谢逸枫

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是商业地产风险比较高．

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是的！每次调控时都是这样！

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新增的大量商业地产并未对现有核心地段产生分流，主要是一线城市，二线城市比较明显，因为人口增长与区域经济发展不平衡．

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部分业地产项目依然是具有稀缺性，主要是中心＼位置好与人流大．

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目前商业地产市场需求量受到国内经济复苏缓慢与外围经济环境的影响，况且市场供应过大．百货受到收入水平下降与通胀及供应大的影响，人口流动加快．

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投资者可以考虑投资住宅与中心区域的商铺！

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目前商业地产市场风险主要是局部的，不是全局性的．

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受影响最大的还是商业银行与国有银行！

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不会发生重演，主要是商业地产贷款已经局部风险警告．

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目前没有发生恶性贷款违约的事件．

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按照供需角度看，四线城市的风险大于三线城市，三线城市风险大于二线城市，一线城市小于二线城市。

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目前中国商业地产产的风险不是系统性，仅仅局部的，主要是与经济增速放缓与供求不平及市场分化有直接关系。

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如果按照目前销售速度与供应的情况看，商业地产价值的侵蚀力正在逐渐加大，一旦住宅市场全面放开，商业地产的价值恐会受到严重的挤压。

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中国商业地产总体上不存在泡沫，但局部存在。特别是一线城市的郊区与部分二三线城市，因市场吸收量有限与供大于求，导致商业地产风险加大。一方面是银行贷款投资商业地产比例增加，市场空置率不断上涨，部分区域超过合理线。另外一方面是房企扩展过凶猛，集中入市，市场饱和趋势明显。

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北京郊区写字楼的发展前景应该不错！一方面是新增的企业不断增加。另外一方面是交通系统的完善与配套的成熟，吸引大量的企业。未来区域市场越来越成熟，租金必向上涨。

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2014年北京甲级写字楼市场总体上是供求平衡，主要是新增供应加大了。但中心与郊区市场呈现分化趋势，中心区域供不应求，郊区供大于求。

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紧缩和利率上涨可能性不存在，主要是经济增速缓慢与企业成本过高及不利于经济发展。

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商业地产问题的触发点最主要是库存量过大与新增商业体量庞大，市场去化率缓慢，导致商业地产风险出现。

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当前影响房价上涨主要是三大基本层面，一是中央政策，基本可忽略。二是地方政府，部分城市受影响。三是供求关系与部分城市房贷政策收紧。从三个层面上看，短期房价不会出现大幅度下降，会高位盘整，但涨幅在12月继续放缓。