万知

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一般土地整理的平均成本在30万一亩左右。没考虑拆迁等变量

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主要是这三类。园区买的多。

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我有些朋友在牛驼买的房。我本人也去调研过。房子外的庭院里有温泉。
华夏幸福在园区布局上的位置优势明显，而招商软实力的竞争对手都是没机制没动力的地方政府。公司固安已经获得成功，正在复制，政府办的园区和幸福的有太多不同，入幸福园区的企业享受的是跟企业打交道的服务，而不是跟政府。...

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核心是产业发展。公司原来的招商中心已经升级为产业发展集团。
别的区域也会有，长三角珠三角。只是很难再有廊坊这么好的区域。
北京的外溢才刚刚开始，上海的外溢给周边昆山等地带来的发展将会在廊坊重演。产业新城模式初期是开发，中后期是城市经营。目前还都只在开发阶段。人口集中后，华...

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京津冀的规划目前未出。北京周边公司都有园区，必定会大幅受益。受益的进程要看政策出台的情况，另外请关注二机场的建设。

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落地投资额一般是指土地及设备等固定资产投入，包括您说的机械设备和厂房投资。您关注一下园区土地的收入有一大部分是住宅用地的出让，这是目前园区财政的主要来源。

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不一定。政府的收入有时候跟不上回款，2012年的回款同比2011年是下降的

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回款有一部分是以前确认的收入，政府还没有支付的。不能简单按回款推测当期财务报表的收入

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地方财政没有额外支出。所有的返还来自于园区的土地出让收入和税收

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不能这么算。回款和收入结算是两个概念。回款是现金流角度，结算是企业、政府和第三方审计机构确认了就计入收入。

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王总是非常年富力强富有远大理想和工作激情的人，从公司的人员结构看出王总用人非常到位，对人才使用不拘一格。公司上市后从其他企业招聘了一批业界翘楚担任重要岗位。员工工作积极性特别高，经常加班。

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不会。环北京区域出高速第一个口的位置好的区域基本都跟华夏幸福签约了。是排他性的协议，后来者很难跟幸福竞争。招商引资领域，华夏幸福没有对手，政府很难有其他选择

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异地扩张的风险在于很难再找到一个廊坊区域。外地的园区的成长速度要比廊坊慢得多。政府风险个人认为不大，公司给政府提供的是管家式服务，政府只要签个协议，其他所有都是华夏幸福一手操办，政府对华夏幸福有依赖，且别人难以跟幸福竞争。大家可以关注一下，华夏幸福办得好的园区的 领导都有不同...

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公司在硅谷建立了孵化器，未来有可能会涉足PE的领域。一方面是公司对园区内的企业了解比外界深，此外公司扶持企业落户园区，公司还能通过招商引资返还获得回报。

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招商引资落地返还主要是去年落地的投资额，并不直接对应某年的新增签约投资额。一般签约到完成投资有3-5年的过程，需要注意的是，企业在投资过程中会调整投资计划，有可能最后的落地投资额与签约额不符，有可能多有可能少，完成一个投资周期大概在5年。具体到返还也是如此。2013年签约额大概会在未...

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产业发展占比我预计会在60%左右

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2、一般来说，华夏幸福开发的园区里其他开发商来竞争的可能性非常小，整个新城的规划、整理、道路、园区的布局等都是华夏幸福一手操办，其他企业来拿地没有任何优势。在一个99%都是一个竞争对手的区域，去拿1%没有意义，这几年没有企业去幸福的园区去竞争。退一步，有企业去了也是好事，土地销售加...

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1、之前的纯粹一级开发的企业经常遭到政府拖欠。原因有三个，（1）单纯一级开发分成的模式，企业提供的土地整理服务成本过低，回报过高，政府不愿意支付也是很正常的。（2）没有技术含量，随时可以被替代。（3）很多企业都是地方政府的融资平台，受政府控制。

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地产净利润占比48%，首次低于一半。产业新城模式已经相当成熟，在全国已扩张20个园区。发展空间不是受制于地价，而是随着地价的上升发展空间越来越大。

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产业园区不是概念，是实实在在的，建议去园区看看企业。产业新城在初期，政府和企业的回款来源大多数都是房地产，但园区成熟后，政府的收入逐步转为税收，地产的占比长期看会下降。牛驼销售挺好。固安孔雀城主要是销售一手房，二手房流动性差。公司1季度销售额50%增长能说明销售还是很好的。