土拍,自然也就不敢擅越雷池半步了。

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全部评论

7个字以内吧10-14 21:41

房企缺钱不缺地,政府做出表率,三年不卖地,完美解决

_python_10-14 21:23

房企的主动躺平,就是最大的硬气。。