本文作为本人投资逻辑梳理的记录，把脑子里的思路列举出来更有助于复盘逻辑是否站得住脚，是否足够客观。
一、公司业务介绍
鹰君核心业绩大致分为三块
1、朗庭、Cordis酒店，以海外为主
2、写字楼、商场和少量公寓收租物业
3、香港住宅物业发展
二、买入逻辑与风险评估
买入原因
1、资产质量高，核心城市、核心稀缺地段、高端定位，供需关系好，过去20年记录证明旗下资产长期增值和提价能力
2、除中环花园道写字楼外，其他资产与业务业绩见底，进入中长期恢复周期确定性高
3、分红意愿强，历史分红记录佳，小股东5年时间收回1/3-1/2成本，明年恢复特别股息概率高，股价修复有催化剂
4、估值与股价接近近10年低位，今年来母公司股价表现远落后于上市子公司、香港同行、美国上市连锁高端酒店，存在修复空间，安全边际高
5、公司股价表现与大盘关联度不高，有效降低组合风险
风险因素
1、地缘政治(懂的自然懂)
2、中环写字楼市场长期沉沦
3、疫情重来
4、美国通胀不受控，利率进一步上升
三、业务分析
酒店
占核心业务运营收入35-40%，其中2/3自海外，1/3来自香港和内地。
对比疫情前后酒店房租，海外豪华型酒店具有提价能力，供需格局较好，北美欧洲22年酒店价格比18/19年高20%+，因此去年入住率虽然没有完全恢复到疫情前，但利润情况已经接近。澳洲新西兰放开较晚，23年将进一步恢复带来增量利润。
内地自营两家酒店，均位于上海，虹桥和新天地，位置佳，疫情前EBITDA稳定在1.5亿，21年0.6亿，去年微亏，上海虹桥与新天地受惠重新开放国门程度较大，23年起码能恢复到21年水平。
香港三家酒店通过另一家上市房产信托间接持有，分别位于尖沙咀(靠近广东道)，旺角朗豪坊，佐敦逸东，虽然香港重新开放，本地staycation和检疫需求减少和美国加息导致利息支出大增，但是其中两家处于自由行热门地的豪华型酒店会受惠商旅增多，正负相抵影响大致持平。未来香港与内地和国际连接逐步恢复，加息周期结束，业绩修复虽然不如过往几个低谷快速反弹，但见底向好确定性高。
收租物业
占核心运营收入50-55%，主要来自分拆独立上市的房产信托冠君，核心资产两项，香港中环花园道3号写字楼和旺角朗豪坊商场+写字楼，其中中环写字楼和朗豪坊的净收入占比为6:4。由于疫情隔离政策和地缘因素，大量跨国金融机构和企业把地区总部从香港迁出，又或是从中环迁到港岛东，西九龙等，再加上中环新增写字楼供应，中环花园道出租率从疫情前95%降至80%附近，租金也从疫情前150元每平方尺下跌至不足100，预计将继续下滑。花园道租金收入是整个鹰君集团最大单一贡献来源，也是目前最大的负面因素。
随着中港重新通关，香港去年重新对外开放，出租率和租金下滑最陡峭阶段已过，需求侧已见底，未来两年困扰写字楼市场是中环的新增供应。
朗豪坊的情况相对清晰，本地需求托底下限，中港通关带来增量客流，作为旺角的地标项目，将直接受惠，出租率和租金已见底，只是由于租金重置需时，今年业绩体现不出来，但中长期趋势向好确定性高。
其余收租物业还有湾仔的写字楼和公寓，基本上也已经见底。
另，自2009年分拆冠君上市，鹰君通过选择收取冠君股份代支管理费增持冠君，摊占冠君分派比例的提升部分对冲了冠君可分派FAD的减少。
物业发展
过往十多年并不活跃，只在确定性机会出现时出手，比如8年前的白石角项目，21年疫情期间出手，从内地企业接手传统富人区何文田地铁上盖项目，今年下半年预售，以目前接近3万每平方尺价格，几乎可以确定有合理利润，香港位置好的住宅项目没有卖不出去，而且去化非常快。
公司过往在资产交易获利时会派发特别股息，明年交付后大概率会派发特别股息。
四、估值与股价
目前股价仅高于去年和10年低位10%，估值处于绝对低位。仅是旗下上市公司冠君房产信托股权市值已与集团市值相若，酒店和物业发展资产等于白送。
22年股息率5.16%，分红额6.2亿，相对于14-15亿核心业务利润，减少分红风险很低。过去5年和10年分红超60亿和113亿，市值120亿，等于10年接近收回成本，或年股息率(含特别股息)接近10%。
五、股权结构与资金流向
公司换手率低，去年10月港股大盘持续下跌和今年3月调整时成交量不见放大。家族持股接近75%，大资金减持风险很低。
反过来，过去港股流动性改善时，股价表现不弱于大盘。
六、其他重要信息
家族有争产史，为团结巩固家族控股，41.65%股权由家族信托持有，家族成员只有通过分红获得收入维持豪门生活，所以只要公司利润好，分红比例很有保障。
七、个人评价
高质量资产，低估值与Beta，有效分散风险，适合有耐性求稳的投资者
$鹰君(00041)$ $太古地产(01972)$ $领展房产基金(00823)$
