各地警告房企降价风险,楼市警钟敲响!

节后的楼市,一片凉凉。

近日,浙江湖州住建局发布了《湖州市商品房购买风险提示》,颇有意思,只见内文白纸黑字,如是写道——

开发企业以明显低于市场价销售商品房的,就是风险。

当然,发出类似风险提示信息的地方,也不止湖州市一个,此前,安徽安庆也发布了一则通知,“高度重视房地产项目风险防控,坚决打击低价甩卖”。

简而言之,在楼市下行之际,防火防盗防开发商。

01 至暗时刻,已经到来!

归根结底,这波楼市危机,确实是开发商爆雷引起的。

自2020年下半年以来,爆雷的房企是一家接着一家。他们爆雷的原因很是简单粗暴,都是资金链出现问题,导致债务逾期,进而在金融市场失信,资金问题无法得到解决,最终无力回天。

房企爆雷的影响逐渐扩大,目前已经蔓延到房地产行业头部,越来越多的知名房企出现在了债务违约的名单中。据克而瑞研究中心统计,截至目前,出现债务违约的房企名单有中国恒大华夏幸福蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源阳光100中国、新力控股、花样年等。放眼望去,都是当年呼风唤雨的存在。

最近出现债务违约问题的,是素来口碑不错的老牌粤系房企花样年。

10月4日,花样年发布了一则公告,称公司应付款有2.056亿美元票据未能支付,造成实质违约。至于违约原因,花样年将其归结为“受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素的影响”。

花样年CEO曾宝宝(微博昵称:寳fantasia)在地产圈要人脉有人脉,要资源有资源,而且本人个性十足,不拘一格,算是集能力、财力、魅力于一身,这从她个人介绍中的卡通形象(下图)就看得出来——俏皮先锋。但饶是如此,花样年依然难以在这场大危局中走出自己的独立行情。


10月4日公告发布当晚,身世显赫的曾宝宝分享了一张图片,是电影《至暗时刻》的海报。无需多言,一切尽在不言中。(其家世背景,感兴趣的粉丝可以自己查,站长不能写太深哈。)


针对眼前的危机,花样年给出的思路是——

董事会及管理层已就相关事件对公司财务及经营状况的影响进行了评估,并在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下,成立了应急小组,正在制定风险化解方案,以期尽快化解阶段性困境。

简单地说,就是花样年成立了一个应急小组,来解决现在的危机。

如果不出意外,花样年在未来一段时间内,也要走上甩卖资产包的道路了。毕竟,房地产行业解决资金的首要方式,就是把手里的资产甩卖出去,换来现金周转。

不过,在房地产行业整体下行的前提下,想要找接盘侠,并没有想象中容易。在今年8月的中期业绩会上,花样年管理层就明确表示,将通过自有资金来偿还到期债务,资金来源包括已有资金以及出售大宗资产。

从8月至今的形势可见,花样年处置资产不算顺利,实质性进展很少。直到9月28日,花样年才把旗下物业上市公司“彩生活服务”的核心资产“邻里乐”的100%股权,以33亿的价格转让给了碧桂园服务,而这33亿元,还要分三批到账。

另外,碧桂园服务还借给了彩生活7亿港元的过桥资金,日期是2021年9月30日至2021年10月4日。

10月4日,碧桂园服务发布了一则公告,称彩生活服务未能及时偿还这笔过桥资金。

不仅这借来的7亿过桥资金还不上,而且花样年拆东墙补西墙七拼八凑之下,依然没能让自己从债务中脱身,反而还爆出了美元债违约,着实令人扼腕。

导致花样年出现债务问题的原因有很多,但归根到底,还是市场下行,大众对房价的预期下降。今时不同往日,确实不同往日。

02 恶意降价,连锁反应

在爆雷的房企中,花样年带来的影响,远远比不上恒大。毕竟在恒大的债务体量面前,花样年连个弟弟都算不上。

恒大资金出现问题的风声由来已久,但全方位爆发还是在2021年下半年,多地项目出现停工,恒大财富无法兑付,都是实打实的惊雷。恒大实控人许家印多次出来表态,不仅没有压住舆论,反而让困局愈发明显。

