$万科A(SZ000002)$ 地产美化报表的手段:
壹资产负债表
1、货币资金,通常企业在关键的时间点(年报、半年报)增加货币资金来改善报表,主要是为了对偿债能力及净资产负债率的美化,可以通过财务费用中披露的利息收入/[(期初货币资金余额+期末货币资金余额)/2]来大概计算利率估计其合理性,典型为新城遭受问询的情况,近年货币资金造假的时间频频发生,值得关注。
2、并表企业范围的增加变动,这是很好调节负债和利润的手段。一般在项目初期的时候,项目的负债率很高,并没有实现什么利润,这时候会放在企业的长期股权投资中,一旦项目公司开始盈利,则又通过与少数股东签署一致行动人协议,通过协议,集团取得对项目公司的控股权,这时,集团的总资产、净资产、销售现金将明显好转,这个时候要关注报表中联合营企业与并表范围的转换。
3、投资性房地产科目,随着房地产行业暴利的结束,盈利持续降低,尤其在房地产调控的情况下,房地产企业盈利越发艰难,为了保持企业合理的利润率,通过对商业地产项目评估增值来调节报表的情况。
4、存货科目,房地产开发资金主要是通过融资形式取得,在开发阶段,融资产生的利息支出可以资本化,无需费用化,不在利润表财务费用科目体现,不会减少公司的利润,为此,利息费用的合理资本化将一定程度上影响企业当期的利润指标。
5、预收账款科目,预收账款一般用于统计销售过程中收到资金,如,首付款,按揭款等,而收到的购房定金,在未正式签订认购协议前,一般在其他应付款科目中确认,一旦签订正式认购协议后,则,定金该转为首付款,由其他应付款转到预收账款科目核算,预收账款与当期销售收到的现金以及营业收入有以下的逻辑关系:预收账款期末余额=预收账款期初余额+销售商品、提供劳务收到的现金-当期确认的营业收入。由于销售商品、提供劳务收到的现金若非全部是房产销售,还有其他现金,则这个公式会存在一定的误差,通过这个科目,可以反推出企业真实的销售现金情况。
6、短期借款科目,短期借款主要是一年内到期的流动负债,短期负债比=货币资金/短期负债,是财务报表分析中一个很重要的指标,为此,短期借款要控制余额,做好流动性管理。有些融资合同中,合同名义上是超过一年,但金融机构或企业有提前结束该项融资的权利,尤其,金融机构资有提前结束融资权利的,这种合同一般将提前结束时间看做真实的融资时效,以避免通过合同条款来降低短期融资情况的存在。最为明显的为公司发行的n+n的公司债券,比如说剩余年限为0.8+2年的债券,公司一般会记在长期有息负债中,这种债券从目前市场上看行权还是属于较大多数,保守估计应该记在一年内。
7、少数股东权益科目,该客户属于所有者权益项,少数股东权益主要来源于合作方投资资金的多少,少数股东权益的高,可以有效降低资产负债率,净资产负债率。为此,有些企业热衷于对项目进行合作开发,一方面可以做大企业规模,一方面有利于降低企业负债,毕竟通过经营积累、股东投入等增加企业所有者金额难度比较大,而增加少数股东权益则相对比较容易。
  $保利地产(SH600048)$ $中国恒大(03333)$
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全部评论

股市小小菜08-26 17:49

谢谢分享

Amber66666608-18 17:53

股息率用当前股价处于每股支付的红利

咸鱼884808-17 15:25

又看到你这个

tragicdad08-17 02:20

增加节点现金会有对应科目变化的。

发财28282808-16 19:55

赶紧的把保利股价吹下来