$万科A(SZ000002)$ 贰 万科永远是王
对于与万科一梯队的恒大与碧桂园，有两点，碧桂园主要走三四线资质下沉城市，取消货币化安置去化会存在较大的问题，恒大的预收账款在这个梯队里面与其营收规模极其不符，我预计恒大未来两三年收入确认滑坡。且从克而瑞数据可以看出，恒大和碧桂园2019年1-7月合约销售额数据开始下降。
相比于恒大，从港股的2018年报表中披露公司的合同负债（预收账款）金额为1856亿元，相比于2017年的2676亿元下降30%，也是恒大首年预收出现下降的情形，其2018年收入规模4678亿元，预收规模仅占其收入规模的39%，。预收对应着未来两三年能确认收入的金额。公司的存货规模10081亿元，同比增速14%，也出现较大幅度的增速放缓，所以未来两三年恒大的业绩增速将出现滑坡。而万科合同负债（预收）规模为5049亿元，增速为24%，预收规模是营收规模2976亿元的1.7倍，存货金额7503亿元，公司存货金额为7503亿元，增速25%，其中也透露出万科的稳。（注：有少部分意向金记在其他应付科目，量少暂不计算）
未来随着限价、融资收紧，房地产的利润越来越受制于资金成本，毕竟房地产行业就是一个高杠杆重资金的行业，万科的成本在5%，直接发债成本在3.5以下（1年期公司债3.1%），恒大境外发债很多（大概看了一眼6-10%都有），国内1年期公司债在成本在5.8%左右，碧桂园国内只有私募债，1年期成本在5.3%，所以利息费用的支出折算到净利润上就是净利润的增速和ROE的问题。其次还有有息负债的规模直接影响公司的利息支出的规模。
明天连载，还会比较万科和保利，喜欢请关注。