爆雷之前,恒大仍在紧锣密鼓地卖房子,开展全国范围内的促销活动。资金出现问题的房企大多也有样学样,开始向恒大看齐,房价打骨折,降价抢市场。

至于这一波降价有多狠,我们或许可以从地方的反应中窥见一二。8月份,湖南岳阳出台了今年首个“限跌令”,规定中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%。

在接受媒体采访时,岳阳住建局相关工作人员表示:“(出台政策的原因是)当地龙头房企为了回笼资金,缓解债务压力,对楼盘进行了恶意降价。”

而国家统计局给出的70城数据也折射出岳阳楼市的窘迫现状——在“限跌令”发布之前,7月份岳阳新建商品住宅价格环比下降0.7%,是70个大中城市中环比降幅最高的城市。

在岳阳之后,张家口、桂林、菏泽、昆明、江阴、沈阳、株洲、唐山等多个城市也相继发布了“限跌令”。一番操作下来,楼市也愈发不景气了。

即使是进入“金九银十”的传统旺季,市场境况也没有好转。克而瑞研究中心日前发布了百强房企9月份业绩,显示TOP 100房企单月销售操盘金额环比首次下降,同比下降近四成。超九成百强房企单月业绩同比降低,同比降幅大于30%的企业超六成,逾半数企业同环比双降。

另外,28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%,同比跌幅进一步扩至25%,较2019年同期下降17%。其中,一线城市环比下降23%,二三线城市环比下降4%。

回望2020年同期,楼市一片大好,许家印还连夜开会,制定了恒大9、10两个月销售2000亿的目标。

如今再看,只能叹一句,昨日不知今日事,今日难晓明日情。

10月2日,浙江湖州住建局发布了一则《湖州市商品房购买风险提示》,明确“开发企业以明显低于市场价销售商品房的,就是风险”,直接把房企降价的性质盖章为“风险”,告诫大众谨慎买房。

10月5日,安徽安庆召开全市房地产调控工作专题会议,会上明确提出,“要高度重视房地产项目风险防控……坚决打击违规销售、虚假宣传、价格欺诈、哄抬房价、低价甩卖、违规开展房地产金融业务等行为,净化市场环境,形成有效震慑,切实维护购房人合法权益”。

地方一个接一个地表态,从中不难察觉出一个信号——

楼市,已经人人喊打。

03 结语

房企爆雷,带来的影响往往是连锁反应,甚至能引发一场“海啸”。

近日,深陷债务漩涡中的恒大难得传来了好消息,恒大物业终于等来了接盘侠,与恒大同为“华南五虎”的合生创展拟收购恒大物业约51%的股份,以获得恒大物业的控制权。据媒体透露,合生创展给恒大物业的估值超过400亿港元。

也就是说,如果这笔交易达成,合生创展将斥资超过200亿港元换来恒大物业的控制权。

合生创展的董事会主席是朱桔榕,她是合生创展创始人朱孟依的女儿。2020年1月,朱桔榕正式接手合生创展。在她接手后,合生创展发布公告称,董事会认为已具备相关条件,决定正式把股权投资业务纳入作为主要业务活动之一。

恒大物业之前,合生创展曾收购一家物业管理公司100%的股权。当时就有传闻称,合生创展或将拆分物业板块单独上市,而合生创展的工作人员也表示,“分拆上市也不是没有可能”。

因此,在合生创展收购恒大物业的消息传出后,就有业内人士推测,“合生创展收购恒大物业的部分股权后,后续极有可能涉及全盘要约收购,但具体细节,仍有待进一步厘定。”

而卖掉恒大物业控制权换来的救命钱,到底能不能令恒大走出危机?谁也说不准。

与恒大相同命运的花样年,其主席兼首席执行官潘军表现得颇为悲观,他在2021博鳌房地产论坛上表示——

“如果明年6月份政策环境没有改善,销售仍然延续这种颓势,60%的民企开发商或面临倒闭。”

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