这是三年前我主持的一份购房意愿报告的概要。如今读来，不少结论依然有力。再次献给大家。但请注意，这是2017年的调查，臧否自辨。
当我们说一样东西价格高低的时候，有时候是在牢骚，有时候是在抱怨，有时候是在比较，有时候是在判断未来。
因此简单谈高低常常鸡同鸭讲，事实比高低更容易讨论。
从平均首次购房年龄（不到30岁），人均住房面积（超过34平方米，香港不到15平方米），新房销售面积和价格（今年大约1亿平方米，比15年前增加6倍；2018年1.5亿平方米，是1999年0.12亿的12倍）等大数来看，中国的房价在过去二十年来看，应该是属于便宜而非贵。
这样的回答当然会令大家觉得极为不爽和反感，但事实就总是如此不令人愉悦。从另一个角度看，中国住房建设从东部到西部普遍的过剩也可以解释为什么房价普遍来说不高。
但这不等同于每个人都可以买得起。对于大城市特别是东部的特大城市更是如此。这些城市往长期往土地供应有限，而良好的吏治、发展前景和就业机会吸引更是吸引人口持续涌入。因此，这些城市房价持续上涨，对没有住房的新移民来说，住房的负担难度远远高于其出生地。
以上海为例，其传统中心城区面积只占全市面积6000平方公里的2%，居住了22%的人口，但其新房供应只占全市供应的3%。因此，如果大家都希望居住在中心城区（即便对于原先居住的人来说都是如此），这些供应显然杯水车薪。因此，购买者的竞争便极大推高房价。
如果我们把眼光从中心区转向全市，那么城市竞争是另一个需要考虑的维度。为什么那些大公司选择上海作为总部而非人均GDP更高的杭州或者无锡？原因在于大规模人口的集聚提供了效率市场、分工分化并带来了效率和创新机会。这些都提升了人力资源价值。同样的，人才之间的竞争留下了较有竞争能力的移民。他们对住房资源的争夺使得诸如上海这样的大城市有着更高的住房支付能力。同时，相对更少的住房供应从另一侧推高了房价。
为什么大家普遍觉得房子买不起？沉默的大多数也许是一个回答。从另一个角度看，中国城市90%左右的住房自有率显示，大家在说买不起的同时忽视了大多数家庭有房的事实。考虑欧美发达国家普遍住房自有率50-60%的现实，中国家庭90%的自有率简直高的惊人。
许多有房子的人也抱怨房价高。他们通常不到40岁。他们有的觉得自有居所不够漂亮发达，有的还想扩大居所以容纳新来的孩子和岳父母，或者增加一套房子以解决上学或者投资需求。这些奢侈的要求在太多地方如此普遍因此好多人视之理所应当。但看看全球发达国家，多数地区首次购房的年龄接近40岁，一般买的都是较为便宜的二手房或者小性居所。投资行购房更是少数富人行为。
很多人会和美国来比房价。当然他们通常使用北京上海中心城区房价来和美国平均房价相比，从而体现中国房价高的多么离谱。我理解他们的行为。其实如果我们用北京上海中心房价和中国城镇的平均房价相比，也会高出十倍以上，如过把乡村的房子加进来，则会高出20倍。
更多抱怨房价高的人其实是潜在的购买者。他们希望房价降低一些以符合他们的预算。但如果真的如此，他们其实是房价潜在的多头而非相反。看看住在香港4、5平方米笼屋内的穷人，他们从未有任何奢望去考虑购买。
总之，贵的东西可以变的便宜，但也可能变的更贵；同样的，便宜的东西也可以更便宜，均值回归并非普遍定律。从行为来说，东西便宜的时候可能买不起，贵的时候买得也不算鲜见。本质上，房价从供应端取决于量，从需求端取决于人。
回归现实，正如双城记所说，这是一个最好的时代，这个是最坏的时代。这是一个人人都想有房的时代，这又是一个人人都抱怨房价过高的时代。房产令人又爱又恨，而2015年来中心城市房价的又一波回升，让房产这个话题又重新回到大家的关注点。该不该买，要买哪里、能不能负担又成为很多人纠结的话题。为此我们推出了2015家庭购房意愿问卷，用以测量大家的买房意愿和负担能力。
2016 年底我们和天弘基金合作，在网络上第三次推出家庭购房意愿调查，获得有效问卷约14000份。借以了解人们当下的购房意愿、负担能力和倾向。除了给答卷者一个自我评测依据外，我们也从中可以看到大家对未来房地产市场的看法和意愿。本报告就是基于以上调查。
报告概要：
1、受过去一段时间房地产市场火爆的影响，虽然面临调控，仍有40%的受访者认为未来房地产市场将比现在更好，较去年提高了6个百分点；在25岁以下受访者中这一比例接近50%。
2、人们对房地产市场普遍十分敏感，绝大部分受访者对政策和市场的感受，与当下的舆论导向基本一致。
3、结婚仍然是买房的重要动机，年龄也是。不过和一般的感觉不同，从调查结果看，已婚人群中依然有4成左右人士未买房。他们可能选择和父母同住或租房。
4、年轻人买房意愿依然非常高。而且相对于年长者更看好未来走势。
5、收入水平低的受访者较中高收入者更看好楼市，同时，也更愿意承受高杠杆。有45%的 中低收入人群愿意承受总价在16倍家庭收入以上的物业，这个比例远高于高收入群体的17%。
6、多数受访者更愿意选择中心区和次中心区物业。但这和目前许多城市的土地供应情况相悖。在房产热度较高的一二线城市尤其如此。
7、在资产配置时选择房地产的受访者比例较去年提高了5个百分点；不过也有超过六成的三四线受访者对如何进行资产配置感到无绪。