万科永远是王
对于与万科一梯队的恒大与碧桂园，有两点，碧桂园主要走三四线资质下沉城市，取消货币化安置去化会存在较大的问题，恒大的预收账款在这个梯队里面与其营收规模极其不符，我预计恒大未来两三年收入确认滑坡。且从克而瑞数据可以看出，恒大和碧桂园2019年1-7月合约销售额数据开始下降。
相比于恒大，从港股的2018年报表中披露公司的合同负债（预收账款）金额为1856亿元，相比于2017年的2676亿元下降30%，也是恒大首年预收出现下降的情形，其2018年收入规模4678亿元，预收规模仅占其收入规模的39%，预收对应着未来两三年能确认收入的金额。公司的存货规模10081亿元，同比增速14%，也出现较大幅度的增速放缓，所以未来两三年恒大的业绩增速将出现滑坡。而万科合同负债（预收）规模为5049亿元，增速为24%，预收规模是营收规模2976亿元的1.7倍，存货金额7503亿元，增速25%，其中也透露出万科的稳。（注：有少部分意向金记在其他应付科目，量少暂不计算）
未来随着限价、融资收紧，房地产的利润越来越受制于资金成本，毕竟房地产行业就是一个高杠杆重资金的行业，万科的成本在5%，直接发债成本在3.5以下（1年期公司债3.1%），恒大境外发债很多（大概看了一眼6-10%都有），国内1年期公司债在成本在5.8%左右，碧桂园国内只有私募债，1年期成本在5.3%，所以利息费用的支出折算到净利润上就是净利润的增速和ROE的问题。其次还有有息负债的规模直接影响公司的利息支出的规模。
将对A股地产上市公司进行塞选，通过净资产收益率、市盈率、市净率等指标简单筛选，标的好的A股地产公司并不多，尤其是现在限购、限贷、限售等背景下，地产银行贷款被“窗口指导”、信托融资被约见谈话，以及最近多城市个人按揭贷款利率上调，地产融资、销售能力向头部集中。摒弃了大多数，剩下上市公司我将重点比较一下万科和保利。
万科的估值在行业内属于较高水平，这个不否认，我们看到万科的净资产收益率（平均）在23.22%，这个数字其实还是低估的，保利地产的净资产收益率为15.77%，公司的股东回报稳定且高于行业，这是万科的历史，万科的盈利能力很稳健。
在盈利能力方面，因为涉及到利润表的数据，我们用2018年全年的数据。万科的总资产资产金额为15285亿元，负债金额为12929亿元，有息负债的金额仅为2612亿元，保利地产总资产金额为8464亿元，负债金额为6600亿元，有息负债金额为2636亿元，这说明万科可以利用这多下游业主（预收账款）、上游供应商（应付账款）、合作方（其他应付款）的无息资金，这部分按照保利的有息负债占比来说至少帮万科节约127亿的利息支出，这也是为什么万科的报表净资产收益率如此高稳的原因之一。一般用净负债率这个指标衡量，万科的净负债率为0.31，保利的净负债率为0.81，所以万科可以丰富利用供应链上下游的资源。
其次，我们对比两家公司2018年对于利息支出的处理，万科利息支出141亿，其中资本化59亿，费用化82亿，费用化比例为58%，保利的利息支出139亿元，其中保利资本化94亿元，费用化45亿，费用化比例32%。首先，我们谈利息的绝对额，万科的2018年初有息负债金额为1906亿元，保利的2018年初有息负债的金额为2046亿元，很明显保利的借款成本比万科便宜，我们对这个持疑，因为我们比较万科公开市场发债的成本是略低于保利的。我们用利息支出[（年初+年末有息负债）/2]，计算得出万科的成本在6.2%左右，保利的成本在5.9%左右，这个计算比较粗略，保利直接公布的借款成本为5.03%，对于借款成本这个是我们存疑，等有合适机会求证。其次，看一下，资本化的比例，2018年万科费用化比例58%，保利费用化比例为32%，小编再找2017年的数据，发行万科约50%利息支出费用化，保利只有25%利息支出费用化。区别在于费用化影响当期利润，资本化的会在以后成本结转时体现，所以如果具象理解就是万科采用保利的资本化方式，净利润增速还要增加几个点。
接下来看管理费用，大头支出就是人员工资支出，万科是10万人，保利是5万人，万科的人工成本是89亿，保利是23亿，所以保利资本化的金额可想而知。
一般我们认为利润表是地产企业两三年前的数据，因为结转的原因，我们现在更多看的是合约销售金额，那是未来确认的数据。利用部分利润表的数据只想说明，万科真的是很稳，万科在目前只用了六分的力气，保利用了十分